作为中国房地产行业的标杆企业，万科企业股份有限公司以4657.39亿元的营收稳居广东省民营企业百强榜单，其发展历程堪称一部中国房企的转型教科书。

从草莽时代的多元化试水，到聚焦主业的专业化崛起，再到国资入局后的战略重塑，万科的成功不仅源于对市场的敏锐洞察，更在于其独特的经营管理哲学。

深圳·万科总部

一、万科赢在哪里？

1. 战略定力：从“减法”到聚焦主业。

1993年，万科在多元化扩张中陷入困境，王石在上海务虚会上果断提出“放弃综合商社目标，专注住宅开发”的战略调整思路，开启了著名的“减法时代”。

万科剥离了万佳百货等非核心业务，专事房地产主业。这一决策让万科摆脱了资源分散的桎梏，迅速成为行业龙头。

2. 管理模式：职业经理人制度与科学决策。

万科是国内最早推行职业经理人制度的企业之一，通过股份制改造明晰产权，建立市场化决策机制。

万科的“立项听证会”制度和三级采购体系，有效降低了决策风险与成本，形成了“总部管战略、区域管运营”的高效架构。

3. 创新基因：轻资产运营与科技赋能。

2014年，王石提出“轻资产重运营”模式，通过小股操盘、输出管理获取超额收益，减少对高杠杆的依赖。

同时，万科进一步引入AI技术，开发“图纸大模型”和智能BIM平台“斗拱”，将图纸审核效率提升15倍，成为行业数字化转型的先行者。

万科创始人、董事会名誉主席:王石

​二、万科在经营管理上的突出特点

- 市场导向的灵活调整：从早期多元化到住宅专业化，再到近年布局物流、长租公寓等城市配套服务，万科始终紧扣住政策与需求变化。

- 人才与文化驱动：万科注重团队建设与员工激励。其发起的“磐石行动”意在提升工程质量；“企业公民战略”是为强化社会责任，形成“专业+责任”的双重品牌壁垒。

- 风险管控意识：在同行业都在疯狂加杠杆时，万科却率先降负债。2024年，万科经营性现金流回正，优先保障债务偿还，避免了企业重蹈恒大的覆辙。

万科董事长（深圳地铁董事长）:辛杰

​三、万科发展中的三个关键事件

1. “宝万之争”与国资入局。

2015年，宝能系通过二级市场举牌成为万科第一大股东，引发控制权争夺战。

最终深圳地铁集团接手股权，并于2025年全面派驻管理层。标志着万科从职业经理人主导，转向“国资信用背书+市场化运营”的混合模式。

2. 郁亮的“活下去”宣言。

2018年，时任董事长郁亮在行业高峰期内发出“活下去”的呐喊，提前预警风险并收缩战线。

这一反周期操作让万科在后续市场下行中保有韧性，成为行业中的幸存者样本。

3. 轻资产模式的轮回。

王石提出的轻资产战略，曾被郁亮短暂搁置。但在2024年债务危机下，万科重新聚焦“小股操盘”和物业分拆，比如万物云的上市等。通过轻杠杆法则化解了流动性压力，从而验证了这一策略的前瞻性。

万科房地产

​​四、万科的未来：挑战与转型

短期来看，万科面临着215.9亿元债务到期的压力，需要依赖国资注资与资产出售来缓解危机。但长期而言，它的出路在于：

- 业务聚焦：收缩物流、长租公寓等非核心业务，回归住宅开发与物业服务的主业。

- 科技创新：深化AI、BIM等技术应用，推动建筑工业化，降低成本并提升品质。

- 经营模式升级：探索REITs融资与存量运营，从“开发商”转向“生活服务商”。