虽然房地产正处于调整筑底期，新盘数量比不上前些年，但去年以来昆明仍有一批新楼盘入市或即将面世，原因一方面是万科、康旅、建投、邦泰、冠江、义承、中通等多家房企保持了稳健的作风，没有因市场风浪而停止拿地，另一方面也有不少存量土地进入了开发阶段。
会展临滇板块成了昆明高端主战场
如果盘点新盘的区域分布，会有个意外的发现：会展才是昆明新项目最集中的片区，更准确的说法是会展临滇板块，在滇池国际会展中心周边，沿环湖东路、三个地铁站之间，短短3公里距离内，竟密集出现了4个新盘——桂语东方、滇海壹号、半岛1903和山海湾4号（会展4号地块），加上山海湾8号，会展临滇板块俨然成了昆明高端主战场。
2024年8月，北大资源·滇海壹号面世发布，该项目原为北大资源1891的A5地块，也是项目距离滇池最近、容积率最低的地块，放在最后作为单独的项目开发，意图明显是抢占高端市场份额，9月份项目开盘，销售1.26亿。
万科桂语东方首开
2024年9月，万科·桂语东方正式发布，这是万科未来城市理想单元在昆明的首个落地实践项目，也标志着万科最新代际产品落地滇池前湾都会区。11月2日，万科桂语东方示范区开放并首开，当日成交147套，销售金额达3亿元，一举奠定昆明改善标杆的地位。
2024年12月，康旅集团的会展中心4号地块启动了招标程序，经历了多年蹉跎，4号地块重新调整规划后，预计将以低密高端项目推出。
最近，冠江集团会展新作也释放了消息，位于会展中心东侧的半岛1903将打造昆明首个第四代洋房项目，190平米和230平米的户型面积段，显示出项目对顶豪市场毫不掩饰的觊觎。
会展临滇板块楼盘分布图
短短几个月，新盘接二连三杀入会展临滇板块，让这里突然变成昆明高端盘最密集的片区，也成为了最新的高端主战场，其实是市场用脚投票的必然结果。
当下的楼市，改善才是真刚需
大致从2023年开始，昆明改善需求逐渐占据了楼市成交主力，并且愈演愈烈。
昆明高层住宅各面积段的成交结构变化（图源克而瑞）
最近5年，昆明高层住宅各面积段的成交结构变化明显，120平米以下产品占比从66%降到了52%，而120平米以上的占比则从34%增长到48%，其中120—160平米的典型改善面积段，占比持续增长，目前已达40%。
2024年昆明高层成交结构交叉分析（图源克而瑞）
从成交总价看，首改集中于120—180万，再改大致在180—300万，300万以上就到了高改阶段，改善人群最青睐的面积段还是120—160平米。
这种变化说明了两个问题，首先是刚需不刚了，不再是新房市场的主力，而是被更有价格优势的二手房大量分流。其次是改善性购房需求相对比较强劲，也即“改善真的在改”，对于准备换房的人群，“好房子”大量出现，也进一步激发了改善需求。
所以用“改善才是真刚需”来概括当下的楼市再贴切不过，得改善者得天下，毫不夸张。
有需求必有供给，去年以来万科、冠江、邦泰、义承、中通、建投纷纷拿地，无一例外，都是优质改善地块，同时手上还有后续地块的房企，如康旅、北大资源也抓紧推出改善新品，抢食改善大蛋糕。
为什么是会展临滇板块？
在这一轮改善新盘上市浪潮中，会展临滇板块独占4个名额，绝非偶然。
首先，昆明改善属性突出的片区看上去不少，从早年的翠湖、度假区、世博片区，到后来的草海、双塔、会展等，但越是好地段和好资源，越是容易形成楼盘扎堆、推高地价房价的局面，很快催熟片区，使可开发空间迅速减少。
尤其是主城环滇的度假区、草海、会展，具有城市配套与生态资源组合而成的独有优势，不可再生，因此更显珍贵。近些年改善需求旺盛，草海及度假区板块用地几乎开发殆尽，昆明主城区唯一可供大面积连片开发的一线临滇区域，只剩下拥有“主城+滇池”双占有的会展片区。
其次，会展片区经过多年深耕，地铁5号线贯通，上师大官渡实验学校、云大附属会展学校等名校进驻，王府井小镇开业，多个湿地公园建成，生态优越，配套完善，入住人口增多，区域成熟度大幅提升。
福保半岛鸟瞰（图源昆明福保半岛）
另外，在昆明重点文旅品牌——滇池旅游黄金岸线的打造中，会展片区占据了重要地位，近期热门的福保半岛规划建设了“文创、商业、田园、旅居”功能板块，迅速崛起为滇池生态旅游新地标。
滇池绿道沿途风景（图源昆明发布）
春节期间，滇池绿道外海段一期对公众开放，最近。经过会展片区三个半岛全长达10公里的滇池绿道贯通，预计6月30日前完成施工。
各方面资源优势叠加和兑现，会展临滇板块的价值底盘进一步夯实。
选中了会展临滇板块，怎么买房有讲究
越来越多的昆明改善人群将目光聚焦到了会展临滇板块，更准确的说，片区价值决定了，客群主要来自预算在200万以上的中高端改善。
具体到片区内在售和即将推出的项目（见上表），会发现产品完美匹配了需求，从再改到顶豪奢居，从观滇高层到低密洋房，总有适合你的一款。
从户型产品和价格来看，会展临滇板块总体定位偏高大上，除了万科·桂语东方，其他项目都定位豪宅，总价预算少说也要300万起步，过千万的也有大把，比如在售的山海湾8号和滇海壹号，即将上市的会展4号地块和半岛1903，入手门槛只会更高。
但对于注重居住品质和配套便利的改善人群，200—300万是比较适合的总价段，因此桂语东方就成了片区唯一的选择，也几乎是全城范围内的最佳选择。
理由之一：地段价值。
和片区内其他豪宅盘相比，桂语东方不仅有同样的观滇视野和生态优势，还紧邻滇池国际会展中心，就近享受会展文旅强大的拉动效应和产业链红利。
理由之二：配套优势。
“艾尔西幼儿园+上海师范大学附属官渡实验学校”的超级教育组合，为业主配齐了家门口的15年优质教育配套。上师大附属学校办学5年来成绩斐然，成长为昆明教育界的实力“黑马”，据资料，目前上师大附属学校在校学生中，82%为万科业主子女，优质生源将赋予学校强大的提升潜力。
其次，桂语东方还拥有三轨交汇的独特优势，地铁5号线福保站仅一路之隔，2号线二期预计明年建成，通车后龚家村站距离桂语东方仅400米，规划地铁8号线则从项目东侧经过，会展中心站距离约300米。
另外，今年初万科·桂语小篆街正式开街，万科自持的新型社区商业在会展片区逐步落地，赋予了大盘项目更多的烟火气，与临近的王府井奥莱小镇配合，形成大型商业与社区商业的完整配套。
理由之三：产品领先。
桂语东方作为万科城市理想单元的昆明落地作品，代表了万科最新最优的产品水准，同时项目也是昆明住宅新规实施后的首批“零公摊”项目之一，1T1或1T2户的纯板楼，且1T1户独立电梯入户的设计，结合万科独有的S墙嵌入式墙体和U型厨房独立台面等创新设计，再加上方正的户型，以及双阳台+落地飘窗的超高赠送面积，实际使用面积直逼100%，实得率大幅超越前代产品。
桂语东方143平米越级户型
实际上，桂语东方属于万科的3.5代产品，在第四代住宅风靡昆明的背景下，万科之所以没有跟风，一方面是出于第四代刚兴起，还存在诸多缺陷，特别是在风力较强的滇池边，第四代的大露台就很不实用。另外，项目也认为3.5代产品的实得空间对改善客户更有价值，也更符合客户的需求。
桂语东方以“云南第一园”楠园为蓝本打造出来的中式园林景观，则是另一大加分项，以项目的造园造景水准看，片区内的豪宅项目也很难匹敌。
更关键的优势在于，桂语东方依托的是会展片区唯一的超级社区——万科前湾都会区。
从2016年与昆明市签约开始，万科致力于在滇池边打造一个面向未来，可以持续生长，并且由多角色参与共建的城市单元，这将是一个尊重公共空间、关注人与社会的关系、链接城市配套生长的区域。
“未来城市理想单元”规划样本——上海理想之地（上图）与桂语东方（下图）
在已建成的万科500里，以及正进行首地块开发的桂语东方，我们都清晰看到了“未来城市理想单元”的规划样本，以小篆街、社区公建盒子集合社区商业，链接居民高频生活需求。
因此在会展临滇板块，既能实现改善居住梦想，又能坐享超级社区的便利生活场景，唯有桂语东方。
基于上述，桂语东方自推售以来表现优异，去年11月开盘当月即夺下昆明销冠，此后持续热销，今年4月项目新推出观滇视野良好的1栋、2栋，目前销售已达1.7亿，其中1栋仅剩下8套未售。以开售半年来的强劲势头看，桂语东方大概率今年三季度就能清盘。
结 语
会展片区日益更新的城市界面和配套设施，很大程度要归功于万科持续多年的深耕和兑现，也因为万科的带动效应，会展片区的价值提升幅度明显，吸引更多房企加入，共同推动片区发展。在“改善才是真刚需”的新形势下，会展临滇板块引领昆明改善潮流成为了必然。
