【来源：孟祥远 楼市研究小组】

万科，再一次“杀”进江北！

近日，南京星鑫房地产开发有限公司的NO.新区2024G24房地产开发项目委托开发管理服务中标结果公示，中标人为南京裕岱置业有限公司，中标价为2547万。

南京裕岱置业，就是南京万科的全资子公司。

这意味着，江北高新G24地块，将由万科进行全过程开发管理工作！

2025年，万科在江北动作很大，先前的江核G04、G13、桥北G13，再加上江北高新G24，已经有4个项目了。

①新房断供4年，江北高新终于上新！

NO.新区2024G24

地块名称：江北新区江北大道以西、兰山路以北（NJJBb040-17-06）地块

地块四至：东至江北大道，南至兰山路，西至兰新路，北至都会诚品小区

规划用地性质：R2二类居住用地

出让面积：25195.74㎡

容积率：1.01≤Far≤1.8

建筑高度：≤60米

成交总价：39100万元

成交楼面价：8621元/㎡

2024年12月11日，江北高新G24地块南京星鑫房地产开发有限公司拿下，成交总价3.91亿元，成交楼面价8621元/㎡。

天眼查信息显示，G24的拿地房企南京星鑫房地产开发有限公司，控股股东为南京新居置地有限公司。

此前，南京新居建设已在江北核中核拿下多幅地块。

G24位于江北高新板块，北侧是已交付的都会诚品，西侧是江北新区浦口外国语学校高新小学，东侧紧挨着地铁S8号线高新开发区站。

区域内居住氛围成熟，生活配套齐全。

新城花漾紫郡、弘阳时光里、绿地悦峰公馆、印悦府等住区也在附近，二手房成交均价在1.6-2万/㎡左右。

G24地块四至规整，几乎没什么开发难度，地块容积率1.8，较北侧容积率2.8的都会诚品，低密优势彰显。

值得一提的是，这幅地块，是高新断供超4年后的一次补仓！

片区上一次供应纯住宅用地还是在2020年6月，即都会诚品所在的地块。项目主打89、105㎡刚改户型，销许均价不到2.8万/㎡，目前还有少量房源在售。

②万科代建、重仓江北！

对于江北高新G24地块而言，成交楼面价不超过9000元/㎡，降低了区域新盘的开发成本。

而“底价成交”的背后，开发房企隐约早就有了答案。

新居置地是为江北托底的熟面孔，但随着今年土地开发的推进，熟面孔的背后，也有大家熟悉的长期“战略伙伴”。

从新居置地近两年江北新盘来看，万科是其第一顺位的操盘合作房企。旗下江核G04、G13地块官宣与万科合作...

2023年8月和10月，南京轩宇投资置业以12.4亿和11.8亿底价拿下G04与G13地块，楼面地价18404元/㎡与19025元/㎡，南京轩宇投资置业的实际控股人为新居建设。

去年10月11日，官方招标平台发布去年拿地的江核G04、江核G13委托开发管理服务中标候选人公告，中标单位是南京裕岱置业有限公司，也即万科。

这两块地的位置相当不错，地处核中核北片，靠仁恒滨江园双线地铁、地标环伺，有地铁11号线（在建）广西梗大街站，地铁4号线二期（在建，未来生活配套期待空间大。

G04容积率为2.6、G13容积率为1.7，如果两幅地块一起开发，可打造的产品类型较丰富。

万科江核G04&G13地块：

根据目前的市场动态来看，G13地块要比G04率先上市。

G13地块地块容积率1.7，有机会做一些低密度产品。

目前规划设计方案已经出炉，它是万科在南京的第一个四代住宅，规划9栋6-8层洋房+3栋小高层，打造108-165㎡全龄改善住品，预计年中入市。

项目虽然是高低配，但是以洋房产品为主，整体偏改善，大家看这个效果图就有数了：

从外立面来看，玻璃的占比非常高，自带挑空露台，外立面整洁美观，在江北区域也相当出圈。

拾系产品之后，万科在南京没什么新项目了，期待万科的四代宅做出新意。

万科另一个代建项目，新区2024G13地块，位于江北直管区桥北区域。

万科桥北G13地块：

桥北G13地块由南京轩鑫房地产开发有限公司以3.05亿元底价竞得，该企业分别由南京新居置地有限公司持股49%、南京赣鸿建设有限责任公司持股48%、南京紫唐建筑工程有限公司持股3%。

今年1月，万科正式确认代建桥北G13地块，预计将于今年四季度上市。

根据设计方案，这幅地块容积率1.4，规划11栋6-10F低密洋房，其中4栋10F、7栋6-8F，户户带露台，通过定制化隐私挡板设计，在阻隔外界视线、保障生活私密性的同时，最大化保留空间采光与通透感。

项目外立面采用大面积玻璃幕墙设计，部分楼栋首层架空，局部入户区域规划有水景，这在老浦口是非常稀缺的改善型洋房，也是桥北片区的首个第四代住宅。

洋房+第四代住宅，万科把这样的产品放在桥北，算是降维打击。

据悉，万科G13户型面积段做的不大，大概是建面约88-130㎡，面向刚需和改善。

参考放风价2万/㎡与地价之间的差额，这个价格完全有盈利空间，若按照放风价格和面积计算，G13项目的入手门槛不到200万，甚至会低至180万。

这个价位已然打破此前众多第四代住宅，成为南京置业门槛最低的四代宅。

③从地产商转向服务商，行业大洗牌下的房企新出路！

根据各大机构的预测：代建业2021年到2025年每年会有23%复合增长，到2025年，整个代建市场会有2亿平方米面积，合约销售额将达3.2万亿-7.3万亿。

就南京市场而言，一批龙头房企也把“轻资产”作为重要业务布局，与地方城投开启代建业务的合作。譬如万科、招商、龙湖、绿城、中建东孚地产。

代建，已经成为房地产模式新赛道！

事实上，代建和电子行业代工模式并没有本质区别。

住宅开发一个完整的流程可包括买地，审批，设计，施工建造，验收，销售，售后等环节，除了买地之外，其他所有环节都属于“代建”的范畴。

通俗一点理解就是：你家盖房子，需要找工头，而代建方就是那个工头，工头可以用技术和劳动换取收益。

回顾2021-2023年，房地产市场由热转冷。

土拍市场拿地主力从各路民营房企，转变为城投、国央企。

过去三年间，城投公司拿了全国土拍市场将近一半的地。

城投硬着头皮拿了这么多地，开发却是力不从心，据统计，城投公司三年拿地后的平均开工率仅为25.23%。

因此，代建行业的增长点产生了——

房地产遇冷，城投大批量拿地却难以开发，急需引入代建力量；房企从地产商转向服务商，专心做好最擅长的开发管理，既能保证利润，又能降低风险，不失为行业大洗牌下的一条新出路。

不过，现在代建已经被赋予了更为丰富的含义。

一个项目的完整闭环，涵盖投、融、建、管、退全过程。对于房企拓展业务边界，培养全链条全业态的能力有很大作用。

从这几年的趋势来看，代建企业与委托方之间的合作正逐步加深。一些代建企业已经将服务充分前置，甚至介入到项目前期拿地阶段，会帮助委托方看地、做投资测算，对投资拿地给出专业建议。

这样一来，代建企业也能扭转“来料加工”的被动局面，对合作结果有更多的把握。

对此，你怎么看？