近一个月来，沉寂许久的土地市场再次沸腾。北京、上海、杭州、成都等核心城市纷纷上演“地王”争夺战，高溢价、高单价地块频频涌现，仿佛十年前的“地王”盛况再现：3月18日，中海以75.02亿元的总价，折合楼面价10.23万元/平方米，刷新了北京楼面价纪录，成为北京新的单价“地王”，溢价27.93%；3月25日，杭州迎来今年第六批次土拍，4宗地块总成交金额达101.53亿元，平均溢价率高达52%。其中，滨江集团以77409元/平方米的楼面地价，总价52亿元，摘得杭州水电新村地块，溢价率高达69.86%，刷新了杭州涉宅用地的成交楼面价纪录；3月27日，成都金融城3期的纯住宅用地经过213轮激烈竞价，最终以41200元/平方米的楼面价成交，溢价率达106%，竞得房企为建发。这一价格再次刷新成都地价纪录，且首次突破4万元/平方米；2月25日，静安区国资委100%持股的上海静投置新城市更新建设有限公司，以16万元/平方米的价格，拿下了静安区的高品质袖珍地块，打破全国单价地王纪录。

近期核心城市土拍热度的升温除了有业内信心逐渐恢复带来的影响外，主要是供应提质缩量带来的涨价预期，同时也是中央“优化供给”+“好房子”要求下的必然结果。量方面，根据克而瑞数据，2025年1-2月全国预供地总建面同比-35.5%，延续了2023年以来的收缩趋势。整体看来，各能级城市结合各自库存周期，合理控制新增土地供应，积极响应中央“优化供给”与“去库存”决策要求，供给的缩量为开年核心城市土拍热度的高涨奠定了基础性前提。质方面，规划的优化为房企打开盈利测算空间，例如纯住宅用地可以规避低利润的商业部分影响，从而让利至成本端的品质提升，积极响应中央的“好房子”要求，利润空间的打开同时支撑了溢价率的走高。

从后续展望来看，当前市场面临的底层矛盾之一在于价格传导机制的失衡，本轮地产下行周期中行业经历了同质化价格下行循环，但随着核心区域“好房子”的陆续面市，高品质项目的标杆定价作用将构建价值基准效应，最终形成“高端锚定-中端缓冲-低端托底”的三级价格体系，结束楼市“价格下行负反馈”循环，重建“核心城市品质驱动、外围城市政策托底”新局面，反过来支持核心区域的土拍高热度与不同能级城市间的分化。

从开年以来房地产市场的整体情况来看，可以说是延续了去年四季度以来的止跌回稳态势，根据统计局数据，具体来看：①销售端，2025年开年（1-2月，下同）新建商品房销售额降幅较24年全年收窄14.5pct，为本轮调整周期以来年初最低降幅，核心城市销售率先回正；②房价端，2025年开年70城新房价格同比-5.2%，降幅连续4个月收窄；二手房价格同比-7.5%，降幅连续5个月收窄；③资金端，2025年开年房地产到位资金同比降幅较2024年全年收窄13.4pct。白名单融资协调机制、各类专项债等中央支持均为房企资金改善提供了基础；④开/竣工端，2025年开年房屋新开工面积同比降幅相较2024年全年走宽6.6pct；房屋竣工面积同比降幅较2024年全年大幅收窄12.1pct。

政策方面，根据2025年政府工作报告，在经济社会发展总体要求和政策取向上，首次提出“稳住楼市”，该定调表明中央对于稳楼市的决心，止跌不止则政策不止。在方向上，需求端：提出“加力实施城中村和危旧房改造”，预计成为2025年地产工作重心，有望加速落地。此外强调“因城施策调减限制性措施”，预计后续一线城市仍有进一步放开的空间。在供给端：提出“盘活存量用地及推进收购存量商品房”，强调地方政府有更大自主权，待打通流程堵点后，后续落地有望提速。

综上所述，房地产行业当前可以说是政策底、信用底、需求底三底叠加，止跌回稳态势有望延续。而考虑到行业供给出清接近终章，供给出清也将推动结构出现强弹性，预计优质房企有望在一定程度上复制当初煤炭供给侧改革逻辑、迎来量质双升。

房地产板块在今年的春季行情中表现落后，截至目前板块指数年内涨幅为-3.86%，不但跑输大盘0.66%的同期涨幅，更是远远低于平均股价指数10.36%的同期涨幅。这样的表现可以说既没有体现开年以来行业基本面的边际改善之势，也未反映在政策持续推进下后续“困境反转”的预期，同时“地王潮”再起也说明业内的信心已开始逐渐恢复，与当前资本市场的表现存在“预期差”，结合当下风险偏好走低带来的风格“高切低”态势，地产板块或可值得更积极的对待。