导 语

刚刚上班没有两天，我就感觉发生了大的变化，最近这段时间，开始咨询买房的人变多了，积极性也变强了。

最近问的最多的是：阿平，你觉得2025年的上海楼市应该怎么走？

熟悉阿平的人都知道，阿平也是实话实说，客观的给客户分析，不带节奏，年前就有跟很多粉丝朋友私下已经讲了很多次，1月份和2月份刚过完年短期数据也不稳定。最主要是参考24年的11月份，12月份，最主要看看2025年的3月份和4月份以及5月和6月份的能不能稳住。

看到咨询的人比较多，趁这几天不是很忙，主要是在做年前的售后服务工作，阿平抓紧时间收集到大量碎片化的迹象和感受，给大家看看市场情况。

有助于大家看清市场。具体的市场变化，我们会不断的跟大家同步，欢迎持续关注。

迹象明显

说句实在话，给我最明显的迹象是，上海“止跌回稳”阶段性达成。

2024年9月26日提出“止跌回稳”，29日上海立即响应，市场立即反弹。这里想先给大家汇报一下2024年一整年阿平的成交数据情况，2024年1月份到10月12号，一共就成交5套房子，但是10月13号到12月15号，15号以后阿平因为家里原因，请假了半个月。所以2个半月的时间，阿平一共成交了11套。整个事业部买卖单数，第四季度第二名

再来看看整个上海市的成交情况，

上海楼市在过去的几个月时间里面，上海卖掉近10万套二手房，好好地清了一把库存。也为上海楼市接下来是的起跌回稳埋下了很好基础，

而且热度还在持续，1月份网签还是达到了18389套（包含车位、商业）。

2025年1月份上海楼市成交量下跌是因为春节，很多人因为年前都回提前回家和家人团聚，而且今年的春节假日也比之前时间长。即使是收春节假期影响，2025年的1月份上海楼市的成交数据也依然超过了2024年的8月、9月。

如果没有过年，1月可能还维持着2.5万套以上。在2024年9月提出止跌回稳的那天起，经过4个月的时间，上海很多小区低价房源卖空，而且速度非常快，有的挂牌一天就被卖掉，可以说上海房价已经是阶段性稳住。如图所示：

在过去的一段时间了，被黑得很惨的大虹桥也算是排名前五的把，随着产业结构发生以下变化，企业搬离，唱衰的情绪很浓，但是最近的成交跟之前持平，甚至成交量要比之前高了。

最近跟我那边的同事聊了一下那边的情况，虽然阿平的主战场不在那边，但是也需要去了解一下情况的，那边同事给我最大的感受就是：大虹桥那边的房东，现在价格也越来越难谈了，谈价空间也在缩小。

大虹桥的业主都知道2026年触发积分项目即将要解除限售，大量房子即将要进入二手市场，大虹桥二手房库存也会变得越来越大，即使知道这些情况，现在的大虹桥业主也不愿意大幅降价。

另一个被黑出翔的是老破小，最近也没下跌。潍坊新村最近成交活跃，价格略微上调。

老破小户型、装修不同价格差距很大，离地铁远近价格也会有很大的差距，，所以还不能说潍坊新村的房价涨起来，但是有一个很好的迹象就是成交量已经起来了，任何一个商品。一定是量在前面。

带学区的老破小也在趋稳，比如杨浦区的鞍山新村，1月成交单价回到了5.7万。

最近很多自媒体爆出来上海房价上涨，阿平一直在一线，我发现了大部分都是由于户型、楼层不同导致的价格差距。说房价上涨，肯定是谈不上的，但是成交量确实是起来了，

真正做实上涨的，可能就前滩、联洋和张江少数板块。

比如东方悦耀，户型一致、楼层也相处不多、装修差不多，最近成交确实高了几十万。

在帮大家看看联洋周边成交为例。

大唐盛世花园同户型，挂牌1360万的去年8月30日成交，价格为1222万。

挂牌1328万的今年1月19日成交，价格为1273万。

一个被砍了138万，一个被砍了55万，浦东内环带学区的电梯房确实回暖了。

比如张江汤臣豪园二期的三房，张江汤臣豪园二期的中间楼层，成交价格是1377万，2024年12月份成交价格是1465万。张集学区的电梯房确实回暖了。

联洋、花木、源深一直同涨同跌。综合来看，目前的阶段是整体市场企稳，个别区域回升。当然还有一些中间地带：挂牌价涨了，成交价还没涨。

房东上调了价格，客户还不认，不愿意高价接盘，买卖双方进入了一个博弈期。

心态变化

市场参与各方的心态皆有所转变。就买家而言，这里仅谈谈阿平所观察到的情况。

年前颇具信心的外地客户，回老家一趟后，在上海买房的决心愈发坚定：老家房价似乎不再下跌。

这三四年间，中小城市及县城的房价持续下跌，直至当下，开始传出触底的声音。

上班仅三四天，阿平便接到众多客户指令：诸如***小区某户型某楼层的，现在能够付定金。尤其是几类客户，刚上班便开始看房。

其一是学区房客户，年前未购得，如今依旧焦急。

前滩一房率先涨价，核心客户便是学区房家长，2024年进才实验冲进了公办前五，成绩优良，许多客户购置一套一房用于挂户口读书。总归比购置老破小非常紧张的学区房要好。

其二是年前已将房子售出的客户。

这类客户的紧迫感同样强烈，房子已然卖掉，倘若房价真的上涨，就会踏空。

与投资客不同，这些置换客户确为自住需求，迟早得买，因而对市场更为敏感。

年后倘若市场回弹，几乎能够百分百确定率先上涨的类别：依旧是带有学区的改善型产品。

实属无奈，需求摆在那里。与几位房东有所接触，多数仍处于懵懂状态，对市场尚未有明晰的判断，依旧依照去年的价格挂牌。

有些打算卖房置换的客户，同样看不清市场，不晓得应当何时挂牌出售。

个别房东甚至还降价了。例如浦东潍坊一村，刚成交的一套两房，仅售 235万，比春节前还低了几十万。

这位房东年前便急于出售，却一直未能成交。过年这 20 天看房者稀少，心态崩溃，过完年便立即降价售出。

当下买卖双方僵持不下，也是由于众多房东处于犹豫之中，对市场看不清楚。

大行情未至，不敢提价，中介也加以劝说不要提价。市场数据良好，又不情愿降价，所以只能如此挂牌。

仅有个别乐观的房东提价，然而一些邻居不予配合，所以即便提价也难以售出。

总结分析

这些房东皆为散户，对市场状况不明晰实属正常。

大庄家则截然不同，来势迅猛。

先是深圳挺身而出，表示要推动房地产投资尽快实现增长。

瞧见没，出色之人已不满足于“止跌回稳”。直辖市重庆即刻响应，在开会时宣称全力促使房地产和建筑业企稳回升。

恢复增长、企稳回升，气势逼人。

紧接着重庆又出台落地政策，“不再将市外人员购置住宅纳入征税（房产税）范畴”。

这无疑是在欢迎全国人民前来购房。上海尚未表明态度，不过大概率仍会推出刺激政策。

另一个大庄家，即开发商，同样思路清晰，来势汹汹。节后与几家开发商交流，今年的战略格外明确：加速冲顶。

领导给予诸多政策，市场热度上升如此之快，岂能不加仓大干一场？对市场冲击最为显著的，便是 2025 年新房普遍提价。

当然，价格并非想定多少就定多少，还得有买家愿意买单才行。

结果我们后续再观察，当下阿平最为关注的是：买卖双方的态度。

市场乃是众人态度的集中体现，价格会随着预期自我达成。

若都认为 2025 年上涨，2025 年便真会上涨。若都认为 2025 年仍会下跌，2025 年就真会下跌。

当然这里的“都”，指的是真正的交易双方。大部分网友短期内不买房，只是凑个热闹，他们的预期无需在意。倘若今日的分享于你有益，若想挑选到性价比最优、最契合自身需求的优质 XQ 房，或者想要做好教育路径规划，以及涉及择区买房、升学择校的相关问题，都能够加我咨询。