华二另一个公办学区——华二前滩，最近也卖爆了！

一季度，即使有3月学区小阳春，前滩也仅成交了12套；

二季度，在527新政的发力下，前滩6月份卖了16套，共成交26套；

三季度，有两个月是市场淡季，但已经开始有中考成绩的影响了，所以一共成交了17套；

10月份，叠加了927新政的因素，爆发式成交了39套，已经顶了整个上半年的成交量；

11月份，继续成交了34套！

饱受争议后市场萎靡的前滩，这次是彻底翻盘了吗？

前滩二手，以价换量

虽说近期前滩的二手成交量很高，但成交价却有些一言难尽了。

大家都知道，前滩小户型的跌幅很大；

尚峰名邸的一室，与22年相比，同样的户型和面积，每平跌了三万六；

东方悦耀51平的一室户，21年能卖到20万的价格，同户型最新成交止于今年4月份，总价降到760万，每平跌了5万。

前滩小户型跌成狗的主要原因是：

小户型实在是太多了，在已交付小区中占比高达33%，还多是投资客购入。如今市场下行，投资客着急套现，同类产品互相挤兑，只能低价出手。

而且以东方悦耀、锦绣臻品为代表的一众小区，多是50-70平左右的小户型。对于三口之家，不够宽敞，居住体验没有大户型舒服。

9月份之前，前滩大户型一直稳定在15万/平的成交单价。

然而最近前滩的大户型好像也跌了。

“前滩一哥”的晶耀名邸一期有套135平的大户型1950万就成交了。

这套房挂牌价2230万，最终1950万成交。同样的价格，比在4月份买的足足多了20平面积！

价格确实低。

无独有偶，和晶耀一期同期的东方逸品小区，也成交了一套面积约88㎡的双南两房，最终成交价是1055万。

这套房在高楼层，12万/平的成交单价令很多人感到意外；对比半年前，跌了5千每平！

这个降价，虽不算“崩盘”，但也彻底影响了前滩二手房市场。

接下来要卖房的房东和要买房的客户都会将这两套房子纳入参考价格体系，降价是必然的。

好在前滩以价换量，成交量是彻底起飞了！

从成交房源来看，市场偏好一室挂户类产品，这跟华二前滩今年中考的优秀成绩，也有莫大的关系。

华二前滩，好助攻！

今年中考，此前一直被质疑的华二前滩，交出了一份漂亮的成绩！

从四校自招数据来看：

华二前滩是浦东公办第3，一共7个四校自招，仅次于两个老大哥。

从名额到校均分来看：

华二前滩则是浦东第一，这说明华二前滩的中部学生储量也很丰富。（浦东头部学生多在其他批次竞争四校的名额）

从华二前滩的喜报来看：

90人中考，四校录取率10%，四校八大录取率40%，市重点率高达72%。

四校自招7人（上中2人、华二3人、交附1人、复附1人）；名额到区2人（交附1、华二1），合计四校9人，占比10%。

这个数据对比前几年外招生源为主的成绩依然挺亮眼的，真正坐实了公办一梯队的实力。

但是很多人质疑，华二前滩能取得这么好的成绩，纯粹是因为学生人数少，比例上容易占便宜，如果以后生源变多了，肯定保持不了这么好的成绩。

据说华二前滩的新初三就是四个班了，后面会每年新增一个班，而不是一下子扩招好几个班。

从这种求稳的态度来看，未来的成绩大概率会有保证。况且，前滩的家长多是陆家嘴的金融从业者，对教育的投入比较重视，鸡娃有道。

如此看来，927新政后，前滩爆发式的成交背后，极有可能是准家长为孩子买的XQ房。

现在前滩大户型也跌了，对于想买华二前滩学区+自住的家庭，可是个上车的好机会。

今年华二前滩初中部的招生政策，还没有要求五年一户，相当于买了房就能上。

前不久，华二前滩召开了新生家长会，会上各种秀肌肉，欢迎入读，学校的诚心和诚意也是满满。

而且去年年底官宣了，前华二高中校长周彬，将接任华二前滩新校长！

要知道，原华二前滩校长李志聪，也由往届华二高校长转任；可见华二前滩在华二集团内的重要性该是多强。

前滩崩了吗 ？

回到大家关心的问题：前滩房价崩了吗？

与其说前滩房价崩了，不如说是价格回归理性。

与核心地段的老小区相比，前滩现在的价格还是比较高；但与外环的次新房相比，前滩已经跌出了性价比。

上海楼市这一轮下跌是从老破小开始的，传导到次新房。

老破小顶不住2022年就开始降价，甚至杨浦市中心最近成交了一套90万的房源，大跌眼镜；

前滩小户型，很多已经回落到11万＋，对比高峰的20万/平，简直跌成狗；

前滩大户型，最近开始跌，晚了两年半。

在楼市繁荣期，总有些区域或产品率先涨价，带动整个市场随之上涨。

而在市场下行时，同样有先跌的，也有受市场影响后跌的。

通常，质量好、竞争力强的产品更抗跌，而前滩大户型就是这类产品。

如果用中产社区五边形战士的要求来看前滩，会发现前滩是独一无二的存在：

顶级学区+优秀的城市界面；

四条轨交，两条高架，三隧道，出行便捷；

生态环境良好，各种滨江公园、三大生态中心和三林楔形绿地等等，群绿环绕；

商业繁华，太古里、晶耀前滩、香格里拉、L MALL和信德广场等等，尽显奢靡之风。

在浦东，很难再出一个可以媲美前滩的社区了。

从地段上来看，前滩作为CAZ（中央活动区），远比北蔡、御桥等板块高级，其属性也足以吸引并承载高总价的购买力。

即便与浦东首屈一指的中产社区联洋相比，前滩在资源配套上亦不遑多让，而且房龄优势突出。

前几年，前滩的购房者里有很多炒房客。如今，在前滩买房的都是为了自住+学区，圈层认可度越来越高。

你对前滩的未来有什么看法？欢迎在评论区分享留言。

如果你正考虑买XQ房，对板块还有疑虑，或者对新建校想了解更多，或想了解2024年上海中考各区初中成绩排名，或有教育路径规划、升学择校的有关问题，都可以来找我聊聊聊。