很多人对五城区都有一种执念，买房对五城区有一定偏好，甚至不太喜欢三环外的住宅，特别是一些本地购房者，这种心理边界一方面基于生活习惯，另一方面，五城区也确实有不少优质资源是其它区域不具有的。

这种心理边界在楼市同样适用，2019年大家探讨的都是主城，所谓的刚需主要指200万以内，首付不会超过50万，到了2020年，这个标准提升到了300万以内，所以刚需的标准其实一直在变。

之前我们谈到过，目前普通资格如果想买新房，主要还是以顺销项目为主，目前五城区新房市场上唯一的价格洼地只剩下龙潭寺，过去性价比较高的二仙桥、八里庄新房门槛也已经攀上了300万+，对一些想置业五城区，但是奈何手中“子弹”有限的购房者，可以关注一下。

先说之前进入顺销的保利珑堂里院，现在只剩下部分面积、总价较高的房源（上周从置业顾问口中得到的消息），现阶段还剩下的仅存金融街融府、万科锦园、同森翠叠森林、恒大锦城、中粮珑悦锦云、奥山成都澎湃城还有房源，其它项目已经售罄。

粗略估计一下，截止1月13日，透明房产网显示这些顺销项目还有大约553套，这其中就包含大量总价300万以内的房源，高层和洋房产品都有。

如果时间延后到今年下半年，从去年的土拍现状来看，龙潭寺相对比较拉胯，地价还不算太高，之前我们做过2020年的土拍统计，各位可以对比一下：

以2020年来看，整个成华土地成交价格都处在五城区低位，锦江区不管房价还是地价都在高位，而龙潭寺板块相对而言地价更低，积累的新房库存相对而言较多，且大多数是小高层产品。

龙潭寺城市面貌整体上是落后于成华其它区域的，而且长期以来在交通、商业、教育等多个维度都还有很大提升空间，所以这进一步解释了为何在土地市场和新房市场更有价格上的优势。

交通方面：

缺点是被铁路分割且长期没有地铁，常年渣土车通过导致路况堪忧，所幸地铁17号线、8号线拯救了公共交通，如果不考虑城市界面、公路路况这些顽疾，轨道交通这一块龙潭寺并不弱。

商业方面：

商业的崛起一定是需求的结果，而非是需求的原因。龙潭寺的大型商业只有星悦广场和华宇旭辉锦绣广场（在建），主要还是以社区商业、底商为主，满足生活需求完全没有问题，目前缺乏的主要是大型商业。

星悦广场

教育方面：

优质教育资源相对比较欠缺，但周边教育资源较多，电子科大附小、成都三十八中、双庆中学、龙潭小学等学校均在项目一公里范围内。

整体印象：

城市界面、道路现状观感相对于三环线其它方向，或者横向对比周边板块都还需要时间去提升，由于现阶段周边都在开发建设，渣土车、货车往来较为频繁，路面情况不会太好，但是等周边开发建设进入尾声，这种情况自然会缓解。

客观的说，龙潭寺在配套和城市面貌方面确实还差强人意，但是放到当前市场环境下来看，它可能也是普通为数不多的选择，且在地理位置、价格上会有很大惊喜。总体上有四个优势：

1、龙潭寺TOD获批、设立龙潭新城等，说明这个板块后续还会有资源注入，已经在建的地铁可以佐证。

2、土地整体供应较大且优质低密地块较多，不少大开发商入驻，有可能会形成聚集效应，这一点可参考武侯新城的“发家史”。

3、地理位置并不差，地处3环周边，承接主城区资源有天然优势，东进北改红利都能享受到。

4、价格洼地，比五城区低了一大截，而且楼盘品质不差，洋房产品也能找到总价200万出头的房源。

特别是控规更改过后，新增商业、二类住宅、住兼商、学校用地，更强调居住和配套服务（红色为商服、紫色为学校），吸取龙潭水乡的教训过后，只要能补上历史的账，龙潭寺的未来还是一片光明的，更何况还有不少300万内的房源可选。

龙潭寺规划调整前后

比如财大天府学院旁边的万科锦园，纯洋房产品，透明房产网目前显示还剩余40套，总价在209.47-289.04万之间，套三和套四都还有。再比如它旁边的中粮珑悦锦云，目前16套在售，总价211.53-403.57万，其中15套均在300万总价内。

图源720云

另一个可以重点关注的是金融街融府，目前还有超百余套房源可供选择，而且靠近在建的龙潭总部站和星悦广场，配套相对来说更好一点，城市界面也相对更好。

图源720云

保利珑堂里院之前有230万左右的高层房源待售，目前是否清盘尚不清楚（备案有延迟），楼层位置较好、总价较低的房源已经售罄，还有一部分128㎡的套四但楼层位置较差。

其它诸如同森叠翠森林、奥山澎湃城等等放量都比较大，但是大部分房源也都能在200万级别买到。这些项目就产品而言都是低密改善定位，位置上也是处在3环线附近，如果不是被区域配套拖了后腿不至于进入顺销，不过倒给了普通资格选择的机会。

客观来说，龙潭寺存在的问题谁的不应该忽视，但是成都房价一路攀高，非刚需置业难度陡增也是事实，过去对龙潭寺、十陵带有抵触情绪的购房者中，不少人也开始认清现实，放弃幻想。

如果你当下确实有很急迫的置业需求且只能接受200万内的预算，那么我建议你可以看看十陵的二手房，如果你的预算在300万内，对居住品质有一定需求，那么上面推荐的顺销项目可以看一看。

最后祝各位在年前都能顺利上车，成功避开年后涨价~