神盘摇不中，还有什么顺销盘可以买？这是我们在2021年初，被购房者问到最多的问题。

在去年底一波热门楼盘的大规模供应之后，中心城区的热门楼盘算是断供一个多月了，

中心城区总价200-300万的新盘，基本就集中在龙潭寺片区、动物园片区、龙泉十陵和大面板块。

关于龙潭寺片区，在之前的文章推送中，我们已经写过《普通资格在五城区怎么买（1）？》。

本篇文章，我们将着重为大家对比分析位于龙泉驿区的大面和十陵板块。

十陵和大面均属于龙泉驿的管辖范围。

十陵板块紧靠东三环，北侧与成华交界，南侧临锦江区。如果对区域不熟悉的朋友，还真容易把它和主城区混淆。

据我们平台统计，十陵板块2020年出让的土地就有4宗，是龙泉驿区土地出让最多，且成交楼面地价最高的一个板块。

那十陵未来就是龙泉驿区最强的吗？

我们先来看十陵的土地结构，住宅用地的最大容积率最高1.5。也就是说，十陵片区未来的产品结构铁定是主打低密的别墅或洋房产品，如果有高层产品，那基本也是为“高低配”中的别墅产品凑容积率罢了。

土地指标和价格可以决定区域的产品结构和价格门槛。所以，回到十陵板块近期热销的顺销盘。

华润时代风景，这个楼盘是十陵板块顺销最快的楼盘，因为单价是十陵板块在售楼盘中最便宜的，且离地铁近，所以小户型产品基本销售一空，仅剩个别低楼层的大户型以及高总价的洋房产品。

华润时代之城，销售速度仅次于时代风景，但靠着范家院子TOD（规划中）的营销噱头，卖的还算可以，但走量的依然以低总价的小户型为主。

剩下的邦泰宽语、蓝光未来，由于地段没有核心竞争力，加上较高的单价，在十陵板块的竞争力稍弱。

从十陵板块顺销新盘的去化情况来看，走量的楼盘基本上都集中在低总价的小户型产品，改善大户型的市场竞争楼盘过多，卖得并不是太好。

尽管区域内都是低密的改善类产品，但是，我认为，十陵板块对于改善购房者的吸引力并不是特别强势。

第一，十陵板块的打造还处于刚刚起步阶段，大量拆迁房和遗留的老旧市场，板块内城市界面较差。

十陵街道实景

第二，在配套方面，目前也没有太多起色，大型商业配套基本为零。即便有9号线和12号线换乘站点范家院子TOD的规划，但目前该地铁线路还处于规划阶段。目前，成都地铁的建设在2024年之前处于第四期的建设期（4年一个建设周期），第五期规划还未上报。即便上报成功，该TOD要建成投入使用，至少也要到2028年了。

第三，十陵板块的教育方面没有优势，很难吸引年轻的改善购房群体。

第四，十陵目前的房价，其实和主城区配套更好、发展潜力更高的板块出现了重叠，失去了比价优势，比如成华区八里庄板块。

所以，十陵板块的核心区在未来很长一段时间内，在交通上很难有质的飞跃。现在买入十陵板块，要享受成熟的规划配套，需要较长的持有周期。但是对于刚需群体，不得不为了预算去妥协配套打造的时间成本。

大面板块全部在四环外侧，但整体更靠近城南。

大面板块从2014年开始，进入高强度开发周期，同期板块内的竞品楼盘就超过5个，如百悦城，世茂城，保利紫薇花园、天府逸家等等，均以品牌开发商为主，但是产品几乎都是清一色的刚需盘。据说，就这两公里范围内，居住了近30万人，是成都近郊居住人口最多的板块之一。

如今，大面板块已经进入了慢开发周期，去年，大面板块仅有一宗地上市拍卖，成交楼面地价11550元/㎡，未来房价大概率也将站上2万元/㎡。

虽然，土地价格上限没有十陵高，但是大面板块的配套成熟度、人气、交通都是着眼当下的。

比如正在建设的地铁13号线，大面板块有两个地铁站，未来将衔接在建的30号线地铁抵达城南金融城。在成都轨道交通远期规划中，大面板块还将有11号线、22号线经过并设站。

随着各大楼盘的入住，社区底商倒是非常丰富，满足居民日常吃喝还是没有问题。教育配套也算丰富，私立、公立均有布局。但是如果要想看场电影，要想逛个商场，由于板块内在建世茂广场还未完工，目前只有去三圣乡。

区域内的城市界面，可以说就是一个完全成熟的居住区。

大面板块街景

新盘住宅方面，大面板块目前仅有一个楼盘新希望锦麟府在售，定位改善住宅，产品包含高层、小高层以及合院产品，高层均价21000元/㎡。

在大面众多的高层二手楼盘里，极少有成交价能突破2万元/㎡，但是挂牌价超过2万的刚需住宅倒是不少，比如世茂城、龙湖三千庭，而且都是清水房。相较于这些二手房，新希望锦麟府的新盘品质会稍高一些，并且带装修交付，还是有一定的竞争力。

从价格来看，大面和十陵同类产品的价格其实是重叠的，差不多都是2万元/㎡左右的偏改善的高层住宅。

从两个板块的顶层规划逻辑来看，十陵的定位会明显高出一截，但得花时间等。

由于十陵板块尚未完全兑现其基础配套，加之大量房源涌入市场。目前来看，仍然属于买房市场，选择空间较大，购房者掌握着购买主动权。从长期看，从十陵板块的地段、产品都有希望让它跻身中心城区的成熟改善居住板块，不过，时间是5年还是10年，就很难说了。

大面就非常简单了，2014年的大面，其实很像如今的十陵，只不过5年前在大面买房的人群，今终于可以说是“苦尽甘来”了。现在买在这里，直接享受成熟的配套就行了。