最近城南二手房跳涨的消息不知道大家听说没有，高新区为代表的学位房领涨已经开始了，和我们之前推测的情况基本一致。普通资格在五城区怎么买？

二手房和新房市场存在互补的关系，现在成都的二手房市场现状是，卖家全部都是看涨心态，基本没有真心想卖的，大部分都是试探性挂高价，买家疲于奔命，被不满五的税卡着脖子。整个市场看涨行情下，真心卖房的很少。

那这种情况肯定会倒逼购房者涌向新房市场，增加新房购买难度，特别是总价300万内的房源，即便是北门的顺销项目，基本都被一扫而空，这个总价段的购房者目前是主城区主力军。

所以周一我就去城南看了一个总价在300万左右的新房“城投绿城诚园”，老司机应该都比较熟悉了，这是目前绿城在成都定位最低的产品，产品力可以和仁恒滨河湾、金茂府打个有来有回的改善项目。

在推荐这个楼盘之前，我还是给并不了解这个楼盘的人一点提示，先了解一些不利因素，能接受的情况下再考虑是否入手。

不知道各位是否发现，最近在传怡心湖A区将建一个污水处理厂，对周边十几个项目可能会造成影响，这个不利因素19号双流水务局和生态环境局已经给出了回应：

考虑到实际交房日期中间还有一段时间，到最终入住后这个临时处理装置基本已经拆除了，对住户的影响是暂时的。但依然有一定风险，或者至少是膈应人。

另外是最近交房业主对装修存在疑义，诚园因为限价的问题，装标被严格管控过，装修这部分产品力并没有发挥出来，所以后文也不再提及装修（拍的样板间也就不放了），这一点希望大家知悉。

从怡心湖板块立项以来，城南的买房格局打破了天新、高新两地垄断的格局，开辟了近郊新板块，关注度一直都很高，最重要的原因其实是占了“湖区”和“城南”两个砝码，但是放到怡心湖F4身上，很多人是有误解的。

准湖区房：

首先地理位置上，怡心湖F4都不属于湖区项目，严格来说是处在怡心湖周边，唯一可能入住后看得到湖的就是诚园，但仅仅看得到和湖区房是两码事，在二手房市场上的表现力有巨大差距，这一点可以拿锦城湖板块来印证：

*源数据来源于链家、诸葛找房，人工统计仅供参考

区域级配套资源：

虽然怡心湖与天府新区仅一路之隔，商业、交通资源很大一部分资源都存在重合，但是教育资源只能享受双流协和街道的几所公立学校（双流目前的一线学区资源），更远的天府三小、五小等等都“与它无瓜”。

蓄水的怡心湖

就短期来看，怡心湖板块的优势资源主要集中在湖景、交通通达度、规划层面，和主城区教育资源主导的三级市场截然不同，绿城诚园主要依靠西派国樾的底商以及自己配建的菜市场、社区公共服务等基础配套，公共交通方面与地铁同样有不小的距离。

区位示意图

综合地铁、商业、湖区、教育多个维度的资源来看，城投绿城诚园为代表的F4主要配套优势在于规划、湖区资源，其它方面只具有在近郊区的优势，如果要和剑南大道对面的锦江生态带一较高下，有很多制约因素。

所以不要以为离得近，诚园业主家的孩子就能去天府新区上学，也不要以为怡心湖F4带了“怡心湖”三个字，就一定能看到湖。

配套方面乏善可陈，但产品力上，诚园还是有一战之力的。

绿城系曾经一度代表了内地产品的上限，低负债率、对市场、商业环境不敏感，工匠气息太重，这是大背景，甚至有人说绿城是中国房地产界的“苹果”。

所以绿地早年的产品注重的是体验、美感、细节，而非实用、户型，乃至于连地段配套也不深究，产品上却锱铢必较，如泳池边缘砖误差毫米级、防水加两道、车道做到7米兼顾未来5年换车需求等等，绿城的名声其实都来自于这些细节。

我19年曾经看过绿城杭州的一个安置房，平心而论是可以拿来当豪宅卖的，外界盛传绿城拔高了杭州这座城市的地产开发水平，眼见为实，所言非虚。

绿城杭州部分安置房项目

那么回到在成都的第一个作品，诚园作为绿城在成都的首个普通住宅产品，是否还具有这种竞争力，是否还值得我们为它的溢价买单呢？

1、产品维度可列成都一线

我认为在双流的同类高端产品中，诚园是可以排到一二位的，和东边天府新区的德商系、万科系改善项目属于一个档次，和剑南大道西侧的刚需盘相比基本是降维打击。

锦江生态带效果图--图源成都发布

2、和西派国樾相比优势在密度

如果只是和周边其它F4比，西派国樾比较有可比性，国樾是大平层面积跨度较大且全部为高层，总价位250-457万级，城投绿城诚园均价相对更高，但优势主要在密度低、总价段浮动小。另外西派国樾更注重科技感，更年轻化一点。

西派国樾立面实拍

3、和中海云麓世家相比优势在纯粹性

和中海云麓世家对比，诚园没做叠拼项目，整体档次要低一级，但不做高低配均好性更强，且采用行列布局大面宽设计，采光通透性上并不落下风，而且从这一点来看，绿城更有通盘思维，三期产品互相之间是有联动关系的。

中海云麓世家叠拼实拍

目前诚园、国樾两个项目在单一产品层面，能与之对标的基本是金茂府、仁恒这类明星产品，云麓世家和悦澜道在价格、产品定位上和前两者有很大差异。

杭州楼市一直让众多外来房企难以涉足，就是因为产品被绿城、滨江这些开发商大幅拔高，以至于万科进入杭州在这种压力下彻底拉开同其它区域产品差距。

这种差异最直观的是整体规划的纯粹，抛弃了高层+叠拼这种高低配设计，少量高层配比大量小高层，牺牲掉一部分货值来满足舒适度。

总平图

行列式布局底层全架空

2.5的容积率下做小高层，全部采用行列式布局，保证南北向的采光，这是非常经典的“绿城标配”，由于三块地完整性相对较好，同时绿城擅长对园林景观的细节操刀，所以抛弃了“傻大粗”的围合，也抛弃了略显无奈的错位点式。

你会发现它的三期产品虽然都有中庭，但是面积都不大，在细节上底层全部架空且建筑形态呈现大面宽、窄进深特征，这种设计考虑到了底层采光的问题，也是目前高端产品的标准之一。

实拍图，注意看横纵比例

外立面玻璃幕墙、真石漆、干挂三件套

目前高端产品选材呈现建筑高级感主要有三种方式：石材、玻璃、铝合金，三种材料的造价成本高昂，但是能呈现较强的视觉冲击力，德商天玺系、万科锦绣系、金茂府系产品大抵都是这种思路。

三种材料对应的就是市面上较为成熟的真石漆、玻璃幕墙、铝合金制材三种，诚园采纳的是用玻璃幕墙+真石漆+干挂石材这种搭配，风格上更偏中式较沉稳，这一点也沿用到装修风格中，较为老派但缺乏时尚、科技感，更符合一些中年群体审美。

更近一点的实拍，2-3层均用干挂石材

园林部分维护和用料只能管中窥豹了~

园林部分大多数住宅差异其实不明显，普通购房者能直接感受到的一是物业维护保养，这可能比园林本身更重要，这一点不管是绿城还是过去的龙湖、万科、仁恒都论证过。

很多人不太注意，高端住宅在二手房市场表现力如何，物业是重要参考，同地段同类型产品，绿城这类品牌房企的物业总是有更高溢价，可惜我没办法进小区（一期）里面，只能在外面看看。

小区内实拍（朋友是小区业主）

户型设计逻辑像杭州人的居住习惯

绿城二期基本要售罄了，只剩下166㎡的大户型，下一次将开3期（中庭带游泳池）143-189㎡，总价位有可能300万内能拿下。

先说户型的特征，大部分房间都带飘窗，甚至连卫生间都设计了飘窗，这个一般只有装饰功能，让空间看起来更大，由于干湿分区，这个台子貌似用处不是很大。。。

洗累了坐飘窗上看风景？

另一个是生活阳台偏小，可能考虑到江浙地区晾晒功能基本都是靠景观阳台，但是成都的习惯是挂生活阳台。

户型较多，我挂一部分供参考：

D8户型144㎡

D7户型166㎡

D5户型162㎡

怡心湖F4中，如果你更喜欢大平层一览众山小的居住体验，个人认为西派国樾更适合，如果是喜欢低密产品，那诚园会是更好的选择。

价格方面，去年8月份二期均价大约19787元/㎡，这次三期价格不会有太大调整，这个价格和产品是匹配的。

但是和地段就不那么匹配了，很显然城投和绿城这次是选了把一个一流的产品放到一个二流的地段，而成都的普通资格老司机们对配套、地段相当敏感，特别是学校资源。

虽然同处城南，诚园的产品力也有目共睹，和一街之隔的锦江生态带相比，包括诚园在内的怡心湖“豪宅们”，也许还需要更多时间去证明自己不光产品能打，配套其实也不差。