不知道大家是否发现，新房现在越来越难买了，不管是少部分敏感的买房人，还是相关的从业人员，对春节后的成都新房市场都不太看好。

大部分刚需购房者，预算普遍在200万左右，很多人都没意识到，成都主城区和天府新区在年后几乎无房可买，即便是二手房，150万级别的三房也集中在近郊区。

2月主城预售房源（人工统计，仅作参考）

南门从去年正式进入3万时代以后，新房市场基本定型，过去300万左右的房子在天府新区大概率是顺销，进入2020年后，这个价位的房源也普遍进入摇号序列，刚需基本只能转战二手房。

以今年年后预售的楼盘而言，高新区新盘总价普遍在300万以上，和天府新区相比，高新区整体发展时间较早，供应量逐步萎缩，除新川外几无新供应土地，但是它同样是在刚需（200万级）和高改（500万级）两端都非常难买到。

新川创新科技园效果图

比如总价门槛接近600万的西派澜岸，中签率只有64.68%，万科公园5号最后一批住宅套均总价约527万，800多套房源有1700多人报名。

目前高新区预售的几个项目均为早年低价地。以2020年高新区成交的8宗土地来看，最低楼面地价11000元/㎡，最高20700元/㎡（纸面数据），大家可以估计一下未来这些新盘开出来得卖多少。

过去看空天府新区的声音不绝于耳，然而天府新区不管高价位还是低价位，在成交层面表现都非常强劲，和高新区一样，天府新区现在200万级和500万级的产品都很难入手。

低总价段如中信城开麓山上院、川发、天府半岛这类必定纳入无房优先，高总价段如万科天府锦绣、招商时代公园也是一房难求。但天府新区待开发土地较多，配套发展相对高新区滞后，当前单盘价格甚至远高于高新区。

从预售楼盘来看，天府公园在去年表现亮眼，周边首开龙湖云著、万科天府锦绣、招商时代公园三个项目如果是普通资格，上批次中签率也均未超过50%，招商时代公园甚至低到8.78%。

天府公园西鸟瞰图（图源720云）

天府新区价格和板块呈现度显然是不匹配的。

如果仅对比同类产品高价位房源，天府新区目前天花板已经破3万，比如前年出货较多的麓湖板块、今年大火的天府公园西，而高新区高层限价尚未破3。

以供需角度看，天府新区在2020年是供应大户（新房、土地两个维度）；以发展成熟度而言，高新区金融城、大源发展时间都在天新各板块之前且成熟度更高，所以目前天府新区的价格处在一个历史高位，透支了一部分未来预期。

近郊区和主城、天府新区这些热门板块相比恐怕未必更好买，即便分区限购锁死一大批购买力，近郊区域在近几年一直处于跟涨状态，以热门的东门和南门为例：

东门：十陵新房如蓝光未来、华润置地时代之城高层均价20000元/㎡以上；大面卧龙谷玖号、卧龙谷壹号也是以叠拼、联排产品为主，供应很少。

南门：怡心湖F4早年的低价高层房源均开毕，绿城和国樾的大平层项目均价都是“2”字头，更边缘化的空港陆号、招商榆樾、北辰鹿鸣苑等价格更低，但是和城南核心区又有相当长通勤距离。2月近郊区预售房源（手工统计，仅供参考）

可以说只要和南门距离稍近、有一定配套和规划的新开发板块，近郊区房价和18-19年的主城基本是持平的，处于明显的跟涨状态，甚至西北方向的红光、郫筒也在向主城看齐做改善产品，我们之前重点推荐的大丰目前也不再是洼地。

指望近郊置业的刚需，在年后会面临极其尴尬的局面。

新房我买不起，那我买二手房嘛！

客观的说，二手房确实是刚需最后的选择，这部分人群预算以150-200万居多。

主城区来看，茶店子、昭觉寺选择面较大；东门大面也有世茂城、保利紫薇花语这些150万级的二手房；南门目前水浅王八多，刚需能看的大抵上只剩下双流航空港。

大面板块

天府新区不少楼盘还未满二满五，挂牌房源不多，但同样存在虚挂的情况，去年万达华庭组团指导的风头刚过，最近成交的两套房源就狠狠打脸。天新目前也是试探行情多，真实成交意愿不强。

可以预见，2021年，成都主城区、天府新区将清空低价地项目，消灭掉所有刚需。

手拿200万只能在北门茶店子、昭觉寺，东门大面、十陵，南门航空港这些相对边缘的板块买二手房，相对核心的区域乃至大部分近郊区，在这个总价段都极难选到面积、品质适中的房源。

年后是传统的看涨行情，但是今年稍有提前，经过之前一轮管控，预计不会有太大波动。