这是2021年我们第一篇推送。
这一年，我们和大家一起见证了成都神盘时代的结束，也见证了成都调控再一次升级。过去的一年以来，我们一共推送了172篇稿件，累计为近150万人提供购房参考。
回顾这一年，我们与各位一起挺过了疫情肆虐的年初，也和各位一同见证了成都楼市春回大地、万物复苏。我们一起见证了成都发布史上最严厉的调控政策，也见证了近3年来最大规模的神盘取证。
我们相信，2020年，成都楼市发生的事，依然会对今年的市场产生深刻影响，包括对学区的选择、资格的变动、亦或是转让成本的变动，对于明年的购房都是重要参考。
所以在新的一年里，我们希望和大家再回顾一下去年的成都楼市，看看有哪些“大事记”，又有哪些神盘与我们永远失之交臂？
新房价格：
根据正合股份市场数据共享平台显示，2020年1-11月（12月数据还未统计完成），成都中心城区新房价格从16317.8元/㎡上浮到18043.19元/㎡，整体增长10.57%，同往年5%左右增幅相比，还是一个较快的涨幅。
但是如果看大成都范围数据，新房价格涨幅只有1.711%，属于慢增长，体感温度而言，前者更具有参考价值，3圈层毕竟关注度不高，可以判断，去年成都主要区域实际涨幅是比较大的。
2020年1-11月新房供销价数据
二手房价格：
和新房一路上涨相反，成都中心城区（无3圈层）二手房价格除1、2月因为疫情滑至谷底，3月集聚的需求井喷，下半年在震荡中有上涨趋势。
1月二手房成交均价为15889.2元/㎡，12月成交均价上涨至16806.37元/㎡，只有5.77%的涨幅，和往年相比微涨。
但是单列天府新区，从各大平台公开数据来看，涨幅都超过10%，比较夸张。
2020年1-12月成都中心城区二手房成交量价数据
结合新房和二手房市场来看，成都楼市对抗风险的能力很强，即便经历年初的黑天鹅事件，整体价格还是在稳步上涨，虽然成交面积有大幅缩水，但资产“保、增”能力相对坚挺，市场预期较好。
网红项目：
去年预售/推售的热点项目较多。
7月30日，龙泉大面凯德卓锦万黛最后一批次取证，58177人参与摇号，中签率低至1.33%，成为成都2020年参与摇号报名人数最多的项目。
4月26日，川发天府上城1号地块取证，共40568人参与摇号，中签率低至1.94%，成为天府新区摇号人数记录保持者。
1、因疫情原因，全国楼市暂时停摆
其实去年受疫情最大的应该是旅游、餐饮、交通、电影、零售行业，但是由于线上买房尚不成熟，楼市也遭受严重打击，波及到了从新房到二手房各个渠道。
从各家媒体、平台提供的数据来看，2020年2月成交“量价”都意料之中跌到了谷底，间接造成住房需求累计，复工后成交量激增抬高了市场预期，这是后续持续加强调控的导火索，如果没有“疫情”扇动翅膀，后面也许就不会有什么“顺位”的风暴。
图片截自成都房协官网
2、LPR个人贷款定价开始转换
2020年3月1日，住房贷款利率开始允许转换，从过去的固定利率到如今实行浮动利率，基准利率水平从过去固定4.9%下降到了当时的4.75%，之后又下调至4.65%且保持8个月未变动。
也就是说，如果从之前固定利率换成LPR浮动利率，当前每月月供就会有一定比例下调，但利率一般是从整个宏观经济周期来看影响，所以转换后究竟利弊如何，要看未来lpr依据市场如何调整。
长远来看，lpr大概率还是下调趋势，对深改、高改、换房购房者影响重大，利率市场化对普通购房者而言，不仅是月供增加，还可能意味着资金漫灌被限制，投机、套利机会越来越少。
图片截自中国人民银行官网
3、新津撤县划区
6月18号，新津撤县划区被官宣，短期内让这个远郊火了一把，但是撤县划区本身对新津的房价并没有太大提振，也没有让远郊占据更多资源，新津置业的逻辑依然是地铁优先。
这次变动最大的利好实际上是天府新区，更加确立了天府新区的中心位置，周边基本被区包围而非县。
新津规划--图源网络
4、“高五”划片确立价值
成都传统的学区划片只有青二、锦二两个，基本囊括了成都最优质的教育资源，但是6月19日高五划片的正式出炉，意味着城南进入学区时代。
相比于青二、锦二大部分优质学区都是老破小，高五主要是以新房、次新房为主，兼具教育资源与居住价值，如南城都汇在今年就迎来一轮上涨，二手房价格已经开始反映学区价值。
5、通过父母投靠全域迁满2获资格被废止
11月2日，成都住建官方公号发布消息，过去非成都户籍，父母投靠子女全域迁移满2年后即可作为单独家庭购房，正式确定是行不通的。
由于成都的新购房群体主力主要以川内其它市县为主，过去这个政策漏洞给了不少人钻空子机会，现在以官方口吻正式废止，相信今后类似的政策漏洞还会继续堵死。
图片截自成都住建公号
6、914新政，增值税免征2变5
2020年最重要的新政非914莫属，在这个先导性政策中，实质内容有两条，其一是增值转让税免征年限从2年变为5年，其二是公证摇号中，棚改优先比例提高到20%、无房（刚需）优先比例提高到60%（棚改选完后）。
前一条的影响非常直接，造成新政实施前二手房大量抛售，观望者恐慌性置业，但长期而言，对二手房市场成交是严厉打击，满2房源成交极速萎缩。
后一条是12月无房家庭优先选房政策的先声，预告了一批神盘即将入市，对普通资格是完全利空消息。
图片截自成都市官网
7、长租公寓进入严监管时代
全国长租公寓暴雷事件，最终还是波及到了成都，成都回归到对长租公寓的严监管时代，9月11日，成都发布租赁资金监管新规，要求住房租赁企业开立全市唯一的资金监管账户，对于支付租金周期超过3个月的，应将收取的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金存入监管账户。
自2017年肆虐以来，长租公寓一直处于放任自流状态，各地对长租公寓态度相对暧昧，但是从其盈利模式来看，从诞生第一天开始就是一场彻底的“庞氏骗局”，对于租房市场的信誉度影响可能是长期的。
图片截自成都住建官网
8、无房家庭优先购房政策
11月24日，成都住建正式对摇号政策进行修订，堵死了普通资格对神盘的最后一丝希望，将刚需切割成四部分，摇号人数强制分流，这是今年对普通购房者影响最大的政策，其力度不亚于515。
伴随这轮低价地集中出货，意味着过去约定俗成的“刚需住房”基本出清，今年成都楼市将由高改、深改主导，有一部分换房需求虽无炒房之实，但依然被误伤，今年的选择面将急剧缩小。
图源成都房协
9、成都地铁五线齐发
2020年最后一个关系到“买房”的大热点，无疑是12月18日成都地铁五线齐发，地铁交通红利一次性兑现，成为第一个总里程超过500公里的中西部城市，一跃成为中国地铁第四城，进入大线网运营时代。
从楼市的语境来看，近郊区对公共交通资源依赖最高，其次是边缘板块，然后是核心区，成都地铁陆续“下饺子”，除了方便出行、提振商圈经济，对土地资源附加值的持续提升更值得购房者关注。
图源成都发布
回顾2020年的成都楼市，“两极分化”依然是主题，在新房和二手房市场均有体现。
新房市场内卷加剧
三四顺位购房难度将进一步加剧，2020年12月这一波太过突然，以至于很多人来不及转社保，除开少部分购买顺销盘，大部分刚需今年会获取一二顺位资格，加剧刚需内卷。
刚需与普通之间竞争减弱，但购房难度均在上升。前者需要和更多刚需抢夺仅有的几个热门楼盘，比如南阳御龙府、icc天峻、源滩麒麟荟等等；后者只能购买顺销或者大户型、高总价改善项目，基本沦为“二等”资格。
地域上，近郊区将崛起，十陵和龙潭寺将成为新的搏杀场，目前已经有少部分购房者意识到这两个区域仍然是价格洼地，有需求的现在入场时机较为合适。
二手房市场地域性分化
二手房的两极分化主要体现在地域性差异，整个2020年，成华区二手房涨幅较低，和其区位、新房市场匹配度偏低，所以今年成华将补涨一波。
成华区二手房价格
整个成都中心城区成交量大幅下滑，4、5月达到高点后持续萎缩，一直低迷到12月：
成都中心城区二手房量价
在如此低迷的市场之下，二手房市场依然是割裂的，城南主要领涨板块主要是金融城、大源等传统的核心区，边缘板块涨幅较弱，这部分主要是改善人群撑起的“高端市场”。
而龙泉大面、十陵成交量在近郊市场表现强劲，但是主要集中在总价200万左右的刚需，这是由刚需撑起的“以量换价”市场。
可以预见，城市核心区二手房价格会大步快跑，一二手倒挂持续加剧，资产属性愈加明显，而郊区、非核心区二手房倒挂能力弱甚至新房价格高于二手房，逐渐回归到居住属性。
最后，
不管成都楼市如何变，新的一年里，想住会一直陪着大家，为各位持续提供有价值的楼市信息，感谢大家这一年的关注，祝各位新的一年摇必中，买必赚！
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