现实交易中，不少购房者在经历了漫长的买房过程后，终于拿到钥匙时，才发现前业主的户口还在房内，或承诺了迁出户口的前业主突然反悔、拒绝迁出。这类纠纷该如何解决呢？北京中恒信律师事务所马莉律师结合法律条文规定以及司法考量，对二手房交易卖家占用户口拒不迁出的观点进行了汇总解析，供大家参考。

一、买受人该如何保障自己的合法权利？

1.请求公安机关协助办理户口迁出

买受人直接去法院起诉要求出卖人迁出户籍往往不被法院支持，但可以请求公安机关协助办理户口迁出，并按要求提供《房屋买卖合同》《房屋所有权证》等相关材料。

2.请求继续履行出卖人与买受人签署的房屋买卖合同，要求出卖人承担违约责任

《民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”据此，如出卖人未能按照合同约定及时办理户口迁出，则买受人可要求出卖人承担支付违约金或赔偿损失等违约责任。

3.请求解除出卖人与买受人签署的房屋买卖合同，并要求出卖人承担违约责任

《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法发〔2022〕5号）第三十四条规定：“存量房屋的买受人起诉请求出卖人迁出户籍，不属于民事案件的受理范围。出卖人迁出户籍对房屋买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响，买受人因出卖人拒不迁出户籍主张解除合同、赔偿损失的，应予支持。”

4.要求中介机构退还中介费并赔偿损失

《民法典》第九百六十二条规定：“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。”因此，对于未履行忠实报告、审慎义务的中介机构，买受人也可起诉中介机构要求退还中介费并赔偿损失。

二、如何规避学区房交易中户口占用的风险？

1.可以要求出卖方还有他的配偶出示户口簿，买方可以核实交易房屋的户籍落户情况，如果发现有适龄的儿童落户，就要进一步核实有没有占用学位就读学校的情况；

2. 可以要求出卖方做一些书面承诺，在房屋买卖合同当中，可以约定学位占用的违约责任，具体比如可以约定学位一旦占用减少多少价款、要支付多少违约金或者赔偿多少的损失……越明确越好；

3.在合同约定了这些违约责任的基础上，还可以一并约定，如果学位占用了，是不是也把学位占用的事由约定为合同解除的条件，作为买受方就可进可退，相对更能够保障自己的权益。