2020年又到年底，今年的土地拍卖算是基本收官了。

我们都知道，土地成交价格和新房价格有很强的联动关系。一年的土地价格，往往就决定了未来两年新房价格的走向。

当然，这个前提是在购房政策没有出现重大调整、经济环境没有大变动的情况下。

比如，2017年成都出现的高价地，就遇到了2018年的严厉限购，大部分地块2019年才陆续上市，花了2年多时间才能解套。

如果市场行情变动不大，年初拍出的地，年底就可以亮相售楼部和产品了。

比如今年上半年建发高价拿下的锦江区沙河堡地王，目前就已经亮相建发央玺，不出意外年后就能上市了。

本篇文章，我把今年成都中心城的拍卖地块全部整理出来，并结合过去已有的开盘案例，分析未来两年，成都各个区可能会出现的房价情况。

（tips:由于土地整理量大，有错误的地方望多包涵）

高新区今年的土地主场还是在新川片区，一共拍出7个地，不算移交成本，新川的平均楼面地价就已经高达18050元/㎡。加上移交成本，平均楼面地价超过19000元/㎡。渝太成交的新川41.88亩地块，楼面地价20700元/㎡，夺得了名义上的单价地王。这是什么概念呢？最近新川开盘的中建锦澜壹号，高端豪宅定位。当初的拿地价格为13000元/㎡，无偿移交20%，实际楼面地价为16250元/㎡，开盘价为30000-33000元/㎡，套均总价560万。我认为这是当下市场豪宅一个比较正常的开盘价格。如果按照新川平均19000元/㎡的拿地成本，市场行情变动不大的情况下，全部走高端改善，新川未来的新房均价大概率得站上35000元/㎡的水准。如果市场保守一点，做品质快销盘的思路，可以参考金隅金成府的楼面地价以及开盘价。高层走量，低密做高端，高层价格区间在26500-30000元/㎡，再用低密产品做溢价。所以，在新川片区，主流21000元/㎡左右的二手房，性价比算得上比较高了。

锦江区一卖地，必出王炸。今年锦江区包揽了成都土地成本前三，并且前两宗地块都出自三圣乡片区。19300元/㎡的地价，加上23%的移交比例，土地成本已达25064元/㎡。两宗高价地的竞得者分别是兴锦生态、华发&锦江统建，关于这几个开发商的背景，感兴趣的可以去网上查看。抛开两个TOD地块，锦江区今年的楼面地价成本全面破2万。保守一点说，未来沙河堡、东湖、三圣乡的新房价格会轻松卖到35000元/㎡以上。并且，以锦江区的城市界面，配套水准，大概率也会是纯高端改善的定位。喜欢锦江区的刚需购房者们，珍惜眼下低价盘，错过就多看看二手房吧。

青羊区发展成熟，三环内少有纯新土地供应，今年拍出的地块也均位于三环外。最贵的一个青羊百仁片区地块，地块虽小，楼面地价18400元/㎡，已经超过了周边次新二手房。但因为其较低的容积率，后期大概率做低密产品。至于价格嘛，3万左右基本没得跑。龙湖黄田坝那块地，土地成本其实跟成华区建设路龙湖梵城差不太多，房价也可以相互参考。

中南年初在武侯区机投镇拿下的地块，规模较小，只有19.41亩，楼面地价12700元/㎡。下半年确定携手华宇联合开发，案名为中南华宇君启，9月取证，售价22800-28560元/㎡，目前已经进入顺销期。南山在红牌楼拿的这块地，规模大，位置好，但需要移交返迁住宅与返迁商业用房（占到总计容面积约34%）。打造的难度系数也大，后期上市价格真不好盲猜。

成华区，算得上主城区的老“地主”了，每年的土地供应量都不少，新盘供应量也是主城区最多的一个。但是，这些地块大多集中在市区东偏北的区域，新盘的行情都不太高，所以，土地价格不太高，不算移交比例的平均楼面地价12880元/㎡。但是算上移交比例，新希望拿下的槐树店地块楼面地价成本也已经高达20602元/㎡。以新希望打造产品的调性，高端项目没跑，保守估计房价30000-35000元/㎡。除此之外，位于龙潭寺、八里庄片区的地块，楼面地价没有贵的太过于夸张，主城区的刚需购房者反倒可以多多关注成华区。

今年，成都摇号规则变化之后，金牛、武侯区的无房人群一直抱怨没有低价神盘可以买。从金牛、武侯今年卖地的宗数来看，未来两年上市的新盘应该也不会太多。

金牛区值钱的土地还是在三环以内，融侨18000元/㎡拿下的营门口地块，未来房价可以参考现在售的时代天境，带装修均价30000元/㎡左右。

天府新区今年土地出让不管是土地规模还是地块宗数都是最多的。从目前来看，今年天府新区地价最高的板块在兴隆湖，其次是麓山麓湖（万安）片区。秦皇寺板块虽然地价不高，但均为重大产业用地，比如招商地块，今年开盘的招商时代公园开盘价就已经达到26000-29000元/㎡。从天府新区卖出的地块来看，刚需项目基本也会集中在万安片区，且容积率较低，打造低密产品的概率非常高。并且，这里的大部分地块均包含无偿移交比例，以后或许还有大量统筹住房供应，比如作为人才公寓、返迁房等用途。人才，可以重点关注天府新区。

“宇宙流”今年拍出最高的一块地位于怡心湖板块，13510元/㎡的楼面地价，加上20%的移交，逼近17000元/㎡的楼面价成本，基本坐实了华府和怡心湖是双流区最有发展空间的板块。这个地价水平，相当于金茂府、融信公馆、西派浣花的地价，未来售价也可以相互参考。华兴13700元/㎡的地块，占地面积86亩。这块地临近高新南区，距离主城区较近，所以价格较高。但是周边相对荒凉，人气较差，所以，这种地块大概率打造低密别墅、小洋房为主。抛开怡心湖板块，双流区成熟的东升、西航港的地价还是在1万元/㎡以下，未来房价可控制在20000元/㎡左右。

十陵是今年龙泉驿区供地的重点，基本也迎来了它的高光时刻。楼面地价成本最高的为城投&金茂拿下的地块，地价成本已突破17000元/㎡。但十陵的地块基本都是1.5的容积率，所以，在产品端，别墅+洋房的组合会比较常见。近期，有不少购房者咨询我十陵片区的购买意见。我的观点是，十陵是近几年刚起步的区域，发展周期会比较长，如果你等不起十陵的发展，其实东门三环外侧有很多低价的二手房可以买，比如成渝立交片区。此外，大面板块的地价也破万，未来房价基本也奔2万元/㎡。

最后一部分，我把温江、郫都、新都拿出来一起说，因为在成都人的购房逻辑里，作为投资需求而言，如果没有巨大“剪刀差”，这三个区都不会成为购房首选区域，反而是地缘性买家和外溢的刚需自住人群较多。尤其是新都区，新房存量大，且大多顺销，去化速度极慢。因为从成都市的规划大方针来说，“西控”和“北改”区域的购买需求相对“南拓”和“东进”片区会比较少。从现目前已有的地价水平来看，未来这三个区的房价水平，高位预估在20000元/㎡左右。结语从今年成都中心城区拍卖的地块来看，马太效应越来越明显。并且已经从过去的南强北弱演变成了“东、南强，西、北弱”。大量的资金涌向城南、城东，拉高区域面粉和面包的价格，现在南五环的地价甚至能盖过北二环。如果今年到明年初，你还没有上车神盘，那么我建议预算不高的刚需自住人群，多关注北门新盘或二手房。有部分想改善自住又想兼顾投资的人群，你必须得接受城南的高价。尽管今年还没结束，但是从今年已经拍出的高价地来看，早就盖住了过去几年高价地的锋芒（城北除外）。截止目前，成都的二手房中，金融城基本破4万元/㎡，新盘预售证中，单价最高的已经达到39999元/㎡。对开发商而言，价格方面的阻力已经很小，市场需求和购买力才是它们要面对的最大考验。