导 语

给大家分享一则新的市场观察：就上海楼市而言，正步入有量无价的阶段。所谓有量无价不难领会，指的是楼市当下的成交量显著攀升，然而房价却未见上涨的趋向，甚至在部分欠佳的区域价格仍在下跌。近两个月上海的二手成交量着实较为可观。10 月份成交达 2.4 万套，按照 11 月份当前的态势，极有可能也在 2.4 万套以上。此种状况是过去两年未曾出现过的。

但价格方面并未有显著变动。

虽说国家统计局显示 10 月上海二手房房价环比上涨 0.2%，想必各位房东的实际感受会有很大差别。房子畅销的依旧畅销，难以售出的依旧滞销。此前一直讲量在价先，为何量起来了价却毫无反应？就目前来看，上海楼市还会在“价格敏感”和“低价秒杀”的态势中持续一段时间。

时间不久

上海处于有量无价的阶段尚为时不久。自去年起，上海楼市主要呈现上一阶段的态势——无量下跌。

当然，这并非意味着上海完全零成交。自去年 5 月份起，上海楼市成交量便处于 1.5 万套以下的水平。

其最大特点为：看房者少、出价者少，一旦出价便大幅砍价。不过，在持续的政策刺激下，上海楼市正由第一阶段的无量下跌逐步迈入有量无价阶段。有几个现象值得大家留意。

其一，上海不缺买家，缺的是高性价比的房子。就像我之前在朋友圈发的一样

倘若您查看链家网站的成交房源，便会发现上海的二手笋盘去化速度极快。

第一类是一经挂出便迅速售出。随意截取的部分成交房源，成交周期均在一个月内，最快的一天就已成交。

说实话，双山小区这类户型，我是决然不会购买的。然而，因其价格足够便宜，还是有人愿意出手。证明了那一句话，没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格。这种房子成交的速度还挺快，不得不说，市场上并非缺少买家，只是未成为买你房子的那一位罢了。

另外还有一类，那种期望值过高的房子

如今也不再硬撑了。很多成交周期长达几百天的房子，起初肯定是不够诚心，价格标得极高，还妄想着能碰到有缘买家。发现卖不出去就想着再等等、再等等。

越来越多的卖家已经开始慢慢的接受的市场，也认清现实了，并以认真的态度对待卖房事宜。

此时，一旦价格回归市场态势，房子便成为“香饽饽”。倘若某个区域阶段性成交出现下滑，或许是笋盘供应不足。

其次，政策越宽松，刚需成交就越活跃。从成交结构能够看出，上海的刚需确实正在入场。我们对今年两次重大政策前后的成交变化进行了对比，其中 300 万以下的成交量增长最为显著。 不知道那些一个劲的唱衰老破小博主，不知道现在是不是打脸了。

事实证明上海确实是进入了量变的时代。但也是多亏了下跌的价格。

三大问题

之所以上海未能实现从有量到量升价涨，是由于存在以下 3 点问题。

第一，库存房源规模较大。近期，与成交量一同向好的指标包含上海的挂牌量。虽说挂牌量连续下降，可总量仍处于历史高位。若加以细分，必然存在众多“僵尸”房源。所谓僵尸房源，指的是挂牌许久，既不降价，又不急于出售的房源。例如中原两湾城现有的三房挂牌价为 6.7 万/平，还有一套 2022 年挂牌、价格接近 11 万的，基本无人问津，等同于无效房源。

但总体而言，可选房源依旧较多，因此买家心态难以大幅转变。

其二，置换链条未大规模向上推动。当前可以看到，刚需买家纷纷入场，老破小、低总价的房子只要价格便宜就易于出售，单身的买，结婚的买，预算有限的买，预算充足的也买。实际上，从心态方面来说，许多人还是要留存足够的安全空间，不将杠杆拉高。不少人直观认为，像 1000 万以上的高总价买家并未大规模出现。然而，要说毫无变化，也不准确。就从我们一线业务的自身感受而言，上半年 500 万以内的客户居多，近 1、2 个月 700 万以上的买家确实明显增多。

其三，成交量尚未达到反转的条件。当下的上海二手房仅能称作有量，距离爆量仍有差距。 此前我们提及，楼市若要实现反转，需对连续 3 个月或者连续 12 周的成交状况加以观察。倘若连续 12 周成交量均在 6000 套以上，便算具备反转条件。要是连续达到 3 万套以上，那就是十足的爆量。

市场分歧

有量无价归根结底是一个存在有一大部分人存在看空分歧的市场。

那么接下来市场究竟会渐趋良好，还是持续恶化？依我们之见，短期内仍处于磨底进程之中。

近期二手房的成交价格依旧处于低位，不过大幅创出新低的情形已显著减少。当下有量无价的态势绝非价格低到极为离谱的程度。

就拿新湖明珠城的房子来说。此户型今年的价格在 8.5 万至 10 万的范围内波动。并非是从 10 万一路，一次接一次地降到 8.5 万。

实际上是买卖双方于市场博弈中逐渐在这一价格区间达成共识。

在这个价格下，成交速度普遍较快。后续或许会看到越来越多的小区在某个价格区间实现成交量的回暖或者爆发。市场价格并非由你决定，也非由我决定，而是由量增价稳的行情决定。

总结分析

那这般有量无价的行情对于普通的买房卖房者究竟怎样呢？

我们觉得：对于真心想要买房卖房的民众而言，实则是一桩好事。只因倘若你依照市场价来卖房，便能迅速脱手。

要是你打算买房，稍微增添一点资金，房东定然抵御不住你的诱惑。虽说当下的价格或许比 9 月初稍高一些，然而与 2021 年相比却便宜甚多，毕竟是历经 30%以上跌幅之后的价格。交易的难度确确实实降低了，对于普通人来说肯定是有益处的。

倘若一味地下跌或者上涨，都不理想。由于单边市场极易使人产生焦虑。价格下跌房东焦虑，价格上涨购房者焦虑。一旦焦虑就容易犯错，容易行为失常。

类似这种博弈市场，选择权都在你自身手中，你能够选择降价卖房，加点钱买房。一旦出现单边行情，必然有一方失去主动权。不是降价卖房却未必能卖掉，就是加钱也未必能够买到。

实际上，我们的确期望这样买卖和谐的行情能够持续更久一些。