近期二手房成交量暴涨，引起了不小的讨论，而其实每年的年底本来也是二手房量较高的时期，从疫情前的2019年来看也是在11月份达到一个高值。

让中介嗨了一波的成都11月二手房成交量数据是真实的，其中有因贷款放贷加快有关，也有释放了前期需求，以及本身年末就会是置业小高潮有关。

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而在小编看来，从现在到过年的这段时间是上车新房和捡漏二手好时机，尤其是预算较少的刚需错过这一波，明年只有二手还能挤一挤了，还不一定有笋盘。

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新房扎堆二手让利

捡漏机会多

首先年前是开发商集中放量的时候，今年很多鸽了很久的热盘都在年前开盘，像紫瑞府、光华壹号等，这时候大部分购房者都会选择新盘。

而二手房与新房是竞争关系

从上图的成交规律可以看出，近几年，成都新房的成交量和二手房成交量呈现出了反比的关系。新房供应量大，二手房成交量低；新房供应量少，二手房成交量高。

大家都关注新房的时候，二手市场的笋盘几率就变高，加上年底个别卖家卖房心态迫切，往往是让利最高的阶段，这时候砍价相对容易。

从11月的表现看也证明了这点，量走高但价格环比还是下跌的，说明买入的很多就是“捡便宜”，成交里中小户型，低总价占比多，刚需市场回暖比较明显，而像高端市场里的房东大部分还是很稳得起，还是捂盘惜售的状态。

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随着过年的接近，二手房挂牌量会锐减，不着急卖房的基本上来年看市场行情。这时候二手房存量基本上只降不增。到了第二年，开发商推盘节奏放缓，新房市场无法满足购房需求时，二手房的购买量会逐渐上升。大量购房者看房，会影响房东的预期，让利空间变少。所以年前这段时间就是可以在新房和二手里反复横跳有机会都该去试试的黄金时期。

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开发商拿地冷静

未来新房不太香

而新房市场的大家也有了清楚的感知到，整体供应规模缩水，低价地楼盘耗完在即，高价地的供应占比越来越高。

总价100万基本只能买远郊，总价200万基本告别城南，总价300万最尴尬，高改们预算要拉到450万也很难买热门的主城、天府新区，而新房总价缓慢上升也只是一个开始，未来形势对刚需更不友好。

目前成都的三批次土拍已经全部结束，市场整体来看比较理性，高新区和天府新区的几块地热度最高，有合适的利润空间地段被认可未来不愁卖，而在优质的地块得到了开发商的青睐，而部分位置有么是区域较空白开发难度大，部分限价还高过市场价，让开发商难做，利润有限，外加还有一定的风险，自然拿地的兴致缺乏，出现了流拍，区域的差异性明显。

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而从土拍中的土地指标也能看出未来打造的产品不会太亲民，二轮土拍里在天府新区的麓山板块，高新区的新川板块有高比例的人才公寓和一些土地明确表明会有20%-30%的90㎡的小户型打造外，按照现在开发商对待双限地的开发模式高低配，高层比均价贵过2-3K，面积超过100㎡，以及打明牌的主城区2w左右游走的清水限价，推算主城区新房市场200w级别就别太指望了。

明年，刚性需求被挤压至二手房的现象会越来越明显。

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刚需清醒点

二手新盘两手抓

所以预算较低的刚需需要认清一个现实就是，过去拿地规划有小面积的楼盘越来越少，土拍市场里也能预知未来会打造偏改善的楼盘，起步门槛不低，虽然资格让你每次都能顺利入围摇号池，但最终摇号结果如果靠后也是白瞎，等到便宜的新盘去化完了，那么二手房市场这个范围的楼盘必然蓄势待发走一波。

对于兜里不充裕的刚需完全可以两手抓，二手房看起走热门盘也佛系摇起，摇不中这些神盘，最好有立马可以下定的二手房。咱不能要一头没一头啊，如果遇到过五年，还低于指导价的笋盘就别纠结舍不得刚需资格，可上车。

在无法兼得小区品质和地段优质的情况下，地段是优先级，从历史过往也能看到抗跌和最快恢复的永远是优质地段，而在寒冬来临时，最先跨丝的总是没有外部资源加持的远郊地带。未来会是一区一价的分化明确的市场，普涨普跌也不太会复现。

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普通资格翻身时

赚到这波优惠

这波放量最幸福的可以说是普通资格的人群了，之前被各种嫌弃现在也翻身农奴当家可以在新房市场挑挑拣拣了。

有一些不热门不抢手的楼盘各种促销，甚至一些前期较热的楼盘也进入顺销环节。大家也不要被一时的“卖不脱”的情景蒙蔽了，一方面是年底多个热盘集中取证让前面取证的项目占有先机锁了不少人的资格，还有就是不少楼盘也比前期大方了，拿出来的房源较多让其不会那么轻轻松松的达到熔断的人数。

但建议大家不要过多耗费时间来回纠结，看好下手上车才是王道，别打算一定要抄底抄到最底才算安心。毕竟有些流落顺销市场的楼盘自身是优质的，没立马卖完是部分购房者的资格被其他楼盘锁住，像之前的中海天府里，锦云天府都有顺销但其实很快也就卖完了。

可以预见未来无论是新房还是二手，优质的依旧不便宜和稳得起，在选房上一定要有其亮点，不求面面俱到也要有拿的出手的优势，而啥都不占的必然经受市场的毒打。