"没有楼盘所在限购区2年社保+户口，基本就是三顺位往后走，等到最后，等来的还是背刺"--一个等华熙528等了2年却没有户口的刚需如是说。
最近我看到一些网友讨论，大家关注的重点大多是“顺位靠后”、“装修单列”，其实很多人忽视了很多真香盘新批次都未必会香，特别是一些精装变清水，价格反而整体上浮的房源。
在默认“抢不到”、“没资格”这样的论调下，我认为大家更应该审视某些真香盘是否依然适合自己，是否具有往期预售的性价比。
首先是老面孔华熙528，去年曾经有过两次预售，均为带装修产品。
两次推售均价都接近2万/㎡均价，可以发现，如果只拿这两批次房源对比，可以发现华熙528的主力客群基本是以刚需、刚改为主，产品以三房、四房为主。
从置业顾问透露的消息来看，新批次大约300套房源均价预计在1.8万左右，介于去年锦都和尚都之间，产品定位也是高于锦都低于尚都，后续应该有不少房源单价在2万左右。
华熙528（玺都地块）
开盘栋数：1/2号地块
套数：300套
装修情况：清水
户型建面：97-128㎡
套型：套三、套四
预计交房时间：2023年12月
玺都组团
刀功在装修上
看起来华熙528相较于上批次价格涨幅不大，但实际上如果参考往期装修报价，这次改换清水后，相较于去年性价比显然降低了，不得不说开发商刀法精准。
不过从各大网站、论坛、社群购房者反馈信息来看，预计本次预售依然会吸引大量购房者报名，毕竟参考周边二手房、地段、三圣乡地价都可以看出华熙528在市场、地段双重维度下的稀缺性，本身性价比下降反而被很多人忽略了。
本次预售楼栋
产品刚改，价格不刚需
目前华熙528还剩御都、颐都、玺都三个地块，这次即将预售的就是玺都地块，由于三个组团均为新地块，并没有拿地时间上的优势，所以价格上并没有太大优势，严格来说产品带刚需属性，但价格并不刚需。
总平图
同样是置业顾问释放的消息，之前在郫都的热门项目鑫苑城也有推售计划，这个项目在19年之前其实并不太好卖，直到去年开始才出现报名人数多于房源套数。
究起原因，一是地铁6号线当时确认建设，鑫苑城刚好是地铁房；二是成都主城供应收紧，价格上浮；三是鑫苑城价格保持了稳定性，以往各批次价格基本未涨。
鑫苑御景台
开盘栋数：5#、7#、8#、9#、10#
套数：482套
装修情况：精装
户型建面：99-142㎡
套型：套三、套四
样板间实拍
产品密度放低来争取货值
所以当我们再次审视新地块鑫苑御景台，从我得到的消息来看，高层均价预估会上浮到1.3万/㎡，小高层均价大约1.38万元/㎡，相较于上批次高层基本有大约2000元/㎡涨幅，同时9号新地块（也就是本批次）推出了小高层，增加了溢价空间。
如果说华熙528是通过去装修来实现成本管控，那鑫苑城就是通过降低户型门槛、提升产品定位来实现货值溢价，用前面数次低价积攒的市场关注度和意向客源，来最终实现高货值产品的去化。
往期效果图
地铁上的优势
鑫苑城一直以来最重要的优势其实恰好是郫都过去一直缺乏的：地铁。若非在交通上的羸弱，以郫都经济总量，城市发展会更迅速，所以临6号线，价格适中，鑫苑城想不火都有点难。
至于销售号称的新批次在细节、产品设计、园林设计、装修配置上的升级究竟如何，我还没时间去了解，各位有已经看过的可以留言区给大家一个参考。
区位图--图源鑫苑城官方公号
朗诗上林熙华府
开盘栋数：一号地块1/2栋
套数：298套
装修情况：精装
户型建面：116-138㎡
套型：套三、套四
预计交房情况：2023年5月
效果图
同为热点楼盘，朗诗上林熙华府另辟蹊径。
在营销手法上从“科技住宅”切入，从物业费方向实现溢价，之前参观样板间听到最多的是在装修上引入了很多比如遮光板、恒温恒湿系统，而这部分技术维护保养、能源使用费用都是需要另外掏钱。
样板间实拍图--图源朗诗官方公号
如果抛开物业费用、能源费、热水费这些额外支出不谈，朗诗上林熙华府上批次带装修16900元/㎡的单价确实在五城区显得非常亲民，特别是在今年土地市场上，五城不少地价不算上配建移交都已经比它房价贵了。
鉴于成都对楼盘各批次房源价格、装标价格的严控，朗诗完全是在以两年前的市场价卖着二环的房子。
所以想到了自家的科技系统，从物业部分实现溢价，物业费+能源费一平米就是7.3元/㎡，热水22元一吨。
以116㎡为例，一个月光物业费就是846.8元，加上热水少说需要千把块，这还是最小的户型。
空港陆号可以说确实是近郊刚需福利，头几天新开的均价11765元/㎡，最小建面78.44㎡且大量房源为套二、小套三，门槛大大降低，而地段而言又非常适合南门的上班族。
陆铭府（空港陆号）
状态：已取证
开盘栋数：四期13号楼
套数：252套
装修情况：清水
户型建面：78.44-114.58㎡
套型：套二、套三
预计交房情况：2020-12-24
效果图
但是之前也有网友爆料，一期二期原定于今年6月交房，随后因为疫情原因又推迟到9月30日，之后又一拖再拖到10月底，一直到年底才最后交付，之前还有拖办土地解押拖延的问题。
业主往期留言
选在预售资金监管新规实施前开盘确实耐人寻味，不过从之前一系列操作来看，这个项目资金应该是比较紧张。
对于很多房企，特别是无法从产品获得大量溢价的项目，资金周转会相对紧张，很多时候其实是一个锅盖几处，这类项目的玩法其实更像是金融产品投融。
空港陆号目前一二期房源已经交付，但关于土地解押的事尚不明朗。从历次开盘情况来看，空港陆号基本保持了价格的一致性，各批次价格基本都在万元出头：
同样被限价，空港陆号历次开盘都选择了清水交付，在装修部分无法实现溢价，同时价格被严格限制，所以被迫用时间换取空间保证整个资金的健康。
毫无疑问，包括我举例的这些楼盘在内，很多过往人气较高、被限价限制上浮的项目依然很“香”，即便被纳入“三倍”行列，报名人数应该也不会少，这是由楼盘占据的资源决定，但是某些营销手法确实有点膈应人。
如果对近几年的楼市长期关注不难发现，有些楼盘曾经默默无闻，但是市场骤变成为热捧对象，有些楼盘在多次“加配”中变相涨价，但是在市场整体上行大背景下成为了香饽饽。
不少热门楼盘其实是在限价政策下以价格优势获取了关注，但是产品本身过硬、在营销手段上更具诚意才能长期赢得市场青睐。
