每年底，开发商的集中供货，这时候大家的注意力都会集中在低价神盘上，会导致大量高端盘库存积压，进入平稳的顺销期。

但是今年不一样了，过去一个多月，成都的高改客户就像买不到房一样在城南疯狂扫货。

我们先来看一组市场数据：麓湖生态城，总价600-800万级的大户型全部清盘；天府新区的“灯塔”，房价的天花板，万科天府锦绣均价32000元/㎡，总价600-800万，清盘；万科公园5号，套均200㎡以上的大户型，一房难求；万科天府公园城，叠拼别墅，400-600万级，摇号直接售罄；卓越晴翠，600-800多万级的叠拼别墅，目前来看，600万级的上、中叠别墅会清盘；顺销不久的保利和光屿湖，现在接近清盘；绿城凤起朝鸣，均价34999元/㎡，130套房，169人报名摇号，目前仅有少量顺销房源。（ps：串儿哥有一位粉丝拿下了这批次中叠的样板间）以上所有数据都在指向一个事实，改善当道。从天府新区现有的改善项目的价格梯度来看，主流价格500-800万，这是成都市场很少涉足的总价区间，并且在一个发展中的新区，够到了成都的价格天花板。

最近，成都高改新盘的畅销，和政策的改变脱不开关系：2020年12月15日，成都出台“无房家庭可优先摇号”政策。这对于本土“高改”客群来说，无疑是利空。因为这部分，基本都是有房再增购房屋，或者是卖房腾资格的人群。即便卖空名下房屋，在政策基础上，他们不属于“无房家庭”，基本无缘高性价比改善盘摇号，只能购买顺销的高价豪宅。1.本地高端改善他们无疑是规模最大的一类。今年，我个人接触到的高端豪改的咨询量，也确实以本土改善需求为主。这部分买家中，对之前持有的房屋都有过卖房、赠予、过户等操作。并且都入住在城南或者市区的改善住房。所以，从咨询中能看出，他们对产品的要求非常苛刻。他们要的不是工业化流水线生产的房子，而需要所谓的产品溢价。比如，物业形态、户型设计、视野、资源。目前，市场上大部分的二手房很难满足他们的置业需求。只能通过目前市场上最前沿、最高端的新产品来实现，比如万科天府锦绣、麓湖的大平层，或者别墅产品来实现改善需求。2.外来资深炒房客外来炒房客，在成都这种严格限购的市场，听起来似乎不太现实。但现实就是，这部分买家还真是存在，并且，他们不是一个人在“战斗”。“本科落户+1年社保”，就能获得成都某一个区的第一顺位资格，而在高端豪改市场，第一顺位资格对于本地人来说，几乎是凤毛麟角。但是对于外来人，本地无房+购房资格就能轻松获得第一顺位。去年，我接触到了不少深圳过来的炒房客，这部分人都有相同的特性：预算高，因为房票难得，他们瞄准的几乎都是总价600万以上的“剪刀差”豪宅。比如热门楼盘万科公园5号、万科天府公园城的别墅、中洲锦城湖岸、首开龙湖云著、以及今年会开的成都金融广场。胆子大，在买房这件事上，深圳人比其它任何一线城市的炒房客都猛，“宇宙第一炒房示范区”绝不是浪得虚名。正是过去几年新房严厉限价，挤压出了大量不合理的“剪刀差”新盘，这些炒房客正是把目光锚定在这类巨额剪刀差的新盘上。并且，炒房客的煽动性极强，只要有利益驱动，他们就能拉动一大批类似的买家，共同进驻一个城市，与本地改善人群争抢资源。3.北漂回蓉置业，降维打击这两年中，成都被讨论最多的一类购房人群就是：一线城市上班，成都买房，用一线城市的工资供养成都的房子。而成都600万左右的豪宅，在他们眼里就是一线城市刚需住宅的价格水平。相较于三四线城市房价的不稳定性，加之北京近两年楼市相对疲软，成都这种强二线城市的房价则强势很多，促使大量北漂族有了回蓉置业的念头，即有改善需求，同样兼顾投资价值。

根据2020年末成交火热的改善楼盘，大致能盘出一二。第一类是“剪刀差”盘目标楼盘如：万科公园5号、成都金融广场、中洲锦城湖岸、麓湖生态城、首开龙湖云著、天府公园未来城、蓝润珑门。以上差价盘如果没有摇中。第二类次选顺销豪宅如：万科天府锦绣、保利和光屿湖、卓越晴翠、麓湖熙华天玺、中海观园、绿城诚园、凤起朝鸣等。以上楼盘，开盘之后即便走向顺销，也会在较短的时间完成清盘。但主城区大量同价位的豪宅就没那么幸运了，如锦江天玺、国宾锦麒天玺、西派浣花、天府汇中心等，个别几乎是现房呈现，但依然在售卖中，顺销周期明显较长。可以明显看出，这类高端豪宅买家对城南是情有独钟。成都“南倾”严重，这也是目前楼市最明显分化。

1月12号，正合股份发布的《成都2020市场总结》中指出，成都2020年总价支付力韧性较强，全城改善化趋势明显，总价600以上产品供应补量，销量翻番，高端市场升温。

图源：正合《成都2020市场总结》在土地市场方面，热点区域地价频频刷新，尤其是城南，今年双流怡心湖板块的地价也拔高到17000元/㎡以上的历史新高。很多人不愿意承认成都的购买力，但是，过去这一年，成都的豪宅门槛在不断试探市场极限，同时购买力也在刷新我们的认知。这些疯狂的购买力背后，其实是肆意上涨、不受管控的二手房价格，以及不断被挤压的需求。