最近贝壳的“全国28个大中城市平均住房空置率为12%”的调查报告引发大众对空置房的讨论。
28 个城市中只有 9 个城市在合理区间，17 个城市的空置风险都比较高，甚至有 6 个城市高于 15%。
不过，8月11日，贝壳跳出来道歉，称部分调研问卷数据采集有误，导致数据不准确，同时，调研以“房屋是否存在连续三个月无人居住”为判断指标，不能充分反映真实情况。
空置率往往用来衡量该地方的泡沫度，这么高吓死芭比Q了，贝壳还那么利索地道歉，能不能买入？
国内无标准，国外有“空置税”压制
目前市场并没有对空置率明确的定义，而这次贝壳使用的以“房屋是否存在连续三个月无人居住”，有人说不够准确，比如装修新房往往装+敞放都在半年以上。
而国际上根据联合国和美国的统计口径，空置房定义为“在普查或调查时点上没有人口入住记录的房子”；
欧盟对空置房没有统一定义，但各成员国几乎都把正在装修或翻修房、不能使用的废弃房、等待拆除房等都归入空置房范围，导致多数欧盟国家计算出的空置率大体上会高于按美国标准计算出的数值。
目前中国没有公布空置率的官方统计口径。
我国空置率本身就会高于国际水平
国外有一个“空置税”的东西，那么他们的持有成本更高，空置率会更低。
之所以国外的空置率水平较低，主要在于房屋空置的成本太高，尤其是空置税的存在。
包括法国、英国、加拿大、澳大利亚，甚至在香港都有空置税。比如法国规定，每个家庭只能有一个主要居所，其他住房都将纳入空置税的征收范围。
也就是说拿着房子啥也不干坐等升值是不允许的。
但中国内地没有空置税征收，也没有房产持有税，甚至房租收入收税也基本收不上来。
空置率也不是新鲜话题，只是牛市淹没了声音
一方面“空置率”没有一个准确的定论（但贝壳的方式是具有参考性的）另一方面空置率也并不是新鲜话题。
在国内，一直没有明确的官方定义，也一直没有官方的空置率数据。
目前所知道的几个版本，数据相差也很大：
1）国家电网调查数据：空置率超过 10%。
2）腾讯调查数据：主要城市空置率超过 22%。其中一线城市空置率 22%，二线城市 24%，三线城市 26%。
3）中金公司《数说中国存量住房》报告数据：2017 年末中国城镇广义和狭义住房空置率分别为 16.9% 和 12.1%，其中城区分别为 14.7% 和 9.7%。
4）西南财大《2017 中国城镇住房空置分析》报告数据：2017 年我国城镇地区住房空置率为 21.4%。
5）2014《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》报告数据：2013 年中国城镇空置率 22.4%，远高于其他国家和地区。其中，一线城市空置率 18%，二线城市空置率 27%，三线城市 27%。
甚至，2018 年时住建部前副部长仇保兴还给出了另一组数据：鄂尔多斯空置率是 70%，北京空置率在百分之十几到二十。
从资料查到可以追溯到05年就已经有媒体发出过“空置率居高不下，楼市有危机的断言”，但彼时的市场是楼市的黄金时代，与其暗示的相反，中国房地产市场并未被这个数据压垮，唱空的声音毫无反应，牛市了20年。
按理论来说，国际安全范围在5-10%之间，超过了就表明住房供给过剩，降不降价不知道，反正不好卖。而实际上呢？
不买房，和空置率关系不大
空置率的概念之前调研的数据其实更大也没有那么大的反应，而如今反应大……
不能说一个空置率的说辞有多大的威慑，而是在整个地产行情下行的阶段，任何不够正向的表达都让人惊恐。
当大家预期降低，房价不会大涨，收入会降低，苦日子来临的时候，大家注定会缩减开支，即使空置率个位数，大家还是会更保守地投资，比如降低杠杆，提前还贷，选择现金。
所以空置率真的是买不买房的指明灯吗？怕不是了。
空置率体现抗风险的能力
购房门槛越高、成本越高、房价越高的城市，想要拥有多套住房的成本越高，这就导致空置率越低。
比如一线城市的购房成本，远高于二三线城市。而一线城市住房空置率平均为7%，二线城市平均为12%，三线城市平均为16%。
当前的城市，除了少数一二线城市房价坚挺之外，大多数城市的房价都在下降，除了经济发展的原因之外，另外就是人口结果发生了变化。毕竟不少人都走向了大城市，三四线城市的人口正在减少，房子是过剩的，至于空置率也是居高不下。楼市也在低迷状态。
但明显对于人口流失的城市来讲，如果房屋空置率预警了那么它就更加危险。
还是那句话，普涨时代有去无回，而两级分化依然肉眼可见的加剧。一线城市房价高与需大于供关系密切，较低的空置率也体现出了这一点，这些城市的房价未来依然将比较坚挺。
回到成都来看，成都位置属于第三梯队（有风险）
一方面是前期有不少的投资客在成都买房，空置率可想而知，但成都的人口基数大，两千多万的人，房价总体没有透支。
从531新政后无论新房还是二手市场表现在全国也是前列的，但依然有警示效果，总量是多的，但其实好的值得选的又是不够的，和二手房同理，看起挂牌那么多乌央乌央的，圈点下房龄和品质就筛出去一大波。
无普涨，超分化
而对于住需求第一的来说，还有一个很大利好，就是房贷利率，成都去年还要将近六个点，现在降到4.45%了，已经没有任何加点了，个别银行还能做到4.25%。
最后命题又回归老生常谈，再无普涨，有的只是两极分化。作为普通家庭最大的财产支出选好太重要了。
