文：麦克斯 （麦克斯的ETF圈 主理人）

2025年，债基全面熄火，有一类稳定分红类资产异军突起。

下图是中证REITs全收益指数的走势图

今年以来这个指数已经涨了超过10%。

关于REITs的投资机会，麦哥在1月初就推荐过。

详见：

今天，我们再具体来展开来讲讲REITs 这类资产，为什么值得投资？

REITs（Real Estate Investment Trusts，即不动产投资信托基金），它将流动性较差的房地产资产转化为流动性较强的证券，为投资者提供了低门槛参与不动产投资的机会。

REITs的历史：从美国到中国的跨越

REITs最早起源于美国。1960年，美国通过立法正式确立了REITs的法律地位，开启了这一金融工具的发展历程。

早期的REITs主要集中在房地产领域，通过将商业地产、住宅等资产证券化，为投资者提供稳定的收益。

随后，REITs逐渐扩展到全球，荷兰、中国台湾、新西兰、澳大利亚等地区在20世纪70年代末引入REITs，90年代起REITs在全球范围内普及。

中国的REITs发展相对较晚。2001年，国内信托法出台后，REITs的概念开始被提及。

2005年，商务部提出开放国内REITs融资渠道的建议，同年香港放开海外REITs发行上市，越秀REITs成为首个赴港上市的内地REITs项目。

2014年至2019年，中国进入类REITs发展阶段，为后续公募REITs的推出奠定了基础。

2021年，中国首批公募REITs正式发行，标志着国内REITs市场正式起步。

截至2024年底，国内已上市57只REITs，市场规模已达到约303亿元，涵盖高速公路、仓储物流、产业园、消费基础设施等多个领域。

REITs的现状：市场扩容与政策支持

近年来，国内REITs市场发展迅速，政策支持力度不断加大。

2023年3月，证监会和发改委发布文件，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目发行基础设施REITs，进一步扩大了REITs的底层资产范围。

为什么到了2025年，REITs突然成为市场的宠儿？

关键是国内优质的低风险资产越来越少？

在去年，低风险的投资主要是债券和红利股，现在债券价格和红利股票的价格已经上来了。

也就是说投资债券和红利股的潜在现金流回报在减少。

REITs 承接了部分低风险的资产。

REITs打新：低风险投资的新宠

对于普通投资者来说，参与REITs打新是一种低风险的投资方式。

REITs的主要收益来源于底层资产的租金收入和资产增值。

与股票和债券相比，REITs具有较高的分红率和相对稳定的收益表现。

每一个REITs 在上市的时候，都会有个公开招募书，通常都会写，这个资产大致的分红水平，部分高速公路项目分红率超7%。

REITs打新是指在REITs发行时，通过网上认购的方式购买基金份额。

打新流程相对简单，投资者只需开通相关权限，即可参与认购。

从历史数据来看，REITs打新的胜率较高。

截至2024年底，国内上市的57只REITs中，仅有4只在上市首日破发，破发率约为7%。

2024年，REITs打新的平均收益率为8.45%，显示出较高的投资价值。

即使上市以后，REITs的价格还一直在涨，只要它的潜在分红率依然在3%以上， 那么依然是一笔好的投资。

何况，商业地产在经历了几年的低谷期，他们的价值也逐渐迎来拐点。