在去年年末，我们曾经谈到过，主城区目前对刚需群体最友好的是成华，相对而言不那么“卷”，后续不管土地还是新房供应都相对充足--11大神盘资格互锁分流，究竟怎么选？

最近就有粉丝留言，总价300万内在成华还能怎么买？就当下的市场而言，主城区目前除了金牛、成华外，其它各个区域后面大部分都将会是400万级的产品。这点从今年的土拍可以看出端倪：

因此建议普通资格、改善需求年前就下定，如果你的预算在200万左右，资格顺位上不具有优势可以看看二手房、顺销盘，争取年前上车，避免遇到每年年后的首轮价格上调。

如果你是成华区一顺则可以等待年后的一批热门项目，比如周一我去踩过的--雪松雅居乐IN天府（后面简称IN天府）。

区位图

西接塔子山、东临东客站、双地铁、双公园，距攀成钢也不远，位处2.5环的IN天府虽然没有像华润24城、德商迎晖天玺一样比较有“网红属性”，但在地段方面亮点很多。

但是产品究竟如何？首开将推哪些房源？周一我们去现场实地踩了个盘，给各位作一个参考。

雪松雅居乐IN天府

购房资格：高新区+11区+天府新区

套型：套三双卫、套四双卫

产品类型：高层

主力户型建面：约100-144㎡

装修情况：精装

绿化率：30%

总占地：约180亩

总户数：1064户

物业公司：上海银湾物业

项目地址：成华区九寨沟路

首先是开发商，看案名就知道是雪松和雅居乐合作开发的项目，这种联姻开发在地产圈子比较常见，考虑到雪松是首次进入成都市场，合作模式猜测是雅居乐操盘，雪松负责注资。

拿地价低但实际楼面地价高：

然后我查阅了一下，2018年8月成华区与雪松控股签订了战略合作框架协议，西南总部将设立在成华区，之后东客站保和街道出让的180亩土地，实际上是这个产业落地计划中的一部分，这块地（2019年拍得）最后呈现的就是这个雪松雅居乐IN天府项目。

图源成都公共资源交易服务中心官网

成交均价6897元/㎡，溢价率0%，即便是两年前也很难相信这是东二环东客站旁边的土地成交价格，不过考虑到这块地是成华和雪松产品项目的一部分，配建要求较高，实际的成本要高于这个出让价格。

周边二手房价差较大：

如果从整体而言，东客站板块相比于川师、沙河堡、东大路这些热门板块，二手房价格实际偏低，链家显示的数据来看，均价在1.8万/㎡左右，和周边的成渝立交、万年场属一个水平，优势不是很明显。

如果只着眼于东客站内，参考的项目之间价格差距比较大数量却不多，且大部分都是面积段跨度较大的产品，次新房、公寓产品为主。如佳年华广场套三基本在2.4万/㎡左右，荣盛香榭兰庭套三在1.8-2.3万/㎡左右。

由于周边很多房源目前尚未交房，所以后续二手房市场表现力还有待观察，不过考虑到它的邻居是德商TOP系迎晖天玺，后续市场表现力不会差。

前面IN天府售楼部，后面是德商迎晖天玺

首先这个项目是正儿八经地在东客站板块，西边接壤塔子山，东边挨着东客站。有些地方宣传它跟攀成钢很近，其实关系不大（宣传口径倾向于和它攀亲戚）。

从我实际踩盘来看，生活半径主要覆盖的还是塔子山公园周边，2公里内主要商业配套在沙河堡附近。从配套来看，项目的亮点很多：

交通出行方面

成都东客站本身是西部最大的交通枢纽之一，从项目到车站只有大约600米距离，由于这个车站是全覆盖无障碍换乘，可搭乘地铁7号线、2号线两条地铁线，实现和全成都所有地铁的换乘，乘高铁、铁路、长途汽车都比较方便。

地铁之外，IN天府周边的路网体系也相对成熟，通过与中环路、二环路、三环路能快速接驳成都各个方向，地段上亦具有天然优势。

成都东客站现状片区道路示意（置业顾问供图）

商业配套方面

目前成都东客站相对来说还待成熟，缺乏大型商业综合体，即便有地理位置优势加持，通过地铁抵达万象城、468伊藤洋华堂、春熙路等也不算太远，但项目当下亟需补充这部分配套。

把时间线拉长来看，除了项目自身8.4万方商业MALL、2条BLOCK商业街在规划中，一街之隔的滨江地产约15万方商业滨江和悦广场已经开工建设，商业配套后续还是很值得期待。

自带商业效果图

公园配套方面

成都五城3环内在公园方面的打造还是相当成熟，项目门口首先有长达近1公里的绿轴公园，顺着这条公园往西连接着塔子山公园，往东是西广场，我现场实际体验就一个字：大。

绿轴公园内侧东西方向

另外，我周一上午发现不少人在绿轴公园放风筝，但是整体比较冷清，周边车流、人流都比较稀少，下午可能来草坪散步的人会多些。

教育资源

成都与国外合作的公立学校，大家比较熟悉的可能是霍森斯、蒙彼利埃、哈密尔顿，但是这些学校主要在城南，这次成都三环内唯一一个国际公立学校：渥太华公学敲定在东客站落地。

关于这所学校，目前了解的信息是成华区与加拿大渥太华教育局共建，加拿大派教师任教并进行师生互换，主要以国际化非意识形态课程为主。总投资大约3亿，总建筑面积约6万平米，涵盖了K12学龄段。

整体印象

上面都是在谈IN天府乃至东客站在地段、配套方面的利好消息，最后还是说一下项目潜在的一些问题。

首先是区域发展相对周边滞后，很多规划落地较缓慢，和万年场、二八这些板块类似，都是处在一个成长期，这个成熟时间存在不确定性。

周边随手拍

其次是东客站本身是一个交通枢纽定位，没有像建设路、万象城板块一样形成大型商圈，整个片区少了烟火气，业态主要是酒店、旅行这类，和居民衣食住行相关性不大（注意，有商业和商业繁华不是一回事，业态具有延续性）。

另外有朋友告诉我东客站发展缓慢是因为地块切分太细，这种豆腐块规划阻碍了发展，不过考虑到锦江生态带也是这种豆腐块规划，但锦江生态带发展速度并不慢，所以这个观点我存疑。

雪松雅居乐IN天府总占地180亩，属于雪松产业项目中住宅的部分，除了普通商品住宅，还包括公寓、商业街、酒店、写字楼，所以优缺点都很明显，优点在于土地规模较大，利于对园林景观部分的打造，同时分割地块实行商住分离；缺点是业态多样化导致居住纯粹性较低。

整体规划：体量较大，但没有作为整体开发

整个项目分三期打造，一期包含1/2号地块，除了普通住宅产品，还有大约80多套“商叠”；二期包含3/4号地块，除住宅外还将推公寓和盒子商业街；三期为5号地块，只有酒店、写字楼、公寓等物业。

位置示意

由于现在不允许大体量楼盘作为一个单独组团开发，中间必须有行道分割，所以失去了一些大盘的整体性优势，但是以单一组团而论，体量仍然不小。

首开产品：均为南北向板式/类板式

这次即将预售的就是一期1/2号地块，大约248套23-31F高层住宅，占地约58亩，一共有752户，包含100㎡套三、120㎡套三、140㎡套四、144㎡套四三种户型，有2T2和2T4两种楼型。

项目总平

这批次产品被分列到整个项目南北两个地块中，由行道分割，可以看做两个独立的组团，典型的高低配设置，但高低配主要体现在面积、楼型、总层高方面，产品之间的梯度不明显：

1号地整体面积更大，中庭景观打造更丰富，整个小区环境相对更好，但是产品均为2T4户，面积段而言更偏刚改；

1号地鸟瞰效果图

2号地占地只有30亩，中庭相对更简单，但是全部为2T2纯板式产品，户型最小144㎡，属于整个项目中的“高端”组团，整体密度要低于1号地。

2号地鸟瞰效果图

户型建面：均为100㎡以上套三、套四刚改

一期将推的产品中，最小面积100㎡，最大144㎡，户型面积相对比较克制保守，由于项目拿地时间在2019年，整个户型面积的规划和当下市场需求基本吻合，没有出现太大脱节。

和周边对比，除了德商迎晖天玺这种豪改级外，其它大部分项目都是次新房，属于上个时代产品，不少二手房面积段基本锁定在100㎡以下，相对而言，IN天府这次推出的产品更符合刚改、换房或者部分首改需求。

关于户型的介绍，篇幅有限，各位老司机可以自己看一看，套三均为竖厅设计，套四均为横厅设计：

从置业顾问口径得到的消息，首批次取证时间有可能会在年后，考虑到开头谈到的年后会有一波涨价行情，非刚需顺位靠前，不优先考虑这个项目，达到3倍报名的可能性很大。

同样是置业顾问口径，预计均价会在2.3万/㎡左右，总价门槛大致在230万左右，300万总价内的房源不少。从面积段来看属于刚改、首改项目，横向对比成华区同类房源，这个价格还是非常有性价比。

考虑到东客站板块还尚未完全开发完毕，后续无论是配套还是城市界面都有提升空间，目前也正在开发中，我认为这个板块算是主城区的一个洼地，后续还有看涨空间。

至于这个板块能否领涨，大的区域而言，周边沙河堡、东大路天花板似乎更高，但是涨幅空间而言，具体到这个项目，有三个不确定因素决定它后续在二手房市场表现力：

1、渥太华公学后续教学质量、口碑如何，能否成为优质学区资源。

2、东客站TOD最终呈现后、运营水平、人流能否满足预期。

3、项目本身产品呈现度，物业、园林等实际交付情况。

2021年开始啦，想住也迎来了新进程我们在过去5年为千万购房者提供了专业建议新的一年，“买房”这件事越来越难但不用担心，想住依然会陪伴大家左右让“买房”成为一件简单而幸福的事