成都的二手房市场又变热闹了。

从2020年二手房增值税免征年限从“免二”变成“免五”后二手房市场成交量就一路下跌。

好不容易有点起色的时候二手房指导价又来了。而从去年11月份开始，二手房市场明显反弹。

2月21日上午，国家统计局公布了2022年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。成都二手房房价以0.8%的环比涨幅领跑全国！

无论是从媒体的报道，还是房产从业者的口述，以及网友的讨论中，都能感受到市场对二手房回暖的信心。

二手房交易实打实一直在转暖：

1

银行端放松

今年1月20日，关乎房贷的5年期的LPR（贷款市场报价利率）下调5个基点，意味着银行给到新申请贷款的购房者利率有了下调空间。

目前成都的银行额度都比较宽裕，首套房房贷利率也已从6.13%最低调整到了5.635%。

据了解，目前在成都申请新房和二手房公积金贷款，如果在不跨部门、贷款资料全部齐全的情况下，审核时间不超过10个工作日。

除了贷款松绑，去年成都也出了不少优化政策，比如成渝城市群建立了跨区域转移接续和互认互贷机制，职工可更加便捷跨区域使用住房公积金贷款等等。

2

新房无刚需房了

而其实成都一直是新房好过二手的城市，过去成都年均20万套以上的新建商品住房成交其中至少有50%的刚需产品。

如今刚需产品在新房中的占比已经非常小，眼下的成都主城区的新房供应还以高价新盘居多，导致刚需无力承受大户型、高总价的新盘，刚需人群只能购买二手房。

今后，一个很残酷的现实就是，有钱人买大面积的改善新房，而低预算的刚需，只能被挤到二手市场...

3

房企暴雷怕烂尾

三是房企暴雷阴霾未散，二手房现房价值凸显。

2021年房企集中暴雷，房企“大而不倒”的神话破灭。2022年以来，成都市场也出现许多开发商“放假”、维权、工地停工等情况，项目难以正常推进。那么，如何挑选到能够保质保量如期交房的新房成为了购房者关心的头等大事，这也给许多购房者带来了极大的困扰。为了避免踩坑，很多购房者选择了所见即所得的二手房，因此也助推了目前二手房市场较为活跃的状况。

市场活跃了，接下来……

二手量大将带高价格

价格被指导的二手房业主大多实力不错，不会轻易降价。但二手房指导价对市场的杀伤力是非常大的，降杠杆很多改善也买不起了，业主又不想降价的话，买家就只能去买新房了或者换别的地方买，所以被限价的成交量很难起来，那价格也是有价无市。

那二手房没指导价的呢？如果房子本身好，地段和学区都不错，还有地铁商业，成了指导价的漏网之鱼，就是还没有出台指导价，那市场自然会发现这些价值，那价格就会涨。如果房子地段不好，没指导价也涨不了多少。

今年信贷放松，利率下调之后，今年二手房成交量量起来了，价格就有涨的底气。毕竟成都过去房贷一直是高利率，去年还在6字头以上，现在降到5字头了，久旱逢甘霖的感觉肯定会释放出大量购买力。

加上现在银行放松了评估价，那些限价的可以按照市场价给贷款，如果是这样的话，那价格也会回升。

二手房预计持续暖洋洋

在房住不炒的基调之下，可以肯定的是比较疯狂的市场行情不会重现，但是作为购房者如何在大周期消失的情况下，踩准市场的小节点，选择最佳时机进入则需要具备一定的行业敏感度才行。

近期二手房市场异常活跃，这也是因为二手房的市场特性所决定的。二手房市场是由千千万万个业主及客户个体共同构成，个体的预期很容易受到市场一些判断而迅速进行调整，其决策模式非常灵活。

二手房的挂牌量、带看量、成交量激增，反观新房市场，虽也有所修复，但整体的幅度较二手房相比，变化迟缓，预计恢复还需要一定周期。

目前的情况是市场正在修复，利率不断下调，价格并未上涨，各种利好频出，购房客户可以坐享低利率+低房价的双重实惠，不少人就会下手。

再加上刚公布的土拍信息，地块的指标+价格位置，直接劝退刚需，预计不少人会掐灭打新的指望安心开始选二手。二手的火热也能带动新房，毕竟不少是换房人士，自己的老房子卖了出去才有资金去到新房市场进行置换，市场热度不会小。

所以今年成都的政策至少上半年是宽松的，下半年就要看楼市有多火热了，太火热就会收紧，二手房指导价四批次就会出来。

购买建议

二手房如果房子本身好，地段不错有地铁商业教育资源，贷款能不被指导的话，刚好趁着短期横盘的机会，有钱就可以买，目前信贷相对宽松，利率低、放款快，的确是个不错的下手时段。

而对于学区来说，尤其是高新区已经有政策先兆的地方就尽量别冲学区去买了。

对于刚需购房者而言，要及时关注最新市场政策，按照自身需求，抓住机会上车。