经历了2021年楼市的冰火两重天，买房人群也越发冷静了，哪些板块有潜力？那些规划能不能兑现？到底那些区域需要重点关注！

量多价平易上车

第一梯队

锦江生态带

天府新区是选择南门置业绕不过的区域，新房供应大，板块多，选择多，一言不合就能出现多个项目同期取证，幸福多选一的烦恼。

从板块的规划以及存量住宅情况来看，中央商务区产业为主居住选择少，天府公园西和麓湖板块过于豪横，刚需和普通资格的宜居板块为锦江生态带，其商业、交通、教育资源等配套较为完善，也是天府新区最早具有高入住率的区域，被冠以为天府新区“首熟区”而闻名。

它是天府新区性价比较高的置业板块要啥啥都有，bug是靠近地铁线，但最近的两个地铁站：南湖立交站、怡心湖站，距离锦江生态带腹地的距离至少1公里以上，交通路网密度较低。

川发、中海、德商、万科、优品道、保利、首钢、首创等房企先后进场，去年的土拍天府新区出让最多的就是锦江生态带和天府前湾，绿城、建发、华润等各有斩获，限价都在1.7-2.1w，还有高比例的人才公寓配比，小面积带来低总价，较易上车。

而从两个板块目前的发展来看锦江生态带的完成率高一截。作为天府新区少有的发展成熟片区，加上限价的控制，它的自住优势明显。

锦江生态带是成熟可住加限价的优势，那么东安湖板块就是未来可期的风口。

东安湖板块

东安湖从去年开始崭露头角，湖区开放时也着实让人惊艳。大运会、成都东进战略、成渝双城经济圈的利好下东安新城板块优势明显。

东安湖离不开大运会的标签， 也是东进轴上唯一一个城市副中心，伴随着开幕式时间的接近，展现了惊人的兑现速度。地铁2号线、4号线、6号线、7号线构成的轨道网络，这些规划和建设，既是为大运会服务，也为未来居住于此的人们所享。

在东安湖落地以前，这里就已经有皇冠湖壹号、新城吾悦广场等项目落地，而扎根成都东门的华润其百亩大盘时代之城去化喜人，东安湖板块年度销售金55亿元，华润未来之城贡献了49亿元，龙湖焕城天街官宣，保利进驻了保利云上，恒邦、华侨城等，也相继把脚步迈向了东安湖板块。

板块目前住宅供应并不多，除了未来之城以大盘开发外，其余项目都以单盘打造为主，像电建·长运东安位置离湖较远去化并不理想，对于区域的影响并不够大，未来之城的单价2w+实属不低。

好在后续龙湖、新希望等拍下的地块清水限价在1.6-1.8w，均是百亩以上级别，购房门槛在200w左右，预计今年会亮相。落成后对区域价值带来实质性提升。

高端集合地

第二梯队

而对于豪横一族，锦江区的白鹭湾和青羊区的青羊新城可重点关注。

青羊新城

目前三圣乡白鹭湾交通资源相对弱势，莫得地铁，整个板块还属于拓荒阶段，清水限价达到2.7w实属豪迈，从底价成交的土拍也能看出开发商也不是特有底气。

西贵的青羊区一直以来的学区资源成熟配套备受关注，不过老城区的特点就是供应上的缺乏，没有前进的动力。

随着青羊城建设高潮，青羊新城全面爆发。青羊新城现在有17个住宅存量项目，既有尚未开发的纯地块，也有一些次新盘，它们都有一个共同的特点，价格偏高，城投绿城凤起蘭庭、西派金沙、建发央著、五矿西棠、首创禧瑞光华等都是狠人。

青羊区政务中心搬迁于此，区域内商业、住宅、学区配套甚至公园资源，都结合得非常紧密，而且绝大多数都聚集在青羊总部经济区，建议以此为核心进行挑选。

新川板块

新川作为升级版的大源被给予厚望，扛起了高新南供应的大旗。整幅整幅大片大片的土地，产业和住宅的规划起点很高，这几年发展也因各种因素受限过，导致发展速度不算快。

四通八达的道路网和1、6号线双地铁加持，新川的确有足够的底气。

数据显示，2021年新川板块共计出让涉宅土地270亩，平均成交楼面地价20276元/㎡，是今年成交地价TOP5板块，也是高新区和天府新区成交地价最高的板块。

最近几年，新川已经在发生翻天覆地的变化。从中德、龙湖等新川早期楼盘，到金隅、中建、渝太等高价地块新盘相继入市，不知不觉新川板块的房价已经捅破3万大关。

板块内在售新盘较多，保利和光逸境、华宇大发御璟云玺、渝太润达丰悦蓉東方、天恒傲云天府、中旅千川阅、新川8号……后续还有远达、天恒项目搭配高比例的人才公寓，普改、高改都有选。

不离主城的普通改善

第三梯队

二八板块

二八板块知名度极高，产品类型丰富，从一开始的刚需万人摇，到现在改善为主，也有合院一类的重磅产品，算是可以满足主城置业的不同需求，无论是留恋主城的“老钱”，还是手头预算不够充足的购房群体，都能在其中找到自己的所好。

老东站片区，有很多工业遗址，充满铁路元素。从2017年开始，“二八板块”整个腾挪转型，一共腾挪出3600亩左右的建设用地，成为了三环内少有的可成片规划、连片开发的区域。

二八板块将联动八里庄和二仙桥地铁站点打造“双站点TOD”，目前地铁7号线、8号线一期已经开通运行，17号线二期建设中，交通已基本完善。二仙桥公园一期已建设好，红仓艺术区已呈现，总占地150亩的合信K101国际广场等配套也逐步落地。

从土拍开发商的反应来看也是对二八板块的热情度最高，对于预算能达到300w级别的人群住宅兑现迅速，现在的问题是商业兑现比较未知。

国宾板块

金牛区国宾板块的居住起步早，是金牛区热度较高的板块，扎堆了主城改善项目，2-3w+都有可选，国宾板块紧靠三环交通便利，地铁2、6号线设置有多处站点；金牛中学、成都外国语学校、七中万达学校、成都茶店子小学（国宾校区），均在2公里内，缺乏匹配改善人群的大型商业。

目前已经吸引融创、德商、东原、保利、万科以及电建等多个品牌房企入驻，营造了醇熟生活氛围。

金牛区虽然经济发展还不错，但因为各方面都称不上惊艳，在市场的知名度一般，因双年展新落成的成都天府艺术公园火出了圈，提升了不小知名度，成为市民周末打卡的消闲圣地。

在售项目所剩的都是140+以上的大户型，好在后期货源充足，2021年成都三次集中土拍的时候，金牛区一共成交了12宗地块，其中有7宗都来自于国宾板块，是金牛区2021年土地供应量最大的板块。清水价格或许在21000~24000元/㎡左右，逐步在向改善靠拢。