从2021年12月20日起，贷款市场报价利率（LPR）1年期从3.85%降为3.8%，5年期以上保持不变，依旧为4.65%，这是20个月以来1年期LPR首次下调。

降准然后又降1年期LPR，市场一片哗然，呼声最高的认为这是开启楼市上涨周期的信号。

但是，确实如此吗？

先回答房贷降了吗？

如果你是已经办理好贷款业务的，那么答案就是你该还多少还是多少。明年月供不会变了。

因为我们房贷算的是五年期LPR，这次没有下降。而LPR浮动利率是每年更新一次，这次12月份的没降那就是明年都按4.65%计息，明年月供不会变了。

此次降息和楼市直接关系小

这次1年期的降幅只有5个基点，非常少，主要是降准后引发的降息，而5年期的利率没有变化。事实上，2019年以来，1年期LPR先后调整了6次，累计下调51个基点；而5年期LPR仅调整了3次，累计下调20个基点，且已经连续1年多保持不变。

楼市暖风不止断

但好消息是利率的点在悄悄降低，成都在今年最高峰的时候，成都无论首套二套都破6%，从各大银行得到的讯息看到已经降了一些大多数在5.6左右，月供能省好几百呢。

并且放眼全国来看，这并不是特例，大家都降了！

12月贝壳研究院监测的103个城市主流首套房贷利率为5.64%，二套利率为5.91%，均较11月回落5个基点本月平均放款周期为57天，较上月缩短11天。

在房贷方面，利率下降与放款加速，正在同步进行。

自12月起，包括深圳、武汉、南京、苏州等一二线城市纷纷传出房贷利率下调的消息，并且降幅较大。

全面降准既缓解了房企的资金压力，也使得购房者合理的房贷需求得到满足。

接下来一段时间，金融端口会比此前要宽松。除了购房者这一端，房企那一端的资金紧张局面也正在逐步缓解——近日央行和银保监会还专门发文鼓励优质房企进行项目并购，会发放更多并购贷款。

房地产市场未来半年环境会是缓慢回温的状况，“加点降息”、“LPR降息”都会出现，部分城市放松限贷限价限售，甚至变相放松限购，都是有可能的。

降准、降息、房贷利率下调，近期的利好暖风可谓是不断，对刚需来说，又是年底的“打折季”，这段时间确实可以多看看好项目考虑上车。

放贷速度加快。流动性就会起来，成交量回暖但这之后，刚需和改善人群肯定会加快速度上车。成交量上来了很多新盘的优惠折扣可能就会被收回，另一边的二手房里笋盘价格也会提高。虽然市场下行，但是好房子的号召力依然很强。

而买房的利率是5年期LPR+银行的加点。已经买了的，合同的加点是不会变的，变的是5年期LPR，且一般是下一年生效，比如2022年假如调低了5年期LPR5个点，那么你2023年的房贷就会下降5个基点。没有买的，那么就根据当时最新的LPR+加点来算。

尴尬点出现了：现在买的没有赚到降息的福利，但等明年降了看好的房子会不会飞了？

降息之后

如何买房？

降息大局已定，买房信号弹已发，但是相信买房人还要问一个问题：这个时候，应该是抢房子还是等房贷进一步下降？

我们的建议：一盘一议，具体楼盘具体分析，把握好3个原则。

1.优质房源不要等。越是热销，抢都抢不到的房子，开盘日光准日光的房子，这个时候就不要什么自行车了，不要在乎房贷降不降了，抢到为安。

有些收官最后一批加推，错过今后就再也买不到了。有些后期还有房源，但是等明年春天楼市回暖，比现在更难买。

2.房价优惠要细看。对于目前有大力度优惠的楼盘，要测算一下新年之后，优惠会减少几个点，和房贷下降空间做个比较。对于那些优惠力度很大，企业资金链比较好，过年可能收回多个点的房源，不如趁低入手，这样的机会很难得。对于那些优惠力度不大，过年也收回不了多少优惠的楼盘，如果房源充足，去化困难，不如赌一下房贷继续下降，晚一点买房更划算。

3.滞销楼盘等房贷。对于去化很难、库存压力山大的滞销楼盘，即使有房价优惠，可以综合判断优惠房源的去化速度，如果优惠了也去化一般或者卖不动，今后加大优惠的可能性更大，再加上还有房贷进一步下降的可能，优惠、房贷双杀，如果不急着住，再等一等也无妨。

这些许的政策措施只是市场一定程度地“回暖“，远未实现全面复苏。2022年我们预测，调控依然，市场不会大涨，大环境在改善。

在政策没有大变化的情况下，一季度市场有望逐渐企稳，一线城市将率先走出低迷，成都的住宅价格依然以“稳”为主。

所以，春节前依然是“捡笋”的好时机！