农村新建、翻建房屋工程持续增加，不可避免出现农村建房施工合同纠纷，产生质量问题该由谁来承担责任？关于这一问题，北京中恒信律师事务所刘鹏律师依据司法考量以及审理实践，梳理解读了农村自建房屋的工程质量问题承担责任判定，供大家参考。

一、农村建房合同性质认定

农村自建、修缮三层（含三层）以上的房屋，其施工合同应认定为农村建房施工合同，受《中华人民共和国建筑法》调整，相应工程需要具有建筑资质的施工单位作业。农村自建两层（含两层）以下低层住宅包工包料的应认定为承揽合同，由承包方负责房屋建造的全部事项，在工程完成后由房主向承包方支付报酬；农村自建两层（含两层）以下低层住宅包工不包料的应认定为劳务合同，即“包清工”，房主在整个施工过程中发挥指挥、监督和管理的作用，施工人只负责单纯的施工劳作。

二、农村建房“六不准”

1.不准未批先建。建房前应先申请批准使用宅基地，获得乡镇政府颁发的《农村宅基地批准书》，取得《乡村建设规划许可证》。涉及林业、水利等部门的，还应经过相关部门批准。

2.不准超面积标准建造。农村建房实行“一户一宅”原则，非法的“一户多宅”应按照规定予以拆除，但通过合法继承等方式获得的宅基地是被允许的。

3.不准建在规划区域外。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内闲置地。

4.不准擅自改变用途。宅基地设置的目的是保障农村村民的居住需要，不允许擅自改变土地用途，比如在宅基地上建设规模化的工厂或建房出售。

5.不准随意翻修农房。在农村翻新旧房、危房时必须取得《乡村建设规划许可证》，同时向村委会递交申请，审批通过获得后方可施工，私自翻新则可能面临被拆除。

6.不准随意多层修建。新建或翻新房屋应申请并取得《乡村建设规划许可证》，建造三层以上房屋需专业施工团队，同时还需经乡镇政府审批后才可动工。

三、为了减少农村建房施工合同纠纷，建设方和施工方有哪些需要注意的？

1.建设方在选择施工方的问题上，尽量选择自己熟悉、口碑好、经验丰富的施工人来施工，如果找陌生人施工，在签订合同前，要注意要求施工方提供尽可能详细的身份信息；发现施工方未按合同和图纸施工或施工中存在瑕疵要及时提出并要求施工方修理或返工，不能等到工程完工了再提出存在质量问题；此外，尽量按照工程进度分多笔支付，切勿大笔提前预付，并且在完工后，要扣留一定数额质量保证金，待质保期满后付清。

2.施工方在工程施工中，要注意留存证据，对双方协商进行变更的项目要签署洽商变更单，以免最终结算时产生争议；另外，在施工中，每一项分部工程完成后，要主动请建设方进行检查，在建设方检查合格后，要求建设方签署检查报告单。