最近这大半年，要说深圳楼市最火的片区，龙华区一定榜上有名。

从去年929新政到现在，深圳一共诞生了5个“日光”盘，其中有2个就在龙华。

当时那些大巴车拉着一批又一批外地投资客来抢房子。

然而，表面风光的龙华楼市，背后却有个残酷的真相：

龙华的二手房价格，不少已经回到了2016年水平，甚至有业主2015年买的房子，十年过去了，也没怎么吃到房价涨幅。

01

拉几个代表楼盘来看。

龙华老城区的鸿荣源壹成中心：

2016年5区、6区开盘，分别推出1046套、700多套，均价5.4万/㎡，如今二手房成交价基本也是5.4万左右，70多平的三房总价在400万上下。

有些大户型的价格甚至更低。

比如5区的126平5房，上个月成交了一套，总价为650万，折合单价5.12万。

2017-2021年期间，壹成中心7区、8区、3区、11区、2区前后开售，共6000多套房源，均价6-6.8万/㎡不等，而看这两年的交易情况，大部分都是以5万多单价成交，极少有二手房源成交价高于6万/㎡。

至于最早开售的9区，2015年均价达到4.3万/㎡，78平米大概335万左右；十年过去了，近期有套78平房源以392万成交，折合单价5万，其他成交价也是卡在5万多点。

这意味着，如果是一手业主，算上这十年利息费用，实际上也是亏的。

上塘片区的港铁天颂：

今年3月份，小区成交了两套89平三房，单价5.09-5.24万/㎡，比去年八九月份的同户型成交价还要低，已经回到了2016年的价格水平。

还有特发和平里，2014年入伙花园小区，88平三房近期成交价425万，也回到了2016年的价格水平。

目前龙华区二手挂盘均价5.7万/㎡，除了红山带深高北学区的小区相对卖得起价钱外，其他大部分都是价格内卷严重。

02

壹成中心9区开盘十年，为什么还在亏钱？

一个核心原因是，壹成中心在前期比较膨胀，透支了未来的房价。

2015年壹成中心9区开盘卖4.3万，而当时全市均价不过4万出头，南山均价也不过5.6万/㎡。

同年开盘的华润城润府，当时均价卖6万/㎡左右，如今89平二手房成交价14万/㎡，涨幅翻倍。

而当年的龙华楼市之所以膨胀，一方面是地王在推波助澜。

2013-2016年，龙华四年3个地王项目，楼面价一个比一个高，直接让其房价从2011年的1万出头/㎡飙升至2017年的5.4万/㎡，六年时间涨幅5倍。

另一方面，那个时候的福田还是风华正茂，离得比较近的龙华也吃到了不少外溢红利。

但近年来福田老大哥也是四平八稳，没有太大增长，至于南山的外溢购买力，大多流向宝安。

回归区域产业本身，龙华一直都是中规中矩，在新兴产业方面布局较少，不算特别出色，加上整体城市面貌老旧，比较拿得出的就是红山和北站。

这几年红山北站新盘扎堆入市，二手房陆续入市后，竞争压力也不小；观澜和大浪接下来保持高供应，整个龙华都不缺房子。

从人口增长预期的角度——

当前龙华区人口密度已经很高，存在较大的交通压力，未来10年常住人口增长预期为负增长。

这意味着，如果接下来龙华没有优质产业支撑，无法创造更多的高薪岗位，仅凭概念和外溢购买力，是无法真正从实力上突破房价天花板的。

毕竟，房价短期波动看政策，长期走势还得看硬实力。

03

深圳作为全国最年轻的一线城市，从未来发展的角度——

城市人口持续涌入带来住房需求，钱越来越不值钱会推高资产价格，核心地段土地永远是稀缺资源。

买房子本质上就是买这个地方的前景，深圳基本面强，虽然短期受市场情绪影响，但放长线来看，配合历史低位的房贷利率，相当于用银行的钱帮你跑赢通胀。

当然要注意，不是所有房子都能涨，核心区优质楼盘和郊区的差距会越拉越大。

另外，尽量别碰超级大盘。

因为动辄几千户的小区就像个巨无霸，物业根本管不过来。光倒拉圾的人手可能都不够用，更别说修剪花草、维修公共设施了。住个几年，电梯经常坏都是常事。

更重要的是，这些小区二手房挂牌量太大，你想卖房时，周围有几百套跟你竞争，价格根本涨不上去。

对于购房者而言，与其追逐概念，不如看清趋势：产业高端、地段优越、产品力强、人才聚集，才些是穿越周期的核心。

买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。

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