大家有没有想过一个问题：

通货膨胀时代，为什么工资和房价节节攀升，家电、汽车和手机等工业产品却越来越便宜？

1990年代，一辆桑塔纳售价20万，相当于当时普通工人20年的收入；大哥大和电脑也是动辄几万块，普通家庭根本买不起。

而如今，汽车和电子产品的价格不升反降，桑塔纳8万就能入手，笔记本几千块就能满足日常需求。

与此同时，一线房价却翻了数十倍，工资水平也在缓慢攀升。

为什么会这样呢？

01

原因很简单。

通货膨胀的本质是货币购买力下降，导致物价普遍上涨。

但现实中，不同商品的价格走势往往分化，甚至可能反向而行。

例如餐饮、理发等这些生活必需品，因需求刚性、供给受限而持续涨价，而汽车、电子产品等工业品却因技术进步和规模效应成本大幅降低，抵消了通胀压力。

与工业品不同，房产的核心成本是土地。

中国城镇化率从90年代的26%跃升至如今的67%，但大城市土地供应始终有限。

特别是几个一线城市，其土地上附加了太多额外价值，除了居住和金融属性外，还有产业、教育、医疗配套等核心资源，年轻人想在这里扎根，买房几乎成了绕不开的一道坎。

所以，大城市的房子本质上是投资品，而非消费品，以后还会涨价；而小地方的房子是消费品，而非投资品，以后还会下跌。

买对房子，乘上财富快车；买错房子，站错队，可能连城市发展红利都吃不到。

对于有钱人来说，尚且可以靠多套房试错，但普通家庭通常搭上全部积蓄，一次犯错后面可能就没机会了。

通货膨胀如同一场无声的财富再分配。理解不同商品的定价逻辑，才能避免成为被收割者。

当我们在为房价焦虑时，也应看到技术革命带来的普惠红利：30年前，手机是富豪专属；如今，普通人也能用千元机刷短视频。

这种「向下兼容」的进步，或许才是通胀时代最温暖的补偿。

02

怎么看待这几年的深圳楼市？

自2021年深圳推出二手房指导价以来，楼市经历了长达三四年的下行周期。

2023年新房量价齐跌创下近5年新低，2024年上半年市场仍跌跌不休，库存压力高企，部分区域甚至出现一二手房价格踩踏。

然而，2024年9月底成为关键转折点。

高层会议首提“止跌回稳”，同时把“房住不炒”这个词从ZF工作报告中彻底删除。深圳随即出台解除限售、非核心区不限购、首付下调等史诗级政策。

之后的7个月内，市场呈现结构性分化行情——

核心区的品质房、名校学区房和产业集聚区因稀缺性率先回暖；外围区域因供应过剩和配套滞后导致价格持续回调。

小阳春行情结束后，又开始进入小作文满天飞的状态。

看最新的会议定调：加大品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势。

有两个重点意思。

一方面，上面对盖房子的要求提高了，品质住宅会逐渐成为楼市标配。

另一方面，说明房地产市场过去三年的下跌周期基本结束，现在进入企稳巩固阶段。

但不管后面出什么楼市刺激政策，总有扶不起的阿斗，万紫千红的时代终究是回不去了，稳住头部资产才是重头戏。

03

最近收到一个读者咨询，明明同小区同户型的房子，为什么别人能快速成交，自己挂了大半年却无人问津？卖房这个环节，卡住了很多换房人的步伐。

其实卖房就像参加拍卖会，定价是门技术活。掌握几个关键点，既能避免贱卖，又不至于错失良机。

第一，摸清市场底牌

比如挂牌前先查成交记录，重点看近3个月同户型的真实成交价。如果近期成交活跃，这个价格就是基准线；如果半年都没动静，做好调价的心理准备。

比如探中介口风，换个手机号假装买家，问问同小区在售房源的情况。中介往往会透露“有套急售的XX万就能谈”这类关键信息。

如果遇到突然出现的“超低价房源”，留个心眼。

第二，动态调整策略

挂牌价不是一锤子买卖，需要每周刷新对手盘，重点关注同户型中价格最低的几套房源，根据竞争者的不同情况进行调整策略。

带看量也是一个参考指标，房子挂出去很久若无带看，说明价格脱离市场；连续两周带看超5组却无人出价，往往是价格卡在尴尬区间。包括房子的户型和装修这些，抛开主观感受才能客观评估。

第三，抓住出手机会

买房和卖房，时机都非常重要。市场旺季带看量会上涨，但别急着涨价，遇到诚心买的积极约谈。

一般来讲，没有卖不掉的房子，只有不肯面对现实的价格。与其在挂牌价里掺杂情感价值，不如把带看量当成温度计，市场冷热，一看便知。

当然，在这个时间节点，相比起卖房来说，卖完房后迅速向上置换才是重中之重。房子不好卖就说明了之前没买对，下一次就更要用科学理性的视角去买房，千万不要还是凭感觉去做买房决策。

买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。

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