最近深圳楼市，有个不大不小的消息：

光明科学城一新盘，即将推售大面积的产品，总价上千万，看房需验资200万。

这验资门槛，比限购区很多新盘都要高调。

不禁让人想问：光明楼市脱离危险了？当前片区的新房和二手房市场是什么情况？以及未来前景如何？

一起来看看~

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2025年以来，光明楼市既有好消息，也有坏消息。

好消息是新房项目去化加快。

数据显示，一季度，光明新房住宅网签量1690套，同比增加176.6%；

加上去年第四季度的热销，截至4月20日，光明区新房住宅库存量1761套，不到全市的8%。

一年前，光明新房住宅库存去化周期还是超35个月；一年后，其去化周期已缩短至10个月以下。

光明新盘能火出圈，有几个因素在里面。

一、政策加持。片区限购取消后，涌入了许多外地购房者，市场明显被激活。

二、价格内卷。之前光明开发商为了抢客户，只能互相压价，不少都低于8折。

三、概念预期。光明楼市有很多故事可讲，市场积极转向后，愿意听故事的人也变多了。

坏消息是二手房市场起不来。

目前光明区二手房挂牌价4.2万/㎡，处于铁刚需梯队。

看近期片区成交价，除了极少数小区单价能卖到5-6万左右，如龙光玖龙台、中海寰宇时代，其他大部分二手房小区成交价均在3-4万左右/㎡。

这半年以来，光明很多次新“网红盘”想涨价卖，一开始部分业主心态还挺高，后面看见市场对光明二手房的涨价接受程度偏低，就不怎么抱希望了。

整体来看，光明二手房市场还没形成气候，整个片区房价找不到定价标杆，毕竟二手房才是市场行情的真实体现。

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光明楼市面临的最大挑战是什么？

是未来几年会有大量同质化严重的二手房入市。

给大家看组数据就知道了——

2023年：光明区供应了1.3万多套新房住宅；

2024年：光明区供应了近8500套新房住宅。

光明每年都有十几个楼盘入市，尽管2025年供应缩减，这些新盘接下来都会陆续步入二手房市场。

与此同时，光明新盘有个显著特征：89-120㎡的3至4房占主流，不同楼盘的户型相似度非常高。

这种标准化生产带来两个后果：一是二手房市场挂牌房源高度雷同，买家随便挑；二是刚需定位锁死房价天花板。毕竟总价300-500万的房子，买家多是普通工薪族，价格敏感度极高。

光明现在面临一个尴尬局面，福田南山的高收入群体嫌太远，本地又没形成高端消费圈。虽说规划了科学城、新兴产业，但部分医院、商业、文体设施还停留在图纸阶段。

更现实的是，深圳整体发展速度放缓，以前是野蛮生长阶段，现在是高质量发展阶段，指望靠规划快速拉升房价的时代已经过去了。

至于很多人期盼的远郊地铁神话，当年吹上天的14号线没救活龙岗和坪山房价，13号线对光明的作用也别太乐观。

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平心而论，光明规划的产业确实不错：2024年GDP增速全市前三，国家级科学城落地，2200多家高新企业驻扎。

但这些优势转化成房价需要两个前提，一是产业真正批量孵化出高收入群体，二是配套能留住这些人才。

就像酿酒，现在才刚把粮食放进缸里，要喝到好酒起码再等个五年。

短期来看，光明楼市整体没这么快能起来，核心位置可能出现几个标杆盘，就像班级里的优等生，价格能冲上5万+；但更多非核心位置楼盘可能沦为价格战炮灰，尤其是那些离地铁远、周边荒凉的项目。

长期要看产业落地情况，如果真能培育出本土高净值群体，或许能撕掉「刚需专属」标签。

综上，给光明意向购房者的建议是：

1、自住可以买，但首选地铁口+商业配套现成的楼盘。

2、投资要谨慎，做好持有5-10年的心理准备。

3、别被规划图迷了眼，用现房标准看期房。

4、牢记“20分钟生活圈”原则：步行20分钟内解决不了日常需求的房子，慎入。

总体来讲，光明就像个潜力股青年，确实有产业规划，但还没到兑现的时候。现在进场有点像参加创业公司，不是完全没可能搏到高回报，但也要做好长期陪跑的准备。

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