青岛李沧有这样一个百年城中村——晓翁村，十多年来，这个城中村的拆迁改造几经提上日程，却迟迟未能启动，这个位于地铁站旁的百年老村，在高楼林立的城市中显得格外破旧。

▲李沧区晓翁村内景

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晓翁村拆迁最新计划

关于晓翁村拆迁的官方说法，近年在政府在线问政平台和媒体访谈中多次出现。早在2023年初，青岛市自然资源和规划局副局长滕军红就明确表示，晓翁村片区已列入全市城市更新三年攻坚行动计划，李沧区政府计划于2024年启动晓翁片区改造的前期研究。2024年12月，李沧区代理区长傅跃鑫在“民生在线”访谈中介绍，过去两年李沧区已有戴家、长涧、十梅庵、东南渠4个城中村启动改造并进展良好，但剩余的板桥坊、晓翁村、曲戈庄、河北4个城中村，因各种原因暂未启动。傅区长强调将秉持“成熟一个推进一个”的原则，适时启动剩余城中村的改造工作。

▲晓翁村现状

由此可见，截至2024年底，晓翁村的拆迁启动时间仍未有明确的官方确定日期，只是被列入规划并等待条件成熟。 到了2025年，这一情况似乎依旧未有实质改变。在4月29日的一次在线交流中，有网友再次询问“晓翁村何时能拆迁？”时，青岛市规划局副局长薛洪利的答复，还是建议咨询李沧区城市建设管理局，称需待李沧区政府明确拆迁改造计划后，规划部门才能按程序开展工作。言下之意，目前具体启动时间尚未敲定，最终要看李沧区的部署。

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晓翁村改造难，为何迟迟未拆？

李沧区的城中村改造，在青岛是出了名的进度慢、难度大。剩余尚未拆迁的晓翁村与板桥坊、曲戈庄、河北四个城中村，共同点是改造难度极大，在全区甚至全市都算 “钉子户”式的存在。

产权复杂，历史遗留问题多

晓翁村内房屋的权属情况复杂，很多房产证性质不一，村民家庭析产分户情况繁杂。这使得摸清产权、达成拆迁补偿协议变得异常困难。李沧区政府早在2017年的答复中就坦陈，晓翁村片区房屋产权和分户问题较多，改造难度大。这些历史遗留问题需要大量时间调查、梳理，成为改造路上的第一道坎。

收益平衡难，缺乏资金和开发商兴趣

由于晓翁村原有建筑密度高、人口不少，但改造受到规划限制，项目很难实现盈亏平衡。换句话说，征地拆迁补偿成本高，而改造后出售房产的收益有限，开发商介入缺乏盈利空间，资金缺口让社会资本望而却步。此前曾有开发企业介入测算，但因成本无法平衡最终知难而退。李沧区官方也在2024年承认，剩余几个城中村之所以未启动，就是由于“盈亏平衡有缺口”，简单讲就是赔钱买卖没人干。

曾受净空限制，规划迟迟批不下来

晓翁村地处李沧区西部，附近多年来存在沧口机场的净空高度限制。早些年，低空限高导致该片区无法建设高层楼房，如果拆迁改造只能盖多层、小高层，容纳的回迁房有限，村民安置困难，开发收益也更低。直到沧口机场搬迁提上议程，这一硬约束才逐步消除。然而净空限制的解决并不意味着立即开工，片区控规调整、土地利用规划审批等程序性工作也需要时间。官方透露截至2024年末，晓翁村所在片区的控制性详细规划仍未批复，客观上制约了项目实质推进。

综合来看，产权、资金、规划三大难题叠加，使晓翁村拆迁改造成为一道“老大难”问题：群众有强烈意愿，政府有美好规划，但现实条件一时难以满足，只能一推再推。

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村民的无奈与期盼

拆迁迟迟不启动，最直接受影响的就是还居住在村里的村民们。晓翁村至今仍保留着上世纪的村落风貌：低矮的平房、狭窄的巷道、杂乱的环境，与周边现代化的高楼小区形成鲜明反差。由于改造预期悬而未决，不少房屋多年失修，村民也不愿投入大笔资金翻修老宅，导致整个村庄破败不堪。

▲晓翁村现状

晓翁村里有些年久失修的老房子已经坍塌，成为名副其实的危房。雨天漏雨、冬天漏风的状况在一些老屋时有发生，村民只能临时搭棚堵漏，居住安全令人担忧。 除了房屋破旧，村内基础设施和环境同样令人头疼。街道坑洼不平，排水管网老化，经常出现积水和堵塞；垃圾杂物随意堆放，环境“脏乱差”曾一度饱受诟病。村民们对此也颇多怨言：“啥时候拆迁？总不能让我们一直住在这破地方吧！”

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期待城中村改造新模式

晓翁村拆迁难，除了自身因素，还离不开外部大环境的影响。这里所说的大环境，主要就是近年来青岛乃至全国房地产市场的变化。城中村改造往往需要引入社会资本、通过房地产开发来平衡成本，因此楼市的冷暖直接关系改造推进的快慢。

回顾过去几年，中国楼市经历了过热到降温的过程。青岛市的房地产市场也在调控中逐渐回归理性，新房成交放缓、土地拍卖遇冷的现象时有发生。对于像晓翁村这样的改造项目，如果是在楼市红火、开发商竞相拿地的时期，或许很容易就吸引投资推进。但偏偏近年市场低迷，开发商普遍资金链紧张、拿地意愿不强，政府要找到愿意承担晓翁村改造的企业并非易事。

一位业内研究人士指出，新一轮城中村改造需要“灵活的改造方式”，并非过去那种纯粹的大拆大建模式。这意味着，在当前市场环境下，政府可能需要更多财政投入或创新改造模式，而不能完全指望房地产开发的盈利来驱动。

青岛市住房和城乡建设局有关负责人也曾表示，对旧村改造要充分论证改造方式，既要考虑拆除重建，也可探索保留改造并举的途径。这番表态意味深长：也许未来晓翁村的改造，并不会是传统商品房开发的套路，而可能融入保障房建设或政府主导改造的新模式。

▲晓翁村现状

晓翁村的拆迁改造，牵动着千余名村民的安居梦想，也关系着李沧区城市更新的最后一块拼图。如今，随着政策的推动和问题的逐步解决，我们有理由相信，这个百年老村终将迎来华丽蝶变的一天。