碧桂园的债主们，恐怕这辈子都没见过这么流氓的重组方案！欠债还能玩出“内循环”，把马来西亚“鬼城”森林城市，转手卖给了老板杨惠妍家族，一手化债，一手收割，这哪是化债？分明是教科书级的资本腾挪术！
▲马来西亚碧桂园森林城市
1、
碧桂园债务重组，森林城市“贱卖”内幕
碧桂园最近的日子，过得像在刀尖上跳舞。2024年，2535亿的总借贷，81.4%的资产负债率，1374亿的短期债务压得喘不过气，现金余额才229亿。近日，碧桂园扔出个境外债务重组方案，141亿美元的债务，29.9%的债权人已经签字同意，算是迈出了自救第一步。可细看方案，债主们估计得气到吐血。
重组方案给债权人五个选项：
选项一：现金还款，额度只有2亿美元，100美元的债最多拿10美元，还得“反向荷兰式拍卖”，谁出价低谁先拿，活脱脱是比谁更能忍辱负重。
选项二：零息可转债，20亿美元上限，6.5年后到期，转股价2.6港元/股，溢价504.7%。
选项三：67%转可转债，33%换2.5%利率的中期票据。
选项四：35%转9.5年期的可转债，转股价10港元/股，溢价22265.6%，65%换8.5~9.5年的低息票据。
选项五：全换10.5~11.5年的1%利率票据。
▲碧桂园董事会主席杨惠妍，2020年福布斯中国《最富有女性榜》第1位
重组方案的重头戏是，碧桂园把森林城市60%的股权“卖”给了杨惠妍家族，作价5000万美元，约3.62亿人民币。这60%是碧桂园在项目里的全部股份，等于把这块肥肉直接塞给了自家老板。交易的背景是，杨惠妍家族借了11.5亿美元给碧桂园还利息，条件之一就是拿森林城市抵5000万美元，剩下的11亿美元还能以0.6港元/股的超低价转股。相比之下，债权人转股价高达2.6~10港元/股，待遇差得像天上地下。碧桂园的解释是，森林城市还得砸钱，上市公司没这实力，索性转给杨家。
2、
森林城市从“宇宙第一盘”到“鬼城”真相
说起森林城市，那可是碧桂园当年的王牌项目。2016年，这项目在马来西亚柔佛州开盘，号称“新加坡旁，未来之城”，填海造4个人工岛，30平方公里，规划住70万人，总投资2500亿人民币。开盘当年，销售额219亿，90%的买家是中国人，广告铺天盖地，连春晚都赞助过，妥妥的“宇宙第一盘”。
▲马来西亚碧桂园森林城市，售楼处沙盘
可好景不长，2017年中国外汇管制收紧，马来西亚政局动荡，再加上疫情冲击，项目销售一落千丈，在社交媒体上，直接被扣了个“鬼城”的帽子。“鬼城”这标签有点夸张，森林城市现在啥样？
▲马来西亚碧桂园森林城市夜景
2024年下半年，森林城市第一个人工岛基本建完，2万多套房子交付，已经有不少人入住。商业也开始热闹起来，生意不错，还有免税店吸引游客，俨然有点小社区的雏形。当地政府还把森林城市划成特区，税收优惠拉满，吸引力不小。朋友圈有人晒图，夜景灯火通明，哪像“鬼城”？可问题在于，30平方公里的规划才开发了一小块，70万人的目标遥遥无期。
▲马来西亚碧桂园森林城市
森林城市仍有价值，但碧桂园急着化债，哪有钱继续砸？杨惠妍家族接手，等于把这块“半成品蛋糕”收入囊中，5000万美元的价，简直像白捡。业内人士分析：当地人觉得森林城市前景不错，杨家这波操作，摆明是低价囤资产，等风口再卖！
3、
碧桂园的下一步，翻身还是继续摆烂？
碧桂园这波重组，算是给自己续了口命。29.9%的债权人签字，说明还有人信它能缓过气。可未来咋走？不好说。2024年年报显示，碧桂园账面现金229亿，短期债务却有1374亿，资金缺口大得能装下个航母。重组方案能减债110亿，融资成本降到2.5%，平均债务期限拉到6.5年以上，理论上给它争取了喘息空间。可问题是，楼市低迷，碧桂园的房子卖不动，供应商追债，业主骂声一片，口碑拉胯。
▲碧桂园青岛蓝谷科技园
碧桂园还能翻身吗？碧桂园还有牌可打，比如全国600多个项目，核心城市的地皮值点钱，卖卖资产还能撑一阵。它也在狠抓交付，2024年交房30多万套，算是有点担当。可森林城市这事儿，彻底把信誉败光了。债主觉得被耍，供应商拿不到钱，业主怕房子烂尾。碧桂园想翻身，得靠政策救市或者楼市回暖，可现在连刚需都捂紧钱包，谁敢买它的房？
更离谱的是，碧桂园还打算拿5%股权（市值6.2亿）激励管理层。这公司都快破产了，高管还拿奖金？高管把公司搞成这样，还好意思分蛋糕？杨惠妍家族更狠，11.5亿美元的贷款不仅要利息，还拿走了森林城市，债转股价格比债主低97%，吃相难看得像在抢。相比之下，融创的孙宏斌0息借钱救公司，简直是业界良心。
▲马来西亚碧桂园森林城市
碧桂园未来咋破局？
碧桂园想要破局，得勒紧裤腰带，卖核心资产，保交付，稳现金流。可森林城市这波操作，等于把信任扔进了垃圾桶。森林城市从2500亿的明星项目，到5000万美元“贱卖”给杨惠妍家族，债主们拿着10%的还款方案欲哭无泪，业主和供应商更是被晾在一边。这局棋，杨家玩得太精，左手倒右手，保住家族财富，债主却得为他们的贪婪买单。碧桂园这是把“欠钱是大爷”演到极致！杨家这波操作，是NB，还是无耻？
