昨天晚上（4月3日），上海正式公布今年第四批次土拍公告，4幅地块分布于虹口四川北路、杨浦定海、松江新城和青浦重固，总起拍价为84.07亿。

4幅地块将于5月9日进行线下竞价，我们先逐一分析下地块。

1、 虹口四川北路地块

地块由2幅子地块构成——C080101单元hk196-08和hk196-06，06地块为商业文化用地，08地块为住宅用地，总起拍价21.57亿，起拍楼板价6.7万每平。

08住宅地块限高100米，中小套型比例要求为40%，但没有保障房配建要求。

地块位于虹口内环内，周边近期成交的宅地是去年11月的华润地块，当时华润溢价12%夺地，成交楼板价9.29万每平。

考虑到本次地块搭配商业文化部分，预计土地溢价率不会太高，但是能大幅提升拿地房企未来售卖的出价能力，住宅部分总建筑面积2.3万方，以华润地块为参考，预计总货值会接近40亿。

2、 杨浦定海地块

地块名为杨浦区N090602单元L4-02地块，用途为住宅，容积率2.5，起拍楼板价为6.35万每平。

地块位于杨浦内中环，中小套型比例要求为40%，并且有5%保障房配建要求。

地块周边近期成交的地块为去年中海获得的3幅地块，分别是K2-04、G2-5和K8-05，成交楼板价在6.9-7.3万每平区间。

本次地块位置较近，并且建设要求类似，成交溢价率保底20%。此外，中海地块近期将要入市，如果认筹火热，那将会进一步助推本次地块溢价水平，也是本批次中最有希望刷新板块楼板价纪录的地块。

3、 松江新城地块

地块名为松江区SJC10006单元C03A-04号地块，容积率2.3，起拍楼板价2.1万每平。

地块位于松江新城板块，中小套型比例要求45%，并有5%保障房配建。

地块距离地铁比较远，预计客源主要以本地改善为主。周边近期没有宅地成交记录，今年一批次国贸金地星狮拿下的松江新城地块有一定距离，且地块容积率1.2，与本地块不具备可比性。

结合地块容积率及其他指标，未来社区可以打造高低配，一定程度增加货值，最终成交溢价率预计会在15-20%左右。

4、 青浦重固地块

地块名为青浦区QPS5-0001单元36b-01地块，容积率2，起拍楼板价1.55万每平。

地块位于青浦重固，板块内新房项目众多，最近也被纳入虹桥商务区大规划之内，板块内支撑与外界链接的轨交是在建中的示范区线。

地块要求中小套型比例不低于50%，保障房配建5%。板块内近期成交的宅地为去年8月保利发展底价获得，成交楼板价1.53万每平。

考虑到地块各项指标类似，区域新房市场偏冷，以及本次楼板价略涨200元每平，预计会以底价成交，保利发展仍然是最大热门。