4月2日，松江区发布一则土地协议出让公示，位于车墩镇的一幅住宅用地以5.8862亿成交，意向用地者为上海城东投资开发有限公司。

天眼查显示，该公司有2个股东，大股东为宝华，占股90%，小股东为车墩资产，占股10%。

这也是2023年8月1日以后，宝华第一次在上海拿地。当时，宝华与东苑联合体溢价4%获得普陀区桃浦科技智慧城（W06-1401单元）049-01、050-01、051-01地块。

整个2024年，宝华在集中土拍市场中未曾露面。目前，宝华在售的楼盘主要在普陀桃浦，有2个楼盘——宝华紫薇花园公园里和公园道，截至目前销售率分别为78,1%、67.9%，桃浦的第三个楼盘紫薇之星将在近期推出。而位于闵行颛桥的颛桥紫薇花园处于尾盘阶段，销售率已达99%。

事实证明，宝华确实存在补仓需求，本次通过协议出让方式也算是一种突围。去年三批次开始，在上海集中土拍规则变为双高双竞之后，宝华这一类民营房企因为不具备资金优势，拿地难度大幅增加，而协议拿地是一种降低成本的好途经。

以本次获得的车墩宅地为例，土地面积30703平方米，容积率1.2，拿地楼板价约1.6万每平。

在地价屡创新高的今年，这个楼板价具备很高的性价比。与地块一河之隔的是中交城投在2022年获得的地块，当时成交楼板价同样是1.6万每平。

中交城投地块案名为中交松香源著，规划建造11幢4-7F的多层住宅。楼盘于2023年7月开盘，共计房源239套，均价约3.66万每平，目前已进入尾盘阶段。

从土地各项指标对比来看，宝华地块具备2大优势。

首先，虽然两幅地块中小套型比例均为60%，但是去年上海调整过中小套型标准，多层住宅的标准从90平方米提高到了100平方米，而目前市场主流是面积越大，定价越高。

其次，中交城投地块有房地联动价，而宝华地块没有，结合第一条优势，宝华出价能力将会更强。

但是有个现实的问题摆在眼前，地块所在区域新房市场仍然偏冷，项目去化速度并不快，中交松香源著开盘20个月仍未清盘。

这对于宝华来说确实是一个考验，作为宝华在上海的掌舵者，杨健可谓是老法师了，他有一句话一直挂在嘴边——不做产品做作品，不跟潮流引潮流。

面对车墩地块及市场环境，他究竟会交出怎样的“作品”，着实值得一看，这或许也将决定宝华在协议拿地这条路上能走多远。