2021年成为过去式，一起回顾2021年的楼市，从上半年的热火朝天，到下半年的迅速冷冻，有不少故事可讲。
火爆到冰冻的二手房
去年11月成都 “无房家庭优先”政策出炉后，摇不到房的普通购房者，开始转向二手房市场，导致成都热点区域二手房价格猛的上涨。
今年年初的二手房市场可谓红火，跟抢购一样，从而也出现了不少膨胀的房东集体抬高房价，金融城一路猛进到单价突破5w+。大源的价格也从去年均价2万多涨到3万多，甚至出现了4万的单价，算下来也有超50%的涨幅了。
而这明显和“房住不炒”的主旋律相悖，在这势头之下各个APP心领神会隐藏了二手房的成交数据，让有心炒房的人眼前一黑，下架虚高价格的房源，紧接着官方正式发布二手房指导价，为市场降温，放款时间又明显延长。
成都大部分高价房源主要集中在金融城、大源、攀成钢、浣花溪、麓湖等区域，这些区域的高价房源基本上已经被“团灭”。登陆贝壳平台，热门小区的房源已经看不到了，在售只剩下一些停车场或公寓之类的产品。
挂牌锐减，成交也是断崖式下跌。
在今年的5月14日，贝壳网平台上成都的挂牌二手房有125090套。到8月18日，这个数字已经下降至110791套。
与此同时，数据资料显示，今年7月成都二手房成交量为3558套，环比减少2.92%，同比减少28.71%。而在市场火热的2019年，成都二手房单月成交量曾一度超过10000套。
按照成都市要求，销售价格不能明显高于参考价格，同时，购房公积金贷款时将按照网签备案合同价、房屋评估价以及参考价格三者中的最低值计算。成都的二手房被命运彻底扼住喉咙，动弹不得。成交量直接跌到冰点，到了11月份后成交量才开始有所起色。
法拍房纳入限购
成都的限购政策，近年来一直在持续加码。今年3月22日，成都市继续扩大限购范围，将法拍房纳入其中，规定购房者购买法拍房亦需要满足成都市限购条件。
此举进一步堵住了法拍二手房不限购的漏洞。如之前有人利用政策漏洞，专门虚构债权债务纠纷，通过诉讼将正常房源转化为法拍房绕过限购政策。
新政一出，成都法拍房市场瞬间熄火。3月22日，阿里司法拍卖平台上即有276套法拍房源被撤回，撤回原因是“录入信息有误，撤回重新发布”。京东拍卖平台也有大量法拍房源因“成都市出台新政”撤回。
原先购买成都法拍房的主力军为不具备当地购房资格的外地购房者，新政将这部分人全部拒之门外。另一方面，购房者数量瞬间缩水后，法拍房成交价格也大幅下跌。
政策调整之后，法拍房在购房资格层面已经与普通二手房没有差别了，因而购房者不会专门为了购房资格去买法拍房。本次楼市调控升级之后，堵住了法拍房不限购的政策漏洞，法拍房自然也回归理性。“法拍房价格低于可比的二手房价格，这应该是常态才对。”
8月5日，成都市继续对限购政策“打补丁”，规定若受赠人不具备购房资格，则赠与的住房自产权登记之日起5年内，仍计入赠与人家庭住房总套数审核购房资格。
双限地登场
2021年，全国22个重点城市实施住宅用地“两集中”（集中发布出让公告、集中组织出让活动）政策，成都是“1/22”。集中供应地块均为“双限地”，采取“限房价、定品质、竞地价”的拍卖方式水住宅销售均价。
简单来说，在土地进行公告时，就对其拍卖的最高地价和商品住房房价已经做出了限制。
由于这些“双限地”出让时，不仅设置了土地最高限价，还设置了可售商品住房的最高清水限价，部分地块还有配建并无偿移交统筹住房的要求，每宗地的产品价格预期及利润空间可以说是看得见。
入市节奏变快
开发商做房地产是高周转，而集中卖地、双限定品更需要高周转。
谁都想修得快一些，毕竟越拖成本越高，捂盘将成为“过去式”，售价变得透明，捂盘毫无意义。
三次土拍决定1-2年的市场。政府设新房限价其实等于是在用官方信誉为当前及未来几年的房价背书，同时也从官方渠道设定了未来几年的房价涨幅，实际在稳预期的同时也明确了预期，房价想大涨不可能。
新盘双限+二手指导价整体影响楼市预期,目前热门的成熟区域基本进入存量市场。
主城区楼盘出现打折
“到了年底，开发商资金越来越紧张，一方面需要支付银行利息、工人工资，另一方面还要给材料商付款。所以打折促销，希望能尽快回笼资金。”
所以很多楼盘开始暗戳戳的打折搞活动，送装修送返点或者是“工抵房”。比如备案价2.6-2.7万元/㎡，折后可能2.3-2.4万元/㎡。
有些楼盘还出现因为后期打折售卖让前期业主损失几十万，引发的维权事件。开发商为了度过难关，牺牲利润甚至倒亏也要回笼资金，否则就可能就会倒下了。这同时出现了普通购房者捡漏的空间，顺销盘增多也能挑挑拣拣了起来。
神盘时代即将落幕
今年有不少鸽王都集体亮相了，如SM锦悦，光华壹号，永立龙邸，麓山上院等等，天峻ICC直接变成保障性住房，刚需们心碎攀成钢。卖一个少一个，意味着2022年刚需也没什么盼头了。眼瞅着五城区几乎没盼头，高新区还剩凯德世纪名邸，朗诗熙和府，天府新区的新鸿基悦城。
总结来看2022年新房市场会是普改的天下，神盘落幕让200w级别的基本出局，而双限地规制让200平以上的“豪宅”也不太会出现，而二手房的市场的复苏让以房换房的普通改善有了喘息可挑的时机。
