今天国家统计局公布2024年7月份70个大中城市房价指数，数据显示，房地产市场继续调整，商品住宅销售价格环比下降，同比降幅整体略有扩大，其中一线城市二手住宅销售价格同比降幅继续收窄。 数据分析：房价继续下跌 上海表现突出 特点1新房上海、西安环比上涨。 一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，降幅与上月相同。其中，北京、广州和深圳分别下降0.5%、0.8%和0.9%，上海上涨0.2%。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.6%，降幅比上月收窄0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.7%，降幅比上月扩大0.1个百分点。 进入淡季，市场交易节奏有所放缓。新房市场中只有上海和西安环比上涨，但涨幅均只有0.2%，这一涨幅可以说并不大。一线城市尽管有力度较大的政策支持，但到淡季，政策效应开始减弱，导致房价上涨速度放缓。但一线城市依靠城市本身综合能力，跌幅始终小于二、三线城市，若后续还有利好释放的话，应该还能出现房价跌幅收窄的现象。 特点2二手房下跌压力依然较大。 上海是唯一一个新房、二手房价格环比都上涨的城市。一线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点，其中北京持平，上海上涨0.1%，广州、深圳分别下降0.9%和1.2%。二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.8%，降幅均比上月收窄0.1个百分点。 整体来看，新房市场房价依然难企稳，二手房市场信心不足，小业主担心房价尚未跌到头，因此对于急于交易的势必在价格上会保持较大让步。一线城市虽然有政策支持，但持续性依旧不强，显然这种市场表现不足以让信心回归。 上海市场分析：政策利好减弱 上涨幅度收窄 7月淡季压力逐步显现，楼市热度降温。7月周度交易基本在10万平方米的水平上下波动，即便是月末的翘尾效应也不显著，仅12.5万平方米。全月成交量缩水到54万平方米，环比减少约3成。 从成交排名前十项目来看，6万元/平方米以上的中高端产品相对活跃，成交前十榜单中有6个是此类楼盘。10万+产品虽然有一定延续性，但只剩下1个上榜。指数上144平方米以上的豪宅产品指数上涨幅度只有0.1%，比前期减少0.4个百分点。受结构性影响，新房在指数上上涨0.2%，涨幅比前期收窄0.3个百分点。 相对于新房，二手住宅市场成交虽然也缩量，但整体情况要略好一些。当月成交1.8万套，虽然交易量下滑，但同比增加44.7%，并且还是在1.5万套的“荣枯线”上运行。显然，同样是政策，二手房的整体表现相对稳定些。毕竟成交量还不够强势，所以价格方面依旧没有进一步向上的动力。反应到指数上，只环比上涨0.1%。说明在交易动力减弱的背后，房东只能在价格上继续让步。值得关注的是，90平方米以内的小户型，价格仅仅反弹一个月后，7月再度转跌，说明质地一般的房源价格不够坚挺。 后市展望：政策效应衰减 价格继续承压 7月本身就是淡季，炎热天气给看房带来诸多不利因素，叠加房企在经过上半年的冲刺后，下半年开局需要重新调整和制定应对策略，所以即便政策还能发挥一些余温，但力度肯定不及6月。因此，成交量、价方面出现调整并不意外。经过一段时间消化，市场又进入僵持阶段，带看量进一步下滑以及客户转化率比6、7月份出现下降，为后续交易带来压力。虽然从数据上出现边际转好的苗头，但这种动力出现衰减，新房和二手住宅环比涨幅都非常微弱，按这一节奏运行下去，大概率二手住宅价格指数出现下跌。当然，其中结构性因素更需要重视，尤其是二手住宅中的小户型，7月又开始转跌，短期这种结构性分化暂时无法改变。因此，不管是二手房还是新房，去化压力大的产品以价换量是促成交易的最好方式。