据上海中原地产数据显示，6月上海二手住宅成交2.39万套，环比增加39.80%。这一数据也创下近3年新高。

图：上海二手住宅成交套数走势

政策利好 刚需释放显著

随着“5.27”新政推出，二手住宅市场交易迎来集中释放，每周成交呈现稳步向上态势，双休日单日成交甚至达到21年旺季时期水平。最后一周在月末效应等多因素叠加下，成交量实现翘尾收官。原先比较悲观的市场情绪得到有效好转。

空间分布上，大浦东保持领跑全市的惯例，成交5810套，环比增加57.75%。闵行排名第二，比前期上升一位，成交2933套，环比增加45.58%。宝山排名第三，成交2850套，环比增加35.26%。总体来看，这些成交主力区域释放显著。从环线的角度来看，受政策利好推动，内环以内以及内中环成交占比均比前期有所提升。相反，其余环线成交占比都出现不同比例减少。

表：二手住宅成交套数前五小区

从交易活跃的楼盘来看，主要集中在70-90平方米的中小户型，当然，基于二手房是“上车房”的定位，70以内的小面积也有一定活跃度。值得关注的是，随着对生活品质要求在稳步提升，过小面积的户型未必能获得热销。毕竟随着房贷成本降低，买家的负担减小。

房价仍未止跌 议价空间收窄

上海中原的二手住宅价格指数来看，6月为515.4，指数环比下跌1.24%，跌幅比前期收窄0.03个百分点。虽然有政策利好提振，成交量有明显改善。但从成交量来看，长期低于2万套/月，说明市场活力不足，如果没有“5.27”政策推动，5月大概率还是延续成交缩量走势，并很有可能跌破1.5万套的“荣枯线”，所以价格不可能出现趋势性逆转。从以往经验来看，只有成交量连续几个月站上2万套的关口，价格才会有机会上涨。从房东表现来看，因为政策利好使得在价格谈判上不对等地位略有改善，议价空间有所收窄，但若继续坚持甚至跳价，那么在充分的挂牌房源背后，不太可能达成交易。

市场简评

“5.27”政策引导置换型买家入市，对二手房交易提供相当大推动，市场成交出现大幅反弹意料之中，短期不论是市场情绪还是需求得到集中释放。不过也要认清当前楼市大格局，不太可能实现v型反转。毕竟7、8月份是传统淡季，大概率上，成交量会有震荡回落。在这一过程中，市场也会继续消化和积蓄力量，当前刚需力量得到一定释放，后续有望转化为中高端消费需求。