专注行业进化及10强房企战略研究
老潘说
4月初老潘提出：中国当下房地产已进入“10企+10城”高缩聚发展新格局。
即活跃的楼市也就10多城，能折腾且有活力的房企也就10余家。
而如今，在10余房企中，又以头部三强更为耀眼。
昨天恰逢保利交出24年年报成绩单，整体对比看，以保利，中海，华润已经成为10强中的“领头羊”。
比如总量看，2024年三巨头保利、华润、中海销售总和已超9000亿，占整个行业9.7万亿销售额比例已经接近10%。
比如能力看，三巨头各有千秋，有着各自的领先维度。比如
保利，再次蝉联“规模王”；
华润，继续坐稳“利润王”；
中海，虽然规模利润没夺冠，但财务质量却是三强中最健康、最安全的，堪称“财务健康王”。
以上只是老潘总结的三强最直观的差异标签，但三强的真正较量，还需站在更多元维度去综合PK，才能发现房企三强更多的能耐与不足。今天老潘特别分享一下一篇《保利、中海、华润三家谁强谁弱？》，以后老潘也会进一步做房企三强的系列PK。
来源：南方日报 授权发布
作者：冯善书
正文：
截至2025年4月30日，保利发展、中国海外发展和华润置地三家央企头部企业均已披露了2024年“成绩单”。
1，央企三巨头的综合较量
通过核心财务指标对比分析，我们对三家头部企业的综合实力亦一目了然：
保利发展依然维持“行业规模一哥”没有争议，整体保利以3230亿销售额和3117亿元营收位居行业第一，但销售仅比老二中海高出116亿微弱差距，营收仅比老二华润高12%。
华润以255.77亿归母净利润，12.08%的净利率，双双大幅领先中海，成为新的“利润王”，而且成长性和稳健性均可圈可点。
中海在财务风险管理和资本结构方面仍具有明显优势，尤其是其94.7%的归母净资产占比、29.2%的净负债率，在行业遥遥领先，甚至可以直接对杠一众港企。
南方产业智库制图 数据来源：上市企业公告
2，收入双料冠军保利VS盈利双料冠军华润
从销售额与总营收来看，保利发展以3230亿元销售额和3117亿元营收居首，是收入双料冠军，不过，营收规模仅比老二华润高12%。
对比之下，保利的问题在于，其盈利能力欠佳。
其一、保利归母净利（50亿元），仅为华润（256亿）的1/5、中海（156亿）的1/3。
其二，保利归母净利润暴跌58.56%，净利率仅3.12%，主因合作开发项目多（归母净资产占比57.8%），利润被少数股东稀释，而且三四线存量项目占比相对偏高。
整体而言，保利发展表现出“规模大但利润薄”的失衡特征，其利润表现，显著落后于规模的王者表现。
保利发展大楼 来源：保利官网
权益规模方面，中海发展以4018亿元净资产居首，但保利归母净资产占比仅57.8%（中海94.7%），反映保利发展合作开发项目较多。
盈利层面PK，华润置地全面领先，中海次之，保利较弱。
具体看
华润净利率12.08%、毛利率21.64%均居首位，主要受益于高品质住宅和商业地产（如购物中心、写字楼）的稳定收益；
中海毛利率17.70%、净利率9.61%次之，这也意味着中海毛利率表现，已等同于“行业中等水平”。
保利发展毛利率仅13.93%、净利率仅3.12%，反映住宅开发业务盈利空间受限。
净资产收益率方面，华润ROE 9.52%显著领先，中海4.15%、保利2.53%，显示华润置地资本利用效率最高，保利净资产回报能力较弱。
3，成长性指标PK
值得一提的是，在成长性指标方面，保利2024年销售额、总营收、归母净利等各项指标均同比2023年大幅减少，归母净利甚至大幅下挫58.56%；
中海归母净利亦大幅下滑39%，但是难的是中海24年销售额实现了0.3%的正增长，中海是2024年十强房企中唯一一家正增长的头部房企。
相比之下，华润销售额虽然同比下滑15%，但总营收仍实现了11%的增长，而归母净利跌幅控制在18%。这显示
保利发展在公司运营方面出现较大波动，盈利能力进一步被削弱。
而华润置地因为第二曲线的领先，整体更为稳健且盈利能力最强。
南方产业智库制图 数据来源：上市企业公告
4，中海资本结构最稳健，华润土储减幅最小
同样是央企不缺钱，但财务结构却表现出巨大的差异。
比如从净负债率来看，中海超低的29.2%净负债率，远低于行业警戒线（不得大于100%为红线），对比之下，保利发展74.3%净负债率，相对风险最高，而华润置地31.9%表现得相对稳健。
从归母权益占比来看，中海94.7%的归母净资产占比表明其权益结构健康，保利57.8%和华润68.7%，需警惕少数股东权益对利润分配的影响。
中海发展大楼 来源：中海官网
在土储方面，2024年末保利发展以6258万平方米土储居首，华润5194万平方米次之，中海仅2877万平方米，可见
保利未来销售弹性更大，但需关注去化速度。
值得注意的是，2024年三家企业土储总量均出现了明显波动。
保利和中海同比2023年分别减少了57.4%和46.75%，华润减少了17%，这一定程度上会影响到企业未来的规模增长。
这也意味着，保利和中海2024年去库存成效显著。
南方产业智库制图 数据来源：上市企业公告
5，华润利润王，保利规模王，中海财务健康王
最后，从综合实力看，如果对三家头部央企进行排名的话：
其一、华润置地盈利能力和资本效率最优，商业地产贡献稳定现金流，ROE行业领先，财务稳健性仅次于中海；
其二、中海发展财务健康度最佳（净负债率29.2%），高端住宅开发毛利率突出，但土储规模较小限制长期增长潜力；
其三、保利发展规模优势显著，但归母净利、ROE等指标垫底，需优化成本管控及权益结构，警惕较高负债的风险。
华润置地办公楼 来源：华润
在风险管理方面
保利发展需平衡规模扩张与盈利质量，减少对合作项目的依赖，降低净负债率至更安全的区间。
华润置地商业地产受消费复苏节奏影响，需关注租金收入稳定性及资本化率波动。
