今天，保利发展做了一件全行业关注的事：
他们第一次面向全体社会公众，核心高管出镜公开直播年度业绩发布会
要知道过去在地产行业，业绩会往往是面向专业投资者和专业媒体，大多都要身份审核认证才能看，通常不会开放给一般大众，尤其央企更是谨慎对待。
而今年，保利发展却在全行业都小心应对年报发布的时候，选择公开、坦诚的沟通，以行业引领者的开放之姿，为市场注入更多信心。
涛哥观看了他们这一次直播，非常直观的感受到以董事长刘平和总经理潘志华为核心的保利发展领导风采，他们的职业化素养、对行业的洞察确实很有地产引领者的风范。
通过直播能看到，保利发展2024年成绩单亮点满满，多项指标引领行业，不仅交出一份高质稳健答卷，而且管理层对于未来信心满满。
涛哥也总结了下保利发展2024年财报的一些数据，经营、财务、产品都取得突出的成绩——
稳居榜首的经营成果：业绩连续居两年行业第一、38个核心城市市占率7.1%行业第一、现金余额高达1342亿行业第一；
稳健强大的财务底盘：新增融资成本仅2.92%行业最低区间，10亿回购股票规模行业第一；
稳步升级的产品布局：三年拓展总规模4000亿居行业第一、产品力排名跃升至行业第二。
今天涛哥就来跟大家聊聊，保利发展这份成绩单背后的业绩密码与底层逻辑。
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规模韧性：业绩背后的“战术密码”
2024年，全国商品房销售面积和金额分别同比下降12.9%和17.1%，百强房企销售总额同比下滑30.6%，大量房企陷入债务危机。
这样的市场环境下，保利发展以3230亿销售规模连续第二年蝉联行业第一，并保持稳健的现金流与盈利。
这一成绩的取得，绝非简单依赖粗放发展与扩张，而是一场基于精准研判与动态平衡的战术升级。
1）战略前瞻：提前3年布局“去库存”
早在2022年，保利发展就率先提出“五化”趋势判断，即去金融化、制造业化、极致专业化、功能民生化、竞争格局加剧分化。
当很多房企还在高歌猛进时，保利则先于行业调整战略坚决“去库存”：通过优化库存管理、加快项目去化速度，减少“低效库存”实现轻装上阵。
据潘志华介绍，近三年保利发展累计去库存1.35万亿。抢在市场前面收回了资金，保障了再投资的能力，同时也稳住了经营业绩。
2024年其存量项目去化面积占比近六成，在手存量项目面积下降20%，增量项目销售占比提升至60%。以前瞻性眼光在行业流动性危机中取得从容的发展主动权。
2）战线聚焦：38座核心城市“精准卡位”
2021年开始，保利就调整战线将资源向核心城市聚集，构建起结构性安全垫，由此带来的销售确定性也反应在2024年的销售业绩中。
2024年，保利38个核心城市销售占比90%，提升2个百分点；38个核心城市整体市占率提升至7.1%，保持市场第一身位。
尤其是在最重要的14个核心一二线城市，保利市占率达10%以上，有16个城市连续三年排名当地市场前三，其中广州排名第一、上海排名第二。
市占率提升背后，是保利以客户为中心，通过优化产品结构、提升产品品质、满足核心城市客户需求，在关键战线建立稳固的经营阵地，成为业绩的保障。
3）战术灵活：以销定产的“动态平衡”
随着市场难度加大，对房企运营管理能力提出更高挑战，保利建立起了“销售-回款-开工”的以销定产精密齿轮——
一方面加强新开工项目精准客研定位，严格执行以销定产；另一方面准确把握市场机会快速去化，并缩短回款周期。实现经营效率与现金流的最优化。
2024年，他们敏锐的抓住二季度和四季度的市场与政策机遇打响去化战役，二季度去化1104亿，四季度10月单月销售额423亿，展现出惊人的爆发力。
凭借着战略前瞻、战线聚焦、战术灵活，保利发展实现经营性现金流63亿，连续七年为正且保持良好盈利水平。
2024年末，其货币资金余额达1342亿，稳居全行业第一，真正实现“有质量的规模”，确保了公司在市场波动中的发展韧性。
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财务定力：稳健发展的“管理内功”
当不少头部房企深陷债务泥潭时，保利发展的财务底盘却越来越健康且强大。
融资成本创新低、资产负债率连续4年下降、长期债务占比提升、综合成本持续优化…
在涛哥看来，这些成绩并非轻易实现，而是“央企信用”与市场化“管理内功”的双重加持。
1）融资心法：练就资金成本“护城河”
多数房企融资成本还在5-6%的2024年，保利发展的新增融资成本低至2.92%，连3都不到。综合融资成本大幅下降46个BP至3.1%，属于行业最低区间。
凭借领先的AAA信用评级，保利不仅融资渠道畅通，且多元化融资成本持续创新低：去年公司债利率最低至2.2%，中票利率最低至2.3%，短期融资券利率最低2.02%…
这既是保利融资创新的成果，也反映出监管部门对优质房企利用资本市场推动行业筑底回升的大力支持。
2）债务优化：债务结构的“瘦身健体”
2024年保利在稳住规模、稳住利润、稳住现金流的同时，还实现有息债务规模的有序压降。
有息负债总额降至3488亿，涛哥看了下比去年中期降低247亿，资产负债率降至74.3%，三年以上长债占比提升至39.6%。
结合领先的规模与行业第一的现金余额，可以说保利完成了教科书级的“瘦身健体”：缩表但不失血，还越来越健康。
这也让涛哥想起几年前就有同行提出行业“缩表出清”，但很多房企即使知道也没法稳住，这更加体现保利财务管理的稳健与高水准。
3）经营杠杆：成本费用的“精细管控”
在行业毛利率水平快速下降的大趋势中，保利发展通过“精细管控”打响了利润保卫战。
一方面加强集采改革和科技应用，搭建智能化供应链系统，实现设计、采购、结算全过程一体化有效降本；另一方面以数字化手段优化内部管理实现提效。
凭借“向管理要效益”的精益精神，实现净利润97.4亿，归母净利润50亿，在众多百强房企和央国企都面临亏损的艰难时刻，这份成绩的含金量远超数字本身。
以强大的融资能力、健康的债务结构、精细化成本管控，保利构建起稳健经营的财务底盘，成为其在寒冬中穿越周期的底气。
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品质升维：产品时代的“体系突围”
当行业进入同质化竞争的正面肉搏时代，保利发展选择了一条更困难但更可持续的道路——以焕新产品力重构竞争壁垒。
2024年，保利发展“天悦人和”产品体系全国落地，克而瑞年度产品力排名从第九跃升至全国第二，标志着保利已从“规模龙头”进化为“品质标杆”。
而在这个突出成果背后，更有保利发展一连串值得学习的体系化突围动作。
1）投资高效：聚焦核心“逆周期布局”
土地市场寒意未散的2024年，保利展现出“逆周期布局”的胆识与纪律，主动控制投资规模，聚焦核心城市拓展优质项目——
全年获取项目37个，拓展总地价约683亿，过去三年拓展总地价近4000亿，总货值约7350亿，居行业第一。
其中99%的增量投资集中在38个核心城市，74%集中在北上广，投资聚集度与质量极高，为其未来业绩兑现提供了坚实的基础。
在高质量投资加持下，保利发展甚至当年就收获回报。2024年当年拓展当年开盘项目23个，平均首开市场仅4.3个月，销售金额172亿，体现出其投资兑现度和经营效率都极高，完全是行业领先水平。
2）产品迭代：引领品质时代“好房子”
今年以来“好房子”被写入政府工作报告，保利早在2023年初便提出房地产进入“品质时代”并率先启动产品力升级，推出“天悦人和”产品服务体系。
2024年，当同行纷纷在价格战中内卷时，保利发展新产品体系已全面落地，取得“叫好又叫座”的市场反馈——
克而瑞产品力排名从跃升至全国第二，物业服务力央企首位，新产品系项目中7成首开销售流速跻身板块TOP2。
与此同时，保利还持续加强品质管理的体系化和标准化，编制品质全流程管理制度，强化全过程品质提升，确保前端展示和最终交付效果匹配一致，树立起产品打造“又快又好”的核心竞争优势。
3）第二曲线：加速构建“不动产生态链”
在开发主业长期承压背景下，保利发展的“第二增长曲线”已初现峥嵘——
2024年，保利购物中心、写字楼、酒店、租赁住房等经营资产项目累计开业534万方，全年实现营业收入40亿。
更值得关注的是，保利物业合同管理规模达到惊人的9.9亿平方米，物业管理收入116.7亿，同比增长15%，稳居物管行业头部。
这些资产经营业务不仅成为收入与利润的“稳压器”，更为其开发主业注入新的动能，“不动产生态链”的构建，加速保利从开发商向城市运营商进化。
你会发现，保利在品质时代的突围是立体的：短期靠高质量的土地获取，中期靠高品质的好产品，长期有生态链全维加持，其价值逻辑非常清晰。
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行业启示：转型破局的“保利之道”
在涛哥看来，保利发展这份2024年财报，不仅是一份业绩总结，更是一部行业转型启示录，让我们看到未来房企生存与发展的3个要素：
第一，战略前瞻决定生存底线
当同行沉迷规模扩张时，其果断去库存、调结构；当市场陷入恐慌时，其逆周期加码核心城市。这种“早半步”的战略前瞻性，是保利穿越周期的关键。
第二，管理颗粒度筑牢护城河
从融资成本下降到集采降本，保利证明了“向管理要效益”的永恒真理，去年至今他们在人效行业领先基础又升级组织结构，始终保持领先的效能护城河。
第三，品质信仰定义未来终局
从产品力排名跃升TOP2到16.5万套品质交付，保利重塑行业价值标准，未来的竞争不再是土地与资金的争夺，而是品质信仰的终极较量。
业绩会上，管理层分享了保利发展2025年的经营策略并对未来提出展望：
稳经营、提效益、求发展，未来2-3年将重塑一个新的保利发展
做优不动产开发，做大不动产的经营，做强不动产综合服务，形成三大主业齐头并进的业务格局。
更加让人振奋的，是董事长刘平对行业趋势以及保利发展长期竞争力的解读：
“长期看行业将维持8-10万亿规模，改善性需求仍然有很大机会，随着经济调整，不动产估值一定会修复，所以要坚定对行业的信心。”
在涛哥看来，保利发展选择在这样一个时刻做全公开的业绩会直播，既是对自身足够自信，也是希望以行业龙头的身份为市场与同行们带来信心。
正如刘平所说：“我们在这个行业做了30年，对这个行业充满信心，人们对美好生活的向往是持续存在的，就看我们自己能不能适应。”
保利这次的高质量年报和坦诚沟通的业绩会，为行业指明了前行方向，更为整个中国房地产树立了信心与勇气。
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