以旧换新 ，不只是家电。

文 | 东坝谢停封

来源 | 地产大白话

前言

对于房地产而言，这是最坏的时代，也是最好的时代。

在房地产市场深度调整的大背景下，各地政府纷纷出台政策以促进市场的健康发展。

2025 年 3 月 22 日，北京市怀柔区启动 “春悦安居・怀柔置业季” 房博会，同步发布了 “以旧换新” 政策，这一政策的出台具有深刻的背景与多重目的。

近年来，房地产市场面临着库存积压、交易活跃度下降等问题，特别是二手房市场，由于挂牌量增加、买家观望情绪浓厚，导致交易周期拉长，房产流动性严重不足。

与此同时，改善型住房需求在居民住房需求结构中占比逐渐提升，居民对居住品质、房屋面积、社区环境等方面有了更高的要求。然而，传统的先卖旧房再买新房的模式，存在诸多不确定性，如旧房难以快速售出、价格波动影响换房计划等，使得改善型需求难以有效释放。

怀柔区通过国有企业成立平台公司收购二手房，旨在打通一二手房市场联动交易链条，有效恢复房产流动性。这一举措能够统筹消化存量房产，优化增量住房供应结构，将市场上闲置或未充分利用的二手房资源重新盘活，同时为新房市场注入活力，促进房地产市场的良性循环。

通过政策引导，推动居民实现从 “住有所居” 到 “住有宜居” 的过渡，满足轮候家庭、城市服务人员、科学城人才以及新入职怀柔区行政事业单位无房员工等不同群体的住房需求，提升居民整体居住质量，促进区域社会经济的稳定发展。

各位看官，今儿咱们来聊聊这一次楼市“以旧换新”的尝试。

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怀柔“以旧换新”的时代背景

一叶知秋，怀柔区房地产市场的时代背景正是当下北京楼市的缩影。

新房市场库存承压

怀柔区新房市场近年来呈现出多元化的供应态势。从房博会参展项目来看，涵盖了共有产权房、普通商品房、别墅等多种产品类型。户型方面，既有满足刚需群体的 80 - 90 平方米小户型住房，也有为改善型需求设计的 120 - 140 平方米住房，还有 165 - 230 平方米的大平层户型及别墅。

从新房市场供销量价来看，怀柔区近几年新房明显供大于求，价格波动下滑。但相比北京中心城区，怀柔新房价格相对较低，具有一定的价格优势，对于首次置业者和寻求改善但预算有限的购房者有较大吸引力。然而，由于区域经济发展水平、人口流入规模等因素限制，新房市场去化速度整体不如中心城区快，部分高端项目去化周期相对较长。

二手房市场活跃度不高

二手房市场挂牌量在过去一段时间呈现增长趋势，反映出市场上有较多业主有出售房产的意愿。但同时，成交量却没有相应大幅提升，导致二手房库存积压。

市场交易活跃度不高，主要原因在于买家对于市场价格预期不稳定，担心房价进一步下跌而持币观望。而且，二手房房源质量参差不齐，部分老旧房屋在户型设计、房屋质量、小区配套等方面存在不足，难以满足当下购房者对居住品质的要求，尽管价格相对较低，但仍缺乏足够吸引力。

此外，二手房交易流程繁琐，涉及房产评估、产权核验、资金监管等多个环节，交易成本较高，包括中介费、税费等，这也在一定程度上阻碍了交易的达成，使得二手房市场流动性受到极大限制，无法有效发挥其在房地产市场中的资源调配作用。

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怀柔“以旧换新”的政策详情

大白话团队为大家剖析下“以旧换新” 政策具体实施细则：

收购流程

1、登记与意向协议签订：换房群众如有出售旧房意向，可通过线上或线下方式进行登记。平台公司在收到申请后，对房屋进行初选，若房屋符合相关条件，换房群众与平台公司签订《房屋收购意向协议书》。这一环节初步筛选出符合收购标准的房源，保障了后续流程的针对性和有效性。

2、评估收购与新房认购：平台公司启动对房屋的评估工作，依据专业的评估标准和流程确定收购价格。在此期间，换购群众可根据自身资金状况以及平台公司给出的旧房评估价格，选购怀柔区范围内已取得房屋预 / 现销售许可备案证明的商品房源，并与开发企业签订《新建商品住房认购协议》。通过这种并行操作，减少了传统换房模式中先卖旧房导致的时间成本和不确定性，使换房过程更加流畅。

3、合同签订与资金流转：当换购群众与平台公司签订《北京市存量房屋买卖合同》并完成过户后，平台公司将二手房收购款发放至换购群众名下资金监管账户。待换购群众与新建商品房开发企业签订《北京市新建商品房预现售买卖合同》后，平台公司再将监管资金转给开发企业。若换购群众中途放弃购买新房，平台公司则不再收购该房源，避免了资源浪费和不必要的纠纷。

房屋条件限制

旧房方面，需已取得房产证或不动产权证，且自房屋竣工备案之日起至今不超过 30 年，这确保了收购房屋的基本质量和剩余使用年限。房屋类型限定为二手普通商品住房，面积不超过 120 平方米（含），这一规定主要针对市场上较为常见、受众面广的住房类型，有助于集中资源解决大多数居民的改善需求。

同时，要求房屋不存在查封限制状况，保证了交易的合法性和安全性。实施范围暂时为区域内龙山街道、泉河街道及怀柔镇，便于政策在一定范围内先行试点，积累经验后再逐步推广。

新房方面，明确为怀柔区范围内已取得房屋预 / 现销售许可备案证明的商品房，保障了换购群众所购新房的合法性和合规性，避免购买到存在产权风险的房屋。

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怀柔“以旧换新”的政策影响

对购房者的影响

改善型购房者：对于有改善住房需求的家庭，“以旧换新” 政策极大地降低了换房难度和成本。传统模式下，他们需要先将旧房挂牌出售，面临长时间等待买家、价格谈判等不确定性因素。而现在，平台公司收购旧房，使得换房过程更加可控，只要旧房符合收购条件，就能够快速获得资金用于购买新房，实现住房品质的提升。例如，一个原本居住在老旧小区小两居的家庭，通过该政策，可以顺利将旧房卖给平台公司，然后购置一套面积更大、环境更好的改善型住房，满足家庭成员对居住空间和生活品质的更高要求。

首次购房者：尽管该政策主要针对 “以旧换新”，但在一定程度上也对首次购房者产生积极影响。政策推动了二手房市场的流动性，一些原本因房东急于换房而定价较高的二手房，可能会因房东选择 “以旧换新” 模式而价格趋于合理，为首次购房者提供了更多价格合适的选择。而且，新房市场的活跃也可能促使开发商推出更多优惠活动，降低首次购房者的购房门槛。

对房地产企业而言，有利于促进新房销售：政策打通了一二手房市场联动链条，为新房市场带来了更多潜在客户。换房群众在平台公司收购旧房后，获得资金用于购买新房，直接增加了新房的有效需求。对于开发企业而言，这意味着销售机会的增多，有助于加快新房项目的去化速度，缓解库存压力。

对平台公司而言，市场机遇与挑战并存：作为政策实施主体，平台公司迎来了参与房地产市场资源整合的机遇。通过收购二手房，平台公司可以盘活存量房产资源，在促进市场流动性的同时，也有可能通过合理的资产运营实现一定的收益。然而，这也带来了诸多挑战，如资金压力，收购大量二手房需要雄厚的资金支持；市场风险，收购的二手房可能面临后续处置价格波动的风险；运营管理风险，如何高效地管理收购的房源、优化交易流程等，都是平台公司需要面对和解决的问题。

北京怀柔区推出的收购二手房 “以旧换新” 政策，是在当前房地产市场形势下的一次积极探索和创新实践，预计今年二季度将发布具体实施公告，我们后续再持续跟进发布。