楼市热度不够，全靠土拍来凑。
文 | 朝阳关之琳
来源 | 地产大白话
前言
正是今天，4月28日下午，开启了一场关乎北京楼市话语权的豪门盛宴，朝阳黄杉木店地块土拍，起始价高达126亿。
这场被业内称为“北京近十年最硬核土拍”的盛宴，吸引了保利、中海、招商、中建智地+金茂+越秀+朝阳城发联合体等6家头部房企角逐。
这场土拍不仅是土地价值的争夺，更是房企在“好房子”时代下产品力、资金实力与战略眼光的终极较量。地块背后折射出的，是北京楼市从刚需时代向改善时代全面转型的深层逻辑。
从地王争夺战我们也能看出2025年北京高端改善市场的价值重构与房企战略博弈。
这是一场多家豪强房企关于朝青板块孤品地王基因的争夺战，也有房企战略补仓与风险对冲的深层逻辑。
今日份，祝贺中建智地+金茂+越秀+朝阳城发，126亿拿下这巨无霸地块。
01
地产大白话
地王基因：朝青板块的孤品
黄杉木店地块位于东四环至东五环核心区，是朝青板块近15年来首次大规模宅地供应。地块总用地面积14.83万平方米，规划建筑面积28.27万平方米，具体信息如下：
2107-01地块：R2二类居住用地，用地规模3.007万平方米，建筑规模7.81万平方米，容积率2.6，建筑控制高度80米。2107-02地块：A334托幼用地，用地面积5,253平方米，建筑规模4,727平方米，容积率0.9。2107-03地块：R2二类居住用地，用地规模5.42万平方米，建筑规模14.11万平方米，容积率2.6，建筑控制高度80米。2902-73地块：位于孙河的B4综合性商业金融服务业用地，用地面积5.87万平方米，建筑规模5.87万平方米，容积率1.0。黄金区位：城市资源与生态资源的双重叠加地块北临朝阳北路，西接星河湾豪宅区，东侧紧邻朝阳平房公园与京城森林公园，形成“双公园环抱”的生态格局。交通层面，地块距离地铁6号线青年路站直线距离1.2公里，步行16分钟可达朝阳大悦城商圈，同时毗邻在建的地铁22号线甘露园站，未来可实现双轨交汇。教育资源方面，地块周边3公里内覆盖星河实验小学、北京市第二中学朝阳学校等优质学区；医疗配套则有民航总医院、北京中医药大学东直门医院等三甲资源。
价格锚点：二手房价倒挂与溢价空间目前，地块西侧星河湾二手房挂牌价达9万-10万元/平方米，而北侧珠江罗马嘉园等次新盘价格亦维持在7万-8万元/平方米区间。据市场机构预测，黄杉木店地块未来售价或突破11万元/平方米，形成与周边二手房价15%-20%的倒挂空间。这一价格体系既得益于地块“纯改善”的产品定位，也与其“朝青最后一块拼图”的稀缺属性直接相关。
政策红利：不限价时代的“定价权争夺”自2024年四季度北京取消地价上限与销售指导价后，土拍市场彻底进入“市场化定价”阶段。黄杉木店地块作为不限价宅地，其最终成交价将直接决定未来北京高端改善市场的价格基准线。若以起始楼面价4.46万元/平方米计算，叠加建安成本、财务成本及合理利润，房企需将售价锚定至10万元/平方米以上方可实现盈亏平衡。这也意味着，土拍结果将成为北京楼市“高端化转型”的风向标。
02
地产大白话
房企博弈：战略补仓与风险对冲的深层逻辑
此次参拍房企中，保利、中海、招商等央企与中建智地+金茂+越秀+朝阳城发联合体的对决，本质是“资金安全垫”与“产品溢价力”的双重比拼。
保利与中海：区域深耕者的“抬轿子”战术保利与中海在朝阳区均有深厚布局。保利于2025年2月以底价竞得朝阳三间房地块，案名“保利·朝观天珺”已公布，主力户型122-176平方米，网传售价8万元/平方米；中海则在酒仙桥板块打造“玖序”系列高端产品，均价超10万元/平方米。此次参拍黄杉木店地块，二者更多是为巩固区域市场话语权，通过“抬高地价”为在售项目解套，同时为后续拿地预留利润空间。
中建智地+金茂+越秀+朝阳城发：联合体的“降维打击”中建智地凭借酒仙桥“北京宸园”项目（2024年北京销冠）积累的高端客群资源，联合金茂的科技住宅IP、越秀的粤派精工体系及朝阳城发的本地资源，形成“产品力+资源整合力”的双重优势。该联合体若竞得地块，或将复制“宸园”模式，打造建面约140-240平方米的第四代住宅产品，通过“空中庭院+智慧社区”实现溢价突破。
招商蛇口：黑马姿态下的“弯道超车”野心招商蛇口近年来在北京集中布局高端产品线，其“玺系”作品在亦庄、丰台等板块屡创热销纪录。此次参拍黄杉木店地块，招商或试图通过“独立操盘”打破央企联合体垄断格局，以差异化产品（如引入“招商积余”高端物管体系）争夺高端客群。
03
地产大白话
产品突围：第四代住宅与社区运营的竞赛
黄杉木店地块的高容积率（2.6）与街坊路规划，对房企的产品设计能力提出严峻挑战。未来项目需在“高密度开发”与“低密居住体验”间寻找平衡点。
1. 第四代住宅：从“空间革命”到“生活方式迭代”参考成都“蔚蓝卡地亚花园城”、西安“招商云山间”等项目经验，黄杉木店地块或将引入“垂直森林”概念，通过奇偶层错层设计实现“户户有庭院”。例如，主力户型180平方米四居可配置约60平方米的空中花园，搭配智能家居系统与雨水回收装置，打造“会呼吸的房子”。
2. 社区运营：从“卖房子”到“卖服务”的范式转移高端客群对社区配套的敏感度远超价格因素。金茂若操盘该项目，或延续“金茂府系”的会所运营模式，配置恒温泳池、私人影院、米其林餐厅等高净值人群高频需求场景；中建智地则可能引入“宸园CLUB”体系，通过业主私宴、艺术策展、圈层沙龙等活动构建“精英社交场域”。
3. 风险对冲：高压线与街坊路的“产品化改造”地块东侧50米处110千伏高压线及03地块内4个变压器，是项目去化的潜在隐患。房企或通过“景观屏障+产品定价”策略化解：在高压线侧布局商业、车库等非居住功能区，同时对临近楼栋实施“特价房+科技包”组合销售；街坊路则可改造为“社区慢行系统”，串联公园、商业与住宅组团，变不利因素为“特色动线”。
04
地产大白话
市场启示：从“地王争夺”看北京楼市未来走向
黄杉木店地块土拍结果，将直接影响北京高端改善市场的三大趋势：
1. 价格体系重构：10万+成为新常态起始价126亿，楼面价将达5.3万元/平方米，预计未来售价11万+。这一价格将直接拉升朝青板块价格天花板，主城核心区新房妥妥的10万+单价。
2. 产品力内卷：从“功能满足”到“情绪价值”房企竞争焦点将从“户型尺度”转向“场景营造”。例如，金茂可能推出“六恒科技系统3.0”，实现恒温、恒湿、恒氧、恒静、恒洁、恒智；中建智地或引入“宋式美学园林”，通过叠石理水、曲径通幽的设计营造“东方隐奢”氛围。
3. 客户分层加剧：从“普适改善”到“塔尖定制”未来北京高端市场将形成“三极分化”：
首改客群（总价800万-1200万元）：聚焦通州运河商务区、昌平未来科学城等新兴板块；深度改善客群（总价1500万-2500万元）：选择黄杉木店、中海酒仙桥、太阳宫等核心区高端项目；顶豪客群（总价5000万元+）：转向万柳书院、霞公府等稀缺顶豪宅。05
地产大白话
小结：这是一场没有输家的战争
无论黄杉木店地块花落谁家，这场土拍都将成为北京楼市转型的里程碑事件。
对房企而言，这是检验产品力、资金力与战略定力的试金石；对购房者而言，这是观察市场风向、把握资产配置机遇的窗口期；对城市而言，这是通过“土地财政”向“运营财政”转型的关键一步。
当朝阳大悦城的霓虹灯照亮黄杉木店的夜空，这场土拍背后的深层逻辑已然清晰：在“好房子”时代，土地的价值不再取决于容积率与限高，而取决于房企能否用产品力、服务力与运营力，为城市创造不可复制的生活方式。
而这，或许正是北京楼市走向成熟的真正标志。
