遭丧子之痛还惹上凶宅官司,房屋过户后返租期间成为凶宅，应该判决解约并原价退还房款吗？谈我对这起特殊的凶宅纠纷的不同看法，也介绍下凶宅的相关常识。

先说案情，2021年2月，王女士与张某签订购房合同，以759万的价格买下一套杭州的学区房，3月房产证过户到王女士名下。但原房主孩子还在上学，所以双方约定交房时间延期到2022年3月。

房子过户后，原房主因各种原因再住一段时间的情况，在二手房买卖中比较常见，有的是原房主另交房租甚至另行签订租赁合同，有的是不交房租，居住时间的条件直接折算到房价里。

在过户后一个月也就是2021年4月，张某的孩子在家中自杀了。2022年3月张某交房时，买方王女士并不知道这事，收房后正常装修入住，到2023年10月王女士从邻居处得知此事，就到法院起诉要求退房并返还购房款。起诉的依据是合同卖方明确承诺“房屋未发生非正常死亡事件”，并约定隐瞒事实可撤销合同。

关于凶宅的问题，并没有直接的法律规定，早些年很多凶宅纠纷法院以封建迷信为由不予支持，近些年，法院的依据风俗习惯，普遍承认非正常死亡形成的凶宅，会对房价产生一定影响，而且在二手房买卖合同中也普遍会对凶宅问题进行约定，一旦有卖方隐瞒凶宅事实交易，另一方可以依据合同约定或者《民法典》关于“重大误解”或“欺诈”的规定，要求撤销合同并返还定金或购房款，或赔偿损失。也提醒大家二手房交易，一定要重视这类条款。

但本案有点特殊，在签约甚至过户前这房不是凶宅，张某的孩子自杀是发生在房屋过户到王女士名下之后的返租期间。显然并不属于签约时卖方隐瞒、欺诈的条件。

经过审理，一审法院以张某未按合同约定交付“无非正常死亡事件”的房屋，构成违约为由，判决支持买方要求退房并返还购房款的诉求。

卖方张某不服一审判决上诉，称在承受丧子之痛后，又被以凶宅为由判决原价退房对她不公平,她也无法承受！她的具体的理由中有两点我认为比较重要：

一是2021年3月双方已完成过户和户口迁移，王女士的孩子已经享受到了优质学籍；

二是这几年因为市场原因，房子本身就跌了300万元。

综合以上情况，大家认为这案子应该如何处理？

说一下杨律师的观点，之前就讲本案比较特殊，签约时并不是凶宅，卖方当时并没有欺诈隐瞒等主观过错。过户后发生的孩子自杀行为，客观上确实会导致买方接手的房子价值受影响，买方要求卖方承担责任有合理性。但签约时卖方毕竟不存在欺诈隐瞒的主观过错，用原合同条款中卖方承诺的当时不存在“房屋未发生非正常死亡事件”来解除合同，我认为法律依据上是有争议的。

在这个前提下，如果张某主张的王女士的孩子已经享受该房的学籍福利，且该房因市场原因现在已经降价300万的这两点都属实的话，我认为法院应该考虑买方已享受学籍，和买方可以用更低的价格实际购买到同等品质房子的事实，要么判决不解除合同，参考正常凶宅造成贬值的标准，让卖方赔偿一定数额给买方。要么判决解除合同但不原价退还房款，这样的方案更公平合理。

就本案来讲，除了凶宅造成的损失以外，是否支持解约并原价退赔的本质争议，其实是这几年因市场原因造成的房价跌掉损失部分由谁承担的问题。一审以张某没有交付合格房屋为由支持解约原价退还，这也涉及怎么理解本案返租的性质问题。

返租的性质法律规定不明确，那我们换个角度理解，如果卖房时按卖房租房单独处理的方案，除买卖合同外再另签一份租赁合同，过户之后然后原房主依据租赁合同以纯租户的身份交房租继续使用房屋，是不是应该视为房屋已经交付？如果从租赁合同的性质考虑，在租赁期间租户的孩子自杀，作为出租方的王女士即使主张凶宅赔偿，法院也不可能支持房价因市场原因降低部分由租户承担吧？大家对这案子有什么看法？

本文作者：北京杨文战律师,第一届北京网络知名人士联谊会理事,微博十大影响力法律大V,北京市中盾律师事务所高级合伙人，执业二十余年。