前不久，龙湖集团发布2024年财报，亮眼的成绩在国内房企纷纷陷入困局的当下，杀出了一条血路。

2024年全年实现营业收入1274.7亿元，实现毛利额204.1亿元，毛利率高达16%。

回想2021年，地产业的黄金时代彻底落幕，“三道红线”令业界精英瑟瑟发抖。

一家家地产公司相继爆雷，许家印光鲜不再，首富变“首负”落得个身败名裂。

但偏居一隅的龙湖集团却成为一枝独秀，收支平衡不触红线，始终平稳运营。

一直以来，龙湖掌门人吴亚军从不抢风头、不争“地王”，也不签名、不上镜、不接受采访，在业界被称为“低调女王”。

龙湖集团在她的管理下一举成为地产界的佼佼者。

可谁能想到，在她58岁离任之际，龙湖集团却遭遇做空，命悬一线。

在卸任龙湖董事会主席前，吴亚军已经被身体问题困扰了很久。

先是眼睛出现不适，接着心悸的情况也不断袭来。她因为赶赴国外治疗而延误了返程，引起业界各种猜测。

紧接着各种传闻满天飞，直指龙湖集团存在债务危机。

“三道红线”之下，地产股被集体唱衰，一场逼空大戏正在悄悄酝酿。

2022年8月10日，股市开盘即狂泻，港股内房股全线暴跌，龙湖地产跌幅16.4%，市值瞬间蒸发246亿，股市里充斥着悲观情绪。

巧合的是，瑞银集团在这一天发布评级报告，将龙湖地产“买入”下调为“中性”，这对于地产市场的低迷行情无异于雪上加霜。

空穴来风的谣言，就能让投资者失去信心，如果发生抛压踩踏，击穿股价的极端情况随时可能发生。

吴亚军发现，每天针对龙湖集团的做空比例超过20%，最高的时候能达到疯狂的41.37%。

这种行情下，一旦谣言持续发酵，以龙湖为代表的蓝筹股如果支撑不住，国内地产股将万劫不复。

眼见着龙湖集团岌岌可危，吴亚军没有坐以待毙，她召开电话会议与投资者沟通，发布公告展示龙湖资金架构，维持市场信心。

紧接着，她又联合公司主要股东将55.6亿元现金分红改为增持股份，力证公司经营状况良好。还联络相关机构，协同上海票据交易所发文力挺龙湖集团。

几天后，龙湖集团最终稳住了股价，由狂跌转而逆势收红，一路上涨超17%。

事后经查证，某些机构见房地产行业陷入困境，居然操刀做空龙湖集团，只要毁掉它，收割其他地产股则不费吹灰之力。

吴亚军带领龙湖集团扛住了风险，重获投资者信赖。两个月后功成身退，以1050亿身家傲居中国女富豪榜首。

作为女性，她白手起家，却高歌猛进成为业界翘楚。即便什么也不做，每年收租就可以拥有2亿。

可难以想象的是，吴亚军闯入房地产行业，竟纯属偶然。

吴亚军是地道的川妹子。

1964年出生于重庆合川，父亲是供销社的职工，母亲则是一位裁缝。

从小品学兼优的她高中毕业后，顺利考入西北工业大学，学习鱼雷动力工程，梦想着有一天也能做出一番成就。

毕业后，吴亚军被分配到家乡的仪表厂当了技术员。在那里她没有放弃过任何一次学习的机会，哪怕外国客商来洽谈业务，她也主动请缨，充当团队的翻译和接待。

1988年，吴亚军感受到了周围环境的巨大变化，迎着改革的春风，她毅然辞职来到《中国市容报》成为一名记者。

正是这次调整，让她有机会接触到很多房地产业界精英，也因此洞察到了土地政策的变革。

一段小插曲，让吴亚军走入了新兴的地产界。

90年代初，吴亚军购买了一套80平方米的房子。可令她闹心的是，买房的经历却苦不堪言。

不但交房延期，好不容易入住后又发现，天然气不通，采光又差，电梯常常出故障。

满心的怨气让她心里萌生了一个愿望，如果有一天能给自己造房子，一定造一套最舒服的。

1994年，国家颁布了城镇住房制度改革相关政策，吴亚军由一名记者变身创业者，成立公司专做装修和建材生意。

第二年，她与丈夫成立了重庆中建科置业，机缘之下吴亚军正式进军房地产。

重庆龙湖南苑，是她的第一个大项目。虽然没有任何经验，但凭借着不服输的精神，最终在房屋、配套服务以及景观设计上一炮而红，成为重庆市的标杆，中建科正式更名龙湖地产。

吴亚军也因此得到了和王石直接交流的机会。

这次见面让她对房地产行业有了新的认识，临行前她说：“我要做最好的项目，成为最好的公司。”

机会留给有准备的人，也留给敢于创新的人。

1999年，吴亚军操刀的第二个项目龙湖西苑开盘即爆卖，2000套房源一年内全部脱销。

从房屋规划到景观设计再到物业管理，吴亚军事无巨细都要求做到完美。

“豪宅教父”宋卫平曾花60万机票，和公司成员组团找吴亚军“取经”。

万科高管林少洲在参观了龙湖集团的管理与服务机制后感叹：“龙湖这个企业，太可怕。”

吴亚军在重庆成了响当当的人物，国内很多一、二线城市向她抛来了橄榄枝。但吴亚军却拒绝开疆拓土，而是静下心来四处考察学习，开阔眼界。

直到2005年，龙湖集团先后推出两个全新的顶级别墅项目。以20亿销售额一骑绝尘，这时的吴亚军才决定迈出向全国扩张的步伐。

龙湖集团始终秉持着谨慎的原则，不上杠杆、不背巨债、杜绝高周转运作。

2009年龙湖集团赴港上市，面对资本方用4亿美元贷款与之对赌的要求，吴亚军最终放弃在协议上签字。

只有小步慢跑，才能有未来。

潜心经营的吴亚军在龙湖集团上市后的第二年，就以39亿美元的身家，成为中国女首富。

与此同时，她并没有停止脚步，而是将眼光落向了北京城。

龙湖集团承接的第一个北京项目是龙湖雁澜山。吴亚军亲自盯在现场，对样板区的所有设计都严格要求，甚至把景观拆掉重建都是常事。

在规划水景时，因为考虑到安全和观赏性，她和设计师不断修改方案，最后采用阶梯式观景步台，让视觉效果和安全保障并举，得到了购房者和业内人士的一致好评。

正因为如此极致的要求，才成就了龙湖集团大踏步进击头部房企的行列。

2010年到2012年的三年间，吴亚军蝉联中国女富豪榜首。

但也在这时，她与丈夫蔡奎渐行渐远。离婚时，蔡奎分走了大约200亿港币，既没有互怼，也没有骂战。

这得益于多年前吴亚军就主张由信托基金管理个人财产，他们的分崩离析，对龙湖集团的股权没有造成稀释，平稳过渡令业界震惊。

此后楼市调控渐渐收紧，吴亚军果断决定将商业地产作为龙湖集团转型的目标。

她认为抢着去买市区的紧俏地块，除了成为“地王”之外，以龙湖的体量，很快就会崩掉。

吴亚军从不轻易冒险去做自己掌控不了的事，而是通过拿下廉价的郊区地块开发商业地产，所幸的是此举帮龙湖集团渡过了难关。

她开发的天街商业广场系列项目，也成了龙湖集团亮眼的战绩。

2021年，随着三道红线政策落地，曾经的各路精英巨头接连爆雷，地产界哀嚎一片。

而龙湖集团则稳如泰山，其较低的融资成本框架，即使出现政策调整也始终处于安全地带。

吴亚军的远见卓识，再次帮龙湖集团化险为夷。

2022年，在遭遇“做空”时，心力交瘁的她力挽狂澜，但也萌生了退意。

作为龙湖地产的缔造者，吴亚军曾在公司同事的眼里是打不倒、击不垮的铁娘子，却不得不离开。

“再干下去，只怕见不到孩子事业有成的那一天了。”朋友的话让她瞬间破防。

好在多年前她就开始培养青年管理层，始终杜绝家族企业在公司里生根。龙湖集团在上市之初，吴亚军的丈夫就被她要求辞去了副董事长的职务。即便自己的女儿，都从未在公司有过任何职务。

吴亚军退居幕后，一个时代悄然完结。

当高杠杆扩张成为行业通病，吴亚军以“不赌周期、不做地王”的清醒，为龙湖集团铺就稳健的未来；当千亿房企接连暴雷，她凭借克制与自律成就地产“常青树”的商业范本。

也许，这才是中国房企真正需要的“软实力”。

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参考资料：

1、创业新观察：《最豪气女房东：身价1050亿，每月收租2亿，给女儿500亿》

2、华尔街见闻：《咬上优质民营房企，空头崩了牙》

3、新浪财经：《龙湖遭遇破产谣言和机构做空，吴亚军回应：我的心情还可以》

4、南风窗：《中国女首富，再见》

作者：红菱

编辑：歌