“好房子”真的来了！

文 |东坝谢停封

来源 | 地产大白话

前言

以前老是让南方地产同行笑谈的“北方没有好房子”时代要过去了。

这个“贫油”帽子怕是终于要摘掉了。

2025年2月12日，北京市规划和自然资源委员会关于印发《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》的通知，这份被业界称为"好房子新政"的文件，犹如一记惊雷，在春寒料峭的北京楼市激起千层浪。

新政明确提出，未来北京将着力构建"好房子"标准体系，推动住房建设从"有没有"向"好不好"转变。这一政策转向，不仅标志着中国房地产发展理念的重大变革，更折射出新时代下人民对美好生活的深切向往。

在房地产市场深度调整的当下，北京作为首都率先出台"好房子"新政，其示范效应和风向标意义不言而喻。

这项政策究竟会给北京楼市带来怎样的变革？又将如何影响普通老百姓的居住生活？今日份地产大白话，带大家透过现象看本质，深入剖析这场正在发生的居住革命。

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新政的背景和目的

近年来，随着北京市经济的快速发展和人口结构的不断变化，居民对住房品质的要求日益提高。传统的住房模式已难以满足现代人对于生活品质的追求，尤其是在居住环境、空间布局、社区配套等方面。

为此，北京市政府积极响应国家关于进一步全面深化改革的号召，落实住房城乡建设部“好房子”相关工作部署，旨在通过政策创新推动住房供给侧改革，提升住房品质，满足人民群众日益增长的多样化居住生活需要。

这一政策聚焦于顺义区、大兴区、昌平区、房山区及亦庄新城等平原多点地区，城市副中心通州区也可参照执行，旨在通过一系列创新举措，推动居住品质提升，重塑房地产市场格局，无论是对楼市走向，还是老百姓的居住生活，都将产生深远影响。

《技术要点》的出台，正是在这一背景下应运而生。该政策旨在通过一系列具体的技术和管理措施，引导房地产市场向高品质、多样化方向发展，为居民提供更加舒适、便捷的居住环境。

同时，这也是北京市在印发《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》之后，分圈层落实“好房子”规划建设的又一重要举措。

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新政核心内容解析

《技术要点》共涉及8项内容，涵盖了阳台设置、居住空间形式、底层架空空间利用、风雨连廊设置、邻里共享公共空间增配、跨城市支路空间利用、建筑高度局部弹性管控以及建筑立面品质提升等多个方面。

以下是对这些核心内容的详细解析：

1.按需设置封闭或开敞阳台

新政允许按需设置封闭或开敞阳台，且对阳台的面积和进深进行了明确规定。每户阳台水平投影面积不大于套内建筑面积的10%，进深不大于1.8米。这一规定既满足了居民对于阳台功能性的需求，又避免了过度占用空间的问题。同时，政策还明确了封闭阳台和开敞阳台在计入容积率和收取地价款方面的不同标准，为开发商和购房者提供了更多的选择空间。

2.鼓励丰富居住空间形式

为满足居民宽敞明亮的居住需求，《技术要点》提出，套内建筑面积超过140平方米的住宅，可在起居室（厅）设置一处挑空空间。这一规定不仅提升了住宅的空间感和舒适度，还为居民提供了更加灵活多样的居住空间选择。

3.合理利用底层架空空间

政策鼓励在小区集中绿地、活动场地附近的住宅建筑底层设置架空层，作为小区公共通道、居民活动空间等使用。这一规定有助于提升小区的公共活动空间品质，增强居民的归属感和社区凝聚力。同时，架空层的设计还可以有效避免底层住宅的潮湿问题，提高住宅的居住品质。

4.鼓励设置开敞式风雨连廊

为补充适应本地气候特点的室外游憩设施和景观空间，《技术要点》鼓励在小区内设置开敞式风雨连廊。这一规定不仅为居民提供了遮风挡雨的休闲场所，还增强了小区的景观效果和文化氛围。

5.增配邻里共享公共空间

政策要求结合小区入口、入户大堂或依托沿街、街角首层配建邻里共享公共空间。这一规定旨在提升小区的生活宜居度和便利度，为居民提供更加便捷、丰富的公共服务功能。邻里共享公共空间的建筑面积不计入容积率，且由开发建设企业自持运营，面向全体居民开放，不得分割登记、转让或抵押。这一规定有助于保障公共空间的持续运营和有效利用。

6.跨城市支路空间利用

为优化小区空间布局、提升市政设施利用效率，《技术要点》允许地块利用城市支路上下空间进行地块间连通。这一规定有助于打破传统地块间的隔离状态，实现资源的共享和高效利用。同时，连通部分应与相邻地块同步设计、同步建设、同步交付，以确保其功能的完整性和实用性。

7.建筑高度局部弹性管控

为引导形成高低错落的城市天际线，《技术要点》允许居住用地建筑高度局部上浮进行弹性管控。这一规定既满足了城市空间规划的需求，又为开发商提供了更多的设计灵活性。同时，政策还明确了建筑高度上浮的具体条件和限制要求，以确保其与周边城市空间环境的协调性和整体美观性。

8.鼓励提升建筑立面品质

为提升住宅建筑的整体品质，《技术要点》鼓励采用砖石、金属、陶板等耐久性高品质材料作为建筑外立面饰面层。这一规定有助于提升住宅的耐久性和美观度，同时也有助于塑造具有地域特色的城市风貌。

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新政对楼市的深远影响

大白话今日份将从短暂刺激市场活跃度、长期优化市场结构、房价走势的潜在影响三个方面展开说明：

（一）短期刺激市场活跃度

1.开发商积极响应：新政为开发商提供了更多的设计和建设灵活性，降低了部分开发成本，如阳台、架空层等不计入容积率或部分计入的规定，使得开发商在项目规划上有更大的发挥空间。他们将更有动力投入到平原多点地区的项目开发中，加快项目推进速度，短期内可能会有更多新楼盘推向市场，增加住房供应。

2.购房需求释放：对于购房者来说，多样化的居住空间设计、丰富的公共服务设施等卖点极具吸引力。新政下的房子居住品质提升，会吸引更多潜在购房者关注平原多点地区的房产，尤其是改善型需求购房者。原本持观望态度的人群可能会因新政而加快购房决策，从而刺激市场交易，提升楼市活跃度。

1.推动区域均衡发展：北京平原多点地区土地供应量约占全市的 60%，新政的实施将促进这些区域房地产市场的发展，吸引人口向这些区域流动和聚集。以往购房者可能更倾向于中心城区，而现在随着平原多点地区居住品质提升，资源分配将更加均衡，缓解中心城区的人口压力，促进城市多中心发展格局的形成。

2.品质化竞争趋势：新政对建筑品质、空间设计、公共服务等方面提出了更高要求，促使开发商从单纯的价格竞争转向品质竞争。未来市场上，高品质、高性价比的住房项目将更具竞争力，推动整个房地产市场朝着品质化方向升级，淘汰部分低质量、低水平开发的项目，优化市场结构。

1.成本与价值因素博弈：从成本角度看，虽然新政在部分方面给予开发商容积率等优惠，但在提升建筑品质、增加公共服务设施建设等方面也会增加一定成本。从价值角度看，居住品质提升会使房屋价值增加。短期内，由于市场供应增加和竞争加剧，房价大幅上涨的可能性较小；长期来看，如果品质提升带来的价值增长被市场认可，房价可能会在合理范围内有所上升，但总体仍会受到市场供需关系和政策调控的制约。

2.区域房价分化：中心城区和非中心城区房价可能会进一步分化。中心城区由于土地稀缺、配套成熟等因素，房价仍将维持在较高水平且相对稳定；而平原多点地区随着新政实施，房价可能会经历一个先平稳后因品质提升而适度上涨的过程，缩小与中心城区房价的差距，但仍会保持一定价格梯度。

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新政对老百姓带来的生活变化

1.空间利用更合理：无论是阳台的增设、挑空空间的设计，还是底层架空层和公共共享空间的打造，都让居民在有限的居住面积内拥有了更多可利用空间。居民可以在阳台上享受阳光、种植花草，在挑空的起居室举办家庭聚会，在架空层锻炼身体、休闲娱乐，在邻里共享空间收发快递、交流互动，大大提升了居住的舒适度和便利性。

2.建筑品质升级：新政鼓励使用高品质建筑材料，建筑外立面采用砖石、金属、陶板等耐久性材料，不仅使房屋外观更美观，还能延长房屋使用寿命，减少后期维护成本，为居民提供更安全、舒适的居住环境。

1.公共服务设施完善：邻里共享公共空间配备的快递收寄、便民零售、便民餐饮等功能，让居民在家门口就能满足日常生活基本需求，节省了时间和精力。风雨连廊连接小区内各建筑和公共空间，即使在恶劣天气下居民也能方便地出行和活动。

2.社区文化氛围浓厚：丰富的公共空间为居民提供了更多交流互动的场所，促进邻里关系和谐。居民可以在共享空间举办各类活动，增进彼此了解，营造浓厚的社区文化氛围，提升居民的归属感和幸福感。

1.更多优质选择：随着平原多点地区大量高品质楼盘的推出，老百姓在购房时有了更多的选择。可以根据自己的需求、预算和对区域的偏好，挑选更符合自己理想的住房，不再局限于以往相对单一的产品类型。

2.成本影响复杂：一方面，由于市场竞争和政策优惠，开发商可能会在价格上给予一定让步，且居住品质提升带来的价值增加可能会使购房者觉得物有所值；另一方面，对于部分追求高品质住房的购房者，可能需要支付更高的房价。但从长期来看，居住品质提升带来的生活质量改善和房产保值增值潜力，可能会抵消部分成本增加的影响。

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小结

北京此次 “好房子” 新政是一次具有深远意义的政策创新，它在激活楼市活力、优化市场结构的同时，切实从老百姓的居住需求出发，提升居住品质和生活便利性。

《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》的出台标志着北京市在推动住房品质提升、满足人民群众多样化居住需求方面迈出了重要一步。这一政策的实施将对楼市和老百姓生活产生深远的影响。通过提升楼市品质和竞争力、优化楼市供应结构等措施，政策将有助于促进房地产市场的平稳健康发展。

在未来，随着新政的逐步落实和市场的反馈调整，我们有理由期待北京房地产市场将迎来更加健康、有序、高质量的发展，老百姓也将享受到更加美好的居住生活。

我们拥抱“好房子”，拥抱变化，拥抱未来！

今日份完结，谢谢你的阅读。