炸裂的海淀，扶起跌倒的北京楼市
文 |东坝谢停封
来源 | 地产大白话
前言
2025年，北京的土地供应清单又一次如约而至，像一场精心策划的“土地拍卖大戏”，吸引了无数开发商、投资者和吃瓜群众的目光。
2 月 21 日，北京市规划和自然资源委员会网站发布了 2025 年度第二轮拟供应商品住宅用地清单，在房地产市场中激起千层浪。此次共推出 6 宗地块，土地面积约 27 公顷，建筑规模约 56 万平方米，且都将于 3 月底前供应。
本次供地清单中的6宗地块，均位于市场需求突出、基础设施和公共服务配套较完善的区域。从区域分布来看，中心城区用地2宗，分别位于朝阳区、海淀区；城市副中心2宗；平原多点地区1宗，位于昌平区；生态涵养区1宗，位于延庆区。
这份清单不仅是土地资源的“菜单”，更是北京未来城市发展的“剧本”。
从五环外的“拓荒者”到中心城区的“老城改造专家”，从住宅用地的“刚需守护者”到产业用地的“高精尖助推器”，这份清单背后隐藏着无数故事和玄机。
今天，地产大白话团队带大家一起揭开这份清单的神秘面纱。
01
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朝阳北路平房村再上新
黄衫木店平房村曾是典型的“城中村”，区域内以低矮平房和旧工业厂房为主，土地利用效率低下，环境面貌较差。
随着北京城市更新的推进，该地块被纳入重点改造区域，旨在通过土地再开发，实现从“城市洼地”到“区域亮点”的转变。此次供地清单的发布，标志着该地块正式进入开发实施阶段。
朝阳区平房乡黄杉木店平房区城中村改造项目（2107-01、02、03地块）
位置：地处东四环与东五环之间，临近地铁6号线青年路站及朝阳北路、东五环路、京通快速路。交通：交通便捷，周边有多条主干道和轨道交通线路。配套：周边有朝阳大悦城、万象汇、民航总医院等，教育、医疗及商业配套资源丰富。
这块地比上次金茂+保利拿的三间房地块位置更好，青年路地铁站、朝阳大悦城向东约800米，与区域内豪宅星河湾只隔了一个公园。
规划总建面约23万㎡，按现在的容积率算，妥妥的又一个豪宅大平层项目，总价预估1200万起步。
02
地产大白话
海淀半壁店低密地块上架
项目位于海淀区南部半壁店地区,拟供应的4个资金平衡地块位于半一、半二、定慧寺北，占地面积约7公顷，建筑规模约8万㎡。
这次上架的是半一、半二地块，也就是海淀区半壁店地区城中村改造项目（HD00-2201-0003、0004地块），用地面积4.11万㎡，总建面5.79万㎡。
位置：位于田村路街道，地处西四环与五环之间，东侧临近西四环城市快速路与轨道交通站点地铁6号线五路居站及田村站。交通：交通便利，多条公交线路和轨道交通线路交汇。配套：南侧可达永建体育公园，周边有航天中心医院、中国人民解放军总医院、京粮广场、万达广场等，生活配套完善。
半壁店地块位于定慧寺地块西北侧，西四环外，位于田村路北，2宗地分列东西两区。值得一提的是住宅低密容积率1.4，限高18米。
南侧雅世合金公寓二手房挂牌价9.9万/㎡，半壁店一带“年份”二手房6-7万/㎡。周边教育、医疗等配套设施齐全。
从土地规划来看，该地块属于城中村改造项目，虽然地块面积较小，但却蕴含着巨大的发展潜力。改造后的半壁店地块，将一改以往老旧的城市界面，成为现代化的居住社区。而且由于其优越的地理位置，开发商在打造项目时，可能会更加注重品质和居住体验，比如打造高品质的住宅产品，配套完善的社区设施等。
从市场角度分析，半壁店地块周边二手房价格呈现出一定的差异。像田村路 39 号院等老小区，价格在 6.9 万 / 平米左右，而田村路南侧的二手房乐府江南，挂牌价则达到了 9.7 万 / 平米。
新地块的入市，将会对周边二手房市场产生一定的冲击。一方面，新房的品质和配套设施往往更具优势，可能会吸引一部分原本打算购买二手房的客户转向新房市场；另一方面，新地块的房价也会成为周边二手房价格的一个重要参考，促使二手房市场价格更加合理。
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地产大白话
通州八里桥一线河景房
通州八里桥地块，即北京城市副中心八里桥片区棚改项目FZX-0401-6044、6049地块，位于通州区永顺镇，地处东五环至东六环之间。
该地块规划用途为R2二类居住用地，用地规模3.47公顷，规划地上建筑面积8.68万㎡。
北京城市副中心八里桥片区棚改项目（FZX-0401-6044、6049地块）
位置：位于通州区永顺镇，地处东五环至东六环之间，紧邻通惠河。交通：周边临近通惠北路及在建地铁22号线永顺站，交通便利。配套：南侧临近万达商圈，东侧临近运河商务区，北侧临近北京胸科医院，南侧临近中国人民解放军第二六三医院，配套资源较为完善。通州八里桥地块地理位置优越，紧邻通惠河，享有优美的自然景观。同时，该地块周边交通网络发达，临近通惠北路及在建地铁22号线永顺站，居民出行将进一步方便快捷。
周边二手房挂牌价3.4-3.7万/㎡，区域内改善型需求潜力强劲，地块2.5的容积率可以做一些临河景观改善大宅。
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地产大白话
强力家居西地块“青蛙变王子”
强力家居东地块已经被招商纳入怀中，揽悦系新品带来的好房子预计3月份要开盘。
这次西地块从原来的多功能用地摇身一变成“王子”，紧邻八通线梨园站，交通便捷，配套成熟，而且纯粹宅地出让，干净清爽，总价可控。
北侧距离地铁八通线梨园站500米，用地面积1.27万㎡，总建筑面积2.16万㎡，预计妥妥的六万+，产品形态洋房为主，大概率还是招商的菜。
尽管地块体谅不大，跟东地块前后脚开发，可以说是片区内近几年最好的袖珍宝地，容积率更低，值得期待。
05
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昌平新城再迎刚需邻铁盘
昌平的邻铁盘总是大麦一场，南邵北的建发观堂府单盘已经卖了1000多套，总销售金额接近50亿，不到5万的单价，深受海淀北刚需的青睐。
这次新地块在北邵洼地铁站东侧，妥妥的临铁盘。
昌平新城东区土地一级开发项目（CP00-1101-0026等地块）
位置：位于南邵镇，地处北六环外，临近地铁昌平线北邵洼站。交通：交通便捷，多条公交线路和轨道交通线路交汇。配套：周边生活配套完善，有白浮泉公园、路劲世界广场等设施，教育配套齐全。项目临近中关村昌平园东区，地块入市后将进一步促进区域职住平衡、产城融合。
对于在中关村、上地等北部核心区域工作的人群来说，乘坐地铁昌平线，可快速抵达工作地点，大大缩短了通勤时间。早上，在清新的空气和宁静的环境中醒来，乘坐地铁，很快就能投身到繁忙的工作中，下班后又能迅速回到温馨的家，这种便捷的生活方式，是很多人所向往的。
值得一提的是，该地块临近中关村昌平园东区，这是其最大的亮点之一。随着中关村昌平园东区的产业不断发展，越来越多的企业和人才入驻，对住房的需求也日益增长。
地块占地面积6.6万㎡，总建面12.85万㎡，大概率区别于观堂府，做些洋房产品。
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地产大白话
延庆新城
远郊北四区倒是有阵子没见着新增供应了，中建上源府2022年拿预售证，2024年竣工备案，160来套房子，3万3单价的洋房已基本售罄。
这次在旁边出来个新地，同样是袖珍地块，3.62万㎡，1.6的容积率。
延庆区新城YQ00-0205-0001地块
位置：位于延庆新城，地处西北六环外。交通：地块东侧临近京青线，对外交通便利。配套：周边教育配套齐全，紧邻延庆区全民健身中心、东湖公园，临近妫河水系，景色优美，生态宜居。
作为延庆区核心改善区位，该有的小配套都有，看看是不是中建系继续卫冕。妫水河畔吹着晚风，看着夕阳西下，是一块宜居富氧的休闲养老宝地。
今日份完结，六宗地块上架，你中意了谁。
