文 | 浮云
3月31日，本次观音桥长安三工厂地块土拍的报名企业有招商、中海、联发、海成、华润、建发等房企。经过多轮土拍，终于最后被建发以楼面价13923元/平方米价格拍下。（来源：锐理数据）
这场土拍引起了我们的粉丝高度关注，所以我也决定再写一篇稿子深度分析一下。
01
重庆观音桥价值登顶
在3月20日，我们已经率先写过一篇文章来对这块地作前瞻分析，今天再迅速回顾一下。
重庆长安三工厂这块地，被很多开发商盯上了！
这个地块位于长安三工厂以北，西侧就是观音桥商圈和九街不夜城，距离双轨红土地站（6号线&10号线）的步行距离大约700米，距离双轨鲤鱼池站（9号线&10号线）的步行距离大约1公里左右，区位非常“极核”。
加之旁边正在修建的长安新总部和高端全新商业，整个地块几乎和启元观宸形成了观音桥商圈的东西端对望之势，资源禀赋非常相似，大有异曲同工之妙。
图源铭腾机构
这个地块不仅毗邻观音桥观音桥商圈，而且距离江北嘴和北滨路也非常近，属于三大黄金地带的几何中心。
未来，外地人要专程来打卡的国际消费中心城市核心承载地，出门就是；事业在江北嘴，基本上也是触手可达；闲暇时光去江边散步骑车也是方便快捷。不考虑产品因素，单从地段来看，这个地块就价值不菲！
而从这块土地的招拍信息中可以看到，只要符合“三对口”入学条件的业主子女，小学还可以读培新小学（新村同创小学教育集团），初中读18中学、字水中学（东区）。
在江北区，也已经是顶配的教育资源了。
而且该地块比较方正，也是地块的加分项，早前核心区的地块大多都是形状不一的土地。
如果能在核心区出现排列工整、南北朝向的楼盘，绝对又能刷新城市核心的封面景观。
最重要的是，早前该区域周围众多早期的品质楼盘，像龙湖春森彼岸、招商江湾城、融景城、长安丽都、富力海洋广场、同创国际、恒大御龙天峰等等。汇聚了大量潜在的再改善需求，而且这些楼怕的业主普遍实力雄厚，也极具购买力。
所以这块地确实值得优质，事实上也引起了这么多实力开发商的哄抢。
那么说回地块本身，它的可建规模有10.67万方左右，放在寸土寸金的观音桥商圈已经算是一个中等规模的项目了，所以其正式开售后所带来的势能应该不会小。
其综合容积率约3.0，比新区楼盘密度高点，但也比来福士、长嘉汇、寰宇天下、御龙天峰等极核项目的容积率低多了，所以园林打造和功能区会很有保障，对提升宜居度来说大有裨益。
同时，规划条件函中提到该地块限高为80米，建筑密度不超过30%等要求，根据这样的要求，预计这块地未来的产品形态，大概率会是时下流行的第四代大平层豪宅产品。
02
重庆近期地块
而除了今天这块地之外，近期重庆还有好几块好地值得关注：
新牌坊地块
图源铭腾机构
这块地位于新牌坊交通枢纽南端头，坐拥大北区核心交通区位。
项目半径1公里内汇聚新光天地、中渝都会广场两大商业体，又无缝衔接轨道交通3、4号线嘉州路枢纽站，形成"双MALL+双轨交"的顶配资源格局。
值得注意的是，该地块前身为恒大中渝广场9号储备用地，总开发体量达60万平方米（含地上31万㎡+地下29万㎡），初始规划涵盖两栋50层云端住宅、57层甲级写字楼及6层体验式商业综合体。
2024年这块地的用途有了调整，将商业体量压缩至2.5万㎡，大幅提升住宅体量，转型为以居住功能为主导的商住综合用地。
据业内消息，目前已有多家企业对这块地表达了强烈兴趣，观音桥地块之后，这块地的吸引力应该是数一数二的。
弹子石地块
图源锐理
该地块雄踞弹子石CBD价值高地，占据两江四岸的极核中心。
西接弹子石中央商务区与中海十里长江高端住区，南侧毗邻朝天门大桥城市地标，与长嘉汇隔桥相望。
同时又坐拥约亲江岸线，距轨道环线弹子石站之间的步行距离仅需10分钟左右，具备"立体交通+滨江生态"双重优势基因。
在生活配套方面，这块地周边已形成10分钟都会生活圈：2公里半径内聚集长嘉汇商圈（商业）、武警重庆总队医院（三甲医疗）、中海国际社区学校（教育）、南滨路（文旅）等全维配套。
特别值得注意的是，其扼守长江、嘉陵江交汇处的地理坐标，天然具备城市级客流吸附能力。
从开发指标来看，30.56万平方米的规划体量，在当前土地市场已属稀缺大规模的项目。尤其值得关注的是，地块未设置严苛容积率限制，为开发商留出创新设计空间，可充分借势270°环幕江景，打造迭代升级的江景住宅产品。
参照2023年长嘉汇两江岭创下的市场热度，我们预测，无论其最终竞得方归属是谁，项目都极可能打造"四代大平层住宅"。
九龙半岛地块
图源锐理
这块地位于九龙半岛东北端滨江带，一线面江，资源稀缺。
东侧紧邻九滨路，出行便捷，距轨道交通18号线滩子口站仅步行仅约5分钟（直线距离仅约280米），10分钟车程即可抵达杨家坪商圈，具有"临江瞰景+立体交通+商圈资产"的三重价值基因。
此外地块的教育资源配置非常突出，半径2公里内汇聚育才实验学校、谢家湾小学教育集团成员校、四川外国语大学九龙附小及九龙坡实验一小四大名校，构建全龄段优质教育矩阵。
从开发指标看，7.6万平方米的可建规模能形成一定的市场影响力。
结合2.5规划容积率指标，在滨江地块中既保持适度开发弹性，又预留打造低密住区的空间。
我们分析，该地块极可能依托其滨江景观优势，打造九龙半岛首个第四代改善产品。
03
重庆楼市正在回暖
除了近期火热的重庆土拍市场，我们从这几个月的市场第一线也能发现一个明显信号：
重庆楼市正在“浴火重生”！
为什么这么说呢？
从21年重庆楼市巅峰期到25年，沉寂了五年。这5年间，我们一直在消化之前的天量土地库存。2020-2021年，重庆年出让土地都还超过100宗，可建体量都还高达1000多万方。
但到了近三年，我们的年土拍量都在急速下降，甚至2024年的新增可建体量仅有2020年的7%。
图源铭腾
而经过了3年的消化和涅槃重生，如今重庆的新房供应已经告急。
就在今年3月份的房交会上，参展项目仅有40多个，首次开盘的项目更是仅有4、5个，其余均为老盘加推，这放在历年小阳春简直是难以想象的事情。
说明市场在缩减，同时重庆楼市也确实没有太多新房了。
而现在重庆新出的这些地块，数量又少、质量又高，价格又贵。很显然是在将重庆楼市向高质量精品化方向去引导。
而我们认为今天观音桥这块地，就是一个
重庆楼市重燃的导火索！
事实上，最近的重庆楼市已经有了起飞的迹象:
一方面，各大售楼部卖得很好，很多项目是真的复苏了，不仅是节假日很热闹，就连工作日的客流也完全不冷清。
图源网络
同时，连续几周重庆二手房市场也回暖了，市场反映不错。最近的房产交易所也是人潮涌动：
另一方面，最近全国各地的土拍都很火热，资金再次回归楼市。
就在今年第一季度，上海、北京、杭州、成都等核心城市接连刷新地价纪录，溢价率破百、楼面价破10万的消息频频炸场，仿佛一夜回到十年前的“黄金时代”。
1. 上海：全国单价地王16.23万/㎡！
静安寺社区的一宗袖珍地块被静安区国资委以16.23万/㎡的天价收入囊中，刷新全国单价地王纪录。而此前虹口地块的楼面价已冲至11.75万/㎡，未来新房售价或超20万/㎡。
2. 北京：10.23万/㎡捅破天花板！
中海豪掷75亿拿下海淀树村地块，楼面价10.23万/㎡，成为北京首个破10万的地块。
3. 杭州：三天涨1万，溢价率115%！
建发以34亿拿下西湖区低密地块，楼面价8.8万/㎡，容积率仅1.1，预计未来总价3000万起步。令人咋舌的是，杭州地价在一季度内三度刷新，从7万直冲8万+。
4. 成都：16天两破纪录，首破4万大关！
成都这几天土地市场杀疯了！金融城三期地块一共经过213轮竞价，最终被建发以4.12万/㎡拿下，溢价率106%。这也将预示着成都豪宅正式迈入“6万7万+”时代。
从今年开年的楼市大环境来看，一切都在向着好的方向发展，重庆楼市也是。
04
总结
近年来重庆土地供应少了，开发商才会珍惜手中的土储，不管是主动还是被动的，都必然告别高流转高杠杆的开发模式，转而向“精品化”的产品路线转变。
而一个城市好的楼盘多了，才会整体抬升城市价值，从而又反过来拉升土地价值。
总的来说，重庆楼市2025年的小阳春已经坐实，
重庆楼市回暖已成定局！
