文| 浮云

好激烈！

4月7日，本次新牌坊地块土拍经过多轮“龙争虎斗”，终于最后被远达以楼面价10418元/㎡价格拍下。（来源：锐理数据）

这场土拍引起了我们的粉丝高度关注，所以我也决定再写一篇稿子深度分析一下。

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很多粉丝在问我：

这块地今后可能会修什么业态的房子？

从这块地的改善基因来看：

它可建体量约12.88万方，规模相对大，地块方正，可以让渡更多空间给园林景观。

容积率约2.70，是近10年间新牌坊板块供地中相对低密的。

如果要和周边一堆高层住宅区别开来，那么大概率会做：

高颜值、大户型、3米以上层高的四代宅。

毕竟四代宅、3米以上层高是“好房子”的新标准；

在重庆四代宅也很受欢迎，去化率比普通住宅要快30%。（来源铭腾机构）

而且这块地占据了独一无二的核心位置，注定是刷新重庆极核地标豪宅新高度的料。

我们来看看它周边的生活配套，堪称顶级：

它出门就是3号线嘉州路站，两站可达观音桥商圈，4站可达重庆北站；今后还有轨道4号线西延段的加持。

它的左手是新光天地、加州城市花园；右手是红锦大道和恒大中渝广场；一边连接新牌坊老富人区和北环立交，一边连接机场高速、人和片区。

附近2-3公里范围内，还有巴蜀常春藤中小学、嘉州实验小学、江北区中医院、渝北区第二人民医院等教育医疗配套。

图源 锐理数据

也就是说这块地：

交通四通八达，商业配套完善，生活氛围浓厚。

在我看来，它的配套成熟度和综合性价比，甚至比观音桥地块更高，更有保值增值潜力。

如果不是因为商业拉低了它的楼面价，单算纯住宅部分，它的成交楼面价还会更高！

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新牌坊这个核心板块，苦改善久矣。

近10年间，仅公开出让了4宗地块，其中的2块地，可开发体量加起来还不到7万方。

图源 锐理数据

再看新牌坊周边的房子：

如加州城市花园、长安锦绣城、山顶道壹号等基本都是20年左右的房龄了；

还有锦绣山庄，香樟林这些重庆“初代”豪宅也有25年左右房龄了。

图源 贝壳找房

新牌坊作为重庆最早一批富人区，聚集了众多非富即贵的人群。

在20年前重庆新房套内均价大概在2000元/平左右的时候，锦绣山庄等项目的套内单价就高达3600元/平左右。

在2019年年初重庆楼市整体进入平缓期，新牌坊却持续发力，保持着稳定的涨幅并且价格成功跳到了近套内2万元/㎡左右。

图源铭腾机构 2019重庆房产均价

即便是现在，能买得起新牌坊优质住宅的人，仍然是有钱人。

只不过新牌坊这么多有钱人，却很难找到改善置换的机会。

所以周边相对优质的次新，挂出均价可以达到建面1.7-2.7万元/㎡上下，而那些曾经的豪宅价格仍然不便宜。

图源 贝壳找房

尤其是一旦推出来一个优质土地或新房项目，都非常受欢迎。

比如前几年和这次土拍地块直线距离不到一公里的红旗河沟地块，推出的楼面价高达15307元/m²。

即便是高层业态，如今的挂牌参考均价也在2.7万元/m²，超过了地价的1.7倍。

图源贝壳找房

而现在新牌坊拿出了近10年来压箱底的宝藏地块，必然会成为新牌坊乃至整个北区高端改善人群的置换首选。

它以后的住宅能卖到单价多少呢？

它能不能带动整个新牌坊板块，来到单价3w＋？

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我认为新牌坊板块的影响力，绝不亚于观音桥板块，是很有机会整体上单价3w＋的。

原因在于3点：

a、它占据重庆门户区位

新牌坊的北向是照母山中央公园等热门板块，南向是传统核心区，既有核心区的繁华，又有新区的低密平坦土地。

对于纠结买新区还是入老区的购房者来说，进可攻退可守。

它拥有红锦大道政商文脉中轴，还有轨道3、6号线等超级交通枢纽网，让重庆极为重要的发展轴、枢纽站、产业及配套等都平衡在约15-30分钟车程内。

比起观音桥交通稍显拥堵，高楼密集，地块不平坦，新牌坊的城市底盘质素更高、且不可复制。

图源网络

b、它聚合重庆大半高端消费人群

重庆向北的富人区迁移史由这里启动，它的圈层价值其实比观音桥要高。

如果有好的新项目带动，催生出高端大社区或豪宅建筑群，那么新牌坊富人区将上演“王者归来”。

毕竟太多的房企想回归城市核心，太多的人也想回归城市核心。

等大批香樟林、锦绣山庄等小区的有钱人，出来买房置换。到时候，单价3w+都不一定能找到新牌坊的上车机会。

c、新地块的住宅，率先冲上3w+

开头说过，新牌坊寸土寸金，最新一批的改善项目，如今参考均价已经达到2.7w/m²。

如果这个新地块修成精装四代宅或大平层，单价冲上3w+/m²不成问题，达到4w-5w+/m²也是意料之中。

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结语

总的来说：

新牌坊板块有门户枢纽区位，有顶级配套资源，有高端圈层聚合......是重庆难得的“六边形板块”，未来发展潜力十足。

从新牌坊“王者地块”重生开始，新牌坊板块将正式进入下一个十年。