从3.22新政首提“二手房成交参考价”，到5.28第一批二手房指导价出炉，前后不过两个月，成都在调控方面展现了极高的执行力。

我们之前也已经提醒过了【二手房指导价的真正意图】，二手房成交参考价的目的，不在于干预市场价格，而在于收缩房贷，在政策全部落地之前尽量完成贷款办理。

由于成都二手房数量太多，达到了至少13万套，想要全部网格化、差异化制定成交参考价，还需要时间。

但是成都住房公积金管理中心已经开始将参考价纳入估价体系中：

在办理住房公积金贷款业务中，住房价值评定将按照住建部门确认的网签备案合同价款、房屋评估价以及住建公布的成交参考价三者中最低者认定并计算可贷额度。

商业银行中，目前农商银行、中国银行、工商银行、农业银行表态将以成都二手房住房成交参考价格作为办理二手房住房按揭贷款业务房屋价值的重要参考。

要知道，成都的主力购房人群，不是动辄手握300万现金的“壕”，大部分购房者都是掏空六个钱包的刚需和换房的“普通”人，这些人对于价格、杠杆都很敏感，首付提升十几万，买房周期可能就要推迟几年。

另一点是对于指导价的更新，成都住建在上周明确指出，后续将逐年更新指导价数据，那么这个官方“定价”可以作为自己是否长持的依据，侧面反映了官方对一个区域二手房涨幅的态度，对市场风向是有参考意义的。

面对买房周期意外延长、银行按揭难以下款、房东突然反悔这些问题，购房者恐怕不得不去消化新房市场，朝非核心区、郊区外溢。卖家的日子同样不好过，特别是核心区高市场价房源，几乎丧失了流动性，要么空置要么出租。

个人的私有财产是受到保护的，调控不可能禁止买卖，更不可能完全由政府来定价，只能制定一个参考价格，但贷款、公积金可以通过收放杠杆来影响交易，房东当然可以不挂牌、不降价、不认可这份指导，但贷款必定绕不开这份指导价。

从首批次201个指导小区来看，金融城、麓湖、兴隆湖、攀成钢、沙河堡、内金沙、茶店子、双楠、建设路都“照顾”了一遍，基本就是各个行政（经济）区的热门板块。

图源成都住建官微

这个指导价显然是低于市场价的，

假如你买400万的房子，单价4万/㎡，首付三成正常情况下是120万。

但如果银行按照评估价放款，估值可能只有3万/㎡。

房东肯定还是原价卖，如果你想买，银行只能贷210万给你，首付就要190万。

从这个价格来看，高总价房源受到的影响较大，低总价房源对于杠杆不敏感，这也体现出对待二手房，是差异化精准打击，也呼应了前段时间各大二手房平台下架40000元/㎡以上的房源。

之前加杠杆重仓成都的炒房客，不知道现在慌不慌，在这次指导的房源中，大源暂时还没列出，后续多半也会加上。

把成都数十万套房子，数万小区一一定价，工作量太大，这次二手房成交指导价依然留下了不少疑问，比如为什么中大君悦金沙被划为金牛区？同一个项目不同期、不同房源是否会差异化？指导价是否就代表了官方对于一个板块、一个项目价值的态度？

这些我们后续都会第一时间推送消息（扫描文末二维码加小助手进群，楼市政策第一时间获悉），也会和大家一同探讨。

很多人认为这个指导价只能影响到成交量，对房价没有影响。

这种观点对长持的买方适用的，但是短持的、高杠杆的、房龄较大的可能会被迫降价，房地产短期看金融，所有急需出手的、总价偏高的房源都不得不降价。

严格来说，目前市面上盲目看涨的情绪确实被打压了，买卖双方心理预期都在下降，对于真正诚心的买方，偏改善的二手房均从各大平台下架，信息渠道不畅，会有一个“豪宅”的成交真空期，买方今后将更有底气去谈价格。

在成都整个房产上下游环节中，调控已经基本实现了闭环，最后如果还要加强调控，那么有可能就是针对租赁市场、或者征房产税，二手房指导价以后细节上完善再作为征税的依据也不是不可能。

现在这个市场总结一下，买方不敢买，怕站岗；卖方不敢卖，怕吃亏；银行不敢贷，怕风险；中介不敢攒，有政策。

如果是改善类、换房的购房者，现在二手房选择不多。但是看看成都最近集中出让的土地，基本都限定了价格，兴许还有机会。或者也可以看看顺销的房源，其实在目前这个市场环境下，目光投向顺销房源的人越来越多了。