最近一周，成都供应和成交均出现断崖式下跌，7.26-8.01，成都取证项目供应2197套，环比暴跌41.2%，成交面积环比下滑49.5%，大成都范围内受到供应影响，成交仅有年初的一半左右。（正合数据研究院提供数据）

新川开盘销售率（图源正合数据研究院）

特别是上周突发的新政补丁，堵死了赠与、换区换户口的漏洞，让大批购房者顺位滑落，接下来的较长一段时间内，由于资格的原因，恐怕新房成交还会持续走低，很难回到疫情前的水平。

不过分区域来看，成都高新区由于其在限购中作为单独区域，依然坚挺，特别是新川板块，作为高新目前存量土地较充沛的区域，在今年1/4/7月均有项目取证，开盘去化率均在60%以上，和我们的体感温度也一致。

新川开盘销售率（图源正合数据研究院）

在最新的8月预售计划中，新川只有两个项目预计会取证，其一是金隅金成府，另一个是大家关注尚不高的华宇大发御璟云玺。

两个项目其实都是定位高端改善，不过金隅金成府面向的主要是普通改善（高新区300万级只能沦为入门级改善~），华宇大发御璟云玺相对更纯粹一点，也自动屏蔽了刚需（壕刚除外~）。

华宇大发御璟云玺

住宅类别：17F高层

板块位置：高新南新川

占地面积：约32亩

容积率：2.5

梯户比：2T2

总户数：238户

预售楼栋：1/2/3/6/7#

户型建面：124-173㎡

装修标准：带装修

物业公司：华宇第一太平戴维斯

物业费：4.5元/㎡/月

预计交付时间：2023年9月

开发商：华宇集团、大发地产联合开发

地段与配套分析

新川应该是一个大家没了解应该也耳朵听得起茧的板块了，目前高新区能大片供地的就这个区域，规划蓝图非常美好，基础设施建设特别是道路目前已经呈现，已经初具高档住区轮廓。

关于新川未来如何美好无需多言，放到项目周边1公里，目前来看却还需要时间去沉淀。

项目位于新川创新科技园南侧，和乐一街新程北二路交界处，和保利和光逸境是邻居，西北方向438米即为新川之心，周边主要规划为总部研发用地、商业用地，非新川集中居住区（对比梓州大道、应龙路周边而言），地段可以说有利有弊。

新川创新科技园规划

优势：主要体现在片区未来在不缺乏商业、娱乐等配套前提下，周边居住密度不高，有大量绿地规划，居住体验显然比纯住宅区舒适。

劣势：任何区域成熟速度都和人口密度直接相关，由于周边主要是产业用地，成熟生活氛围的形成会需要更多时间。

商业配套方面：目前比较具体，这是个纯住宅项目，并未配备独立商业或底商，旁边的邻里7号还没投入使用，隔壁保利和光逸境的底商能解决一部分需求。

八号邻里中心

交通路网情况：现阶段轨交方面，1公里外的地铁6号线蒲草塘站、龙灯山站可以通达南北。自驾有东西向的和乐一街直连梓州大道，通金融城、天府新区都比较便捷，内部网状支路也比较发达。

各城市TOD路网设计

教育资源方面：基本都是新学校，包括成都师范银都紫藤小学、成都高新区银都紫藤初中学校、金苹果锦城第一中学（私立非营利性）等，存在很大不确定性。

综合来看，项目和隔壁保利和光逸景享受的配套、所处的地段基本一致，除教育资源方面稍显薄弱，未来还是有希望成为大源第二，懂的人都懂。

无高低配+纯板式产品

整个项目只有大约32亩，体量并不是很大，虽然整体容积率达到2.5，在高新区来看并不算低，但抛弃了高低配，全部做2T2纯板式小高层产品，不配置底商，且只推出建面约143㎡、173㎡两个户型。至少从三个方面来看保证了纯粹性：

整体规划效果图

一是产品上的纯粹，社区内部产品保持一致，避免公区资源上的差异化分配。

二是圈层上的纯粹，从价格、建面上圈定客群，保证整个小区业主至少在经济实力上类似。

三是公区资源占有率上的纯粹，地块本身较小不做分割，围合式布局保证每一户都是面中庭设计。

整体规划为围合式：

项目一共只有7栋，为围合式布局，其中五栋南北朝向，两栋东西朝向，整体格局为东西长，南北窄的矩形格局，东西向最大楼间距大约143米，南北间距在67-75米不等，避免了小区内部环境和私密性缺失的问题。

另外项目没有做完全闭合式的围合，避免了过去围合式产品夹角处的对视问题，内部大概是有15亩的中庭空间做园林，在小盘中算是比较奢侈的尺度，入口处的下沉式庭院比较有风格，而且可以弥补小盘平面空间不足的缺点。

下沉庭院效果图（突然想起成都多雨易涝，特别是南门~）

立面细节方面为主流高档社区用材：

目前只看到开发商宣发材料，实际正在主体施工，无法获知细节，风格上大致是现代酒店风，米白色和浅灰色为主，一般这种配色都比较简洁大气，符合豪宅调性（建议各位以后买清水房装修时也尽量避免花里胡哨~）。

用材上面，依然是主流终改配置，如石材（非干挂）、真石漆、玻璃幕墙、铝材结构，岩棉板、LOW-E玻璃，没有选用干挂石材，个人猜测不是成本问题（毕竟铝材、玻璃幕墙也不便宜~），而是和项目整体现代酒店风不搭。

立面效果及展示

大堂与地下空间处理--入户大堂大幅挑高、车库带装修：

入户大堂挑高6.3米（净高），加上装修实际4.9米，大约留50㎡入户空间，在做底层架空的项目中，这个尺度是比较大的，另外电梯部分也做装修比较少见，类似酒店的装修思路，但具体能否达到酒店效果还是要看交付后表现。

公区部分效果图，仅供参考

在最近亮相的项目中，地库装修这一点，只有人居九林语做了这方面宣传，属于比较奢侈的配置，据置业顾问介绍，御璟云玺也把装修带到了地下，另外车库层高是3.6m，比一般小区高1.4m左右。（言外之意是你可以买个大尺寸的车，不要担心停不下~）

效果图，仅供参考

关于怎么选房：

不考虑预算的情况下，建议尽量选东侧5/6号楼这两栋，原因有两点；

第一个原因是从园林景观的规划来看，东侧是园林景观，西侧大门入户是下沉庭院，也就是说，西侧的中庭是拿来用的，东侧的中庭是拿来看的。

小区内各景观位置及范围示意图

平时小区内活动会集中在西侧，入户处受楼下干扰的可能性也比较大，东侧是景观区域，主要是绿植行道，处在项目“深处”，对私密性有要求的尽量远离主入口、小区内会所。

第二个原因是经置业顾问介绍和宣发材料展示，中庭东高西低，使用了退台式设计，结构相同的情况下，理论上东侧同楼层采光要优于西侧，南侧采光优于北侧。

小区内动线及楼栋分布示意图

户型浅析

项目为纯板式房，在户型方面只推出建面约143㎡四房三卫、建面约173㎡套四三卫两个，均为大户型，一个横厅一个方厅，层高均为3.15米，高于市场主流层高，总的来说在这个项目定位下，建面相对比较克制。

首批次推出的1、2、3、6、7号楼共238套房源中，大部分为建面143㎡大横厅户型，主要分布在小区东南侧，南向采光房源居多，可以重点关注。

建面约143㎡横厅：

优点：7米景观阳台和厨房为穿堂通透设计，入户与主次卧预留玄关加强私密性，双套房设计分区较为明确，整体空间利用率较高，据置业顾问介绍，公摊大约在21%左右，略低于其它普通高层住房。

缺点：入户第一间次卧套房为暗卫，厨房和生活阳台连通不分离，未做转角，实际使用中，晾晒活动、杂物堆积会影响厨房采光。

建面约173㎡竖厅：

优点：乍看是竖厅，实际是LDK设计（日本舶来品，厨、客、餐一体），增强了功能性，相对于143㎡户型，这个厨房和生活阳台为独立采光，从卧室到客厅均做到两面通透。

缺点：同样是入户第一个次卧套房卫生间为暗卫，预计为结构性问题，这一面正好对电梯井，无法解决，这个户型本来就是为双卫设计的，开发商考虑到增强功能性变三卫，略显尴尬。

总结：户型设计小瑕疵明显，暗卫在高档社区是不可容忍的，不过在层高、开间面数据上还是符合高改属性；

定位上能看出很多功能型设计，特别是LDK厅，本来就是节约空间的产物，国内改善用LDK厅其实挺尬的（住妹儿：“方便老公监督老婆做菜有没有下药”。哈哈哈~）。

从置业顾问口径获知，总价有可能会在460-570万左右（以最终预售价为准），如果最终预售价和这个预测一致，那么和隔壁的中叠、上叠价格差距不大，比金成府要贵一点。

目前这个价格对高新区的买房人指导意义不大，因为高新区最大的问题是资格、顺位、能否进摇号池。

以这个总价来看，大概率普一也能进摇号池，但是如果顺位过低，建面143㎡低总价房源可能比较困难。

高新区的高改或者一部分普通资格可以试着报个名，另外这个项目熔断线在报名714组，个人猜测有可能这个项目也没那么容易熔断。