住建部出台的国家强制标准《住宅项目规范》，将于5月1日正式实施。

而广州也将越来越卷，新一轮住宅新规据说将侧重于限高80米，即高层住宅控制在26层，建筑容积率不超过3.1。

广州去年卷四代住宅超大阳台，今年上半年卷“0飘窗”，接下来将从卷户型跃升到卷住宅类型：

网上有声音说，今后广州的超高层塔楼住宅或将成为历史，而板楼、小高层住宅+低层叠拼的“高低搭配”，将成为主流。

说白了，就是要向江浙地区抄作业了。

高层住宅真的要被丢进垃圾桶了吗？或者说，这种产品真的如此不堪、一文不值么？

当我们静下心来认真考量高层塔楼和板楼的价值，可能还没到一刀切的地步。两种产品各有各的优劣，关键在于如何取长补短。

01

这几年，广州出现了很多四五十层的超高层住宅，尤其是黄埔区的旧改项目，又高又密，典型的超高“握手楼”。

这种房子既不环保宜居，也存在潜在的安全风险，当然谈不上“好房子”。

住在这种新型握手楼里，谁没在电梯里经历过"生死时速"？谁家没被隔壁楼栋的炒菜油烟精准投喂？谁又不担心隔壁窗帘后面有一双猎奇的眼？

但很多人似乎忘了，超高住宅真正的罪魁祸首不是高度，而是开发商把楼间距压缩到能跟邻居隔空握手的骚操作。

现在政策来了个乾坤大挪移，板楼突然成了香饽饽。

现实是，开发商玩起板楼更魔幻：不少三四十米的楼距配三栋连排，后排业主站在阳台上，眼前不是园林景观而是一大片建筑屏风。

更夸张的是，某些号称"改善型"的板楼项目，楼间距还没珠江新城写字楼电梯厅大，却敢挂出"墅级享受"的招牌，堪称现代版皇帝的新衣。

至于低容积率3.1，又要控制在26层以内，还要兼顾居住舒适度和开发商利润空间，本身就是一对不可调和的矛盾：

低容积率+低楼层，意味着货值低，则要缩小楼距，加塞多建几栋；

而建密了，则影响视野采光通风以及私密性大打折扣，且小区活动空间也受到挤压。

这里务必要注意：低容积率并不等于低密，仅仅反映计容建筑面积小。但建筑量小，不等于楼距宽。

举个例子，一栋30层的高层住宅，分两栋15层小高层，建筑面积是一样的，如果后者两栋堆在一块，楼距视野可能还没一栋高层住宅好。

于是，容积率3.1就像薛定谔的猫，放在不同地段能玩出不同花样。我们可能会看到这样的奇观：

前排是单价10万+的六层叠拼，后排是均价5万的十八层板楼，中间用三米宽的"景观走廊"隔开。

这种"阴阳脸"式规划，完美诠释了什么叫"既要又要还要"。

但这种高低配组合，居住体验并不佳：

叠拼业主被高层住宅围观，而叠拼又挤占了高层住宅楼下的活动空间。

02

显而易见，适当的高楼层比低层板楼，在景观视野方面要好得多。低层板楼如拉不开楼距，很有可能是居住品质的全面降维打击。

这让人想起超市里的"加量不加价"套路：盒子变大了，饼干却变薄了。

板楼派最大的谎言，是说低密改善能普惠大众。现实是让“商品房归市场”趋于极致：往往总价千万级起跳，直接对中产进行淘汰。

这哪里是改善住房？分明是中产版俄罗斯轮盘赌——赌的是不敢失业、不敢生病、不敢要二胎。

实际上，如果一刀切搞低层板楼、小高层产品，开发商也容易陷入囚徒困境：

改善产品总价高了，市场承受力低，可能面临销售困境，进而加剧房企资金压力；如果价格不拉高，开发商又无法平衡开发成本。

做真板楼要牺牲货值，而开发商鸡贼想省成本做伪板楼，则可能被业主维权。

比如，近期海珠区千万级“豪宅”中海大境的外立面因大规模使用黑色涂料，而被业主吐槽不断。

更黑色幽默的是，某些板楼项目为凑容积率，在小区里见缝插针建"人才公寓"。花了上千万买房的新老money，可能每天还要和骑共享单车的租客抢电梯。

这种阶级大融合的居住体验，完美复刻了《寄生虫》的名场面。

03

其实，要破解这个死局，根本不需要搞非此即彼的二极管思维。

高层住宅，如果能做到这几点：

32层以下，独栋点式布局，前后楼距五六十米，左右楼距二三十米；

“Y”型两梯三户和两梯两户（板楼大平层），严禁“十”字型两梯六户和连体塔楼。

这种高层住宅的居住体验，分分钟吊打那些密不透风的伪板楼。

就像纽约中央公园边的超高层公寓，既有云端视野，又能俯瞰绿洲，这才是现代都市生活的正确打开方式。

实际上，部分市场嗅觉灵敏的开发商，已经开始实践"高层改良主义"：

两梯三户的蝶形设计，270度环幕视野搭配空中花园；连廊设计既保证通风采光，又创造社交空间。

有的甚至玩起黑科技，在高层住宅嵌入垂直森林，每户阳台都能种树。

这些创新证明，高层住宅完全能兼顾舒适度与经济效益。

反观某些低密板楼项目，为了凑足楼间距，硬是把社区切成碎片化组团。

更离谱的是，某些号称"纯板楼社区"的项目，实际是用百米高层围合成"天井"。这种"坐井观天"式设计，堪称现代建筑史上的行为艺术。

说到底，广州楼市需要的不是非黑即白的政策大棒，而是精细化的设计导则。

与其纠结楼层数，不如狠抓楼间距和梯户比；

与其限制建筑形态，不如严控得房率和公区品质。

那些真正的好房子，并不一定是靠行政命令催生出来的。