科学城相对不错的旧改项目——位于香雪片的塘头村旧改正加快推进动工。

近期，塘头村旧改项目控规调整正式获广州市政府批复，为推进项目落地实施创造了法定条件。

塘头村旧改在2021年3月启动，项目实施方案早在2023年11月获批。

但受控规不稳定影响，作为项目前期服务商的保利，躺平了一段时间，相关团队去职人员不少。

据闻去年以来，保利新团队已到位，目前正在推进用地报批，以及完成项目合作企业招商流程。

今年招商流程完成后，将启动项目配套78班九年制学校和复建区建设。

塘头村旧改已列入2025年广州市重点预备项目。尽管不是明确今年新开工的正式项目，但搞定用地报批和招商流程，今年内有希望动工。

不过大家关心的融资住宅，则要慢半拍，预计2026年或有希望动工。而入市时间，恐怕要去到2027年了。

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此次项目控规获批，基本敲定了项目整体规划设计。

此次控规调整，结合城市更新改造，加密区域路网提升通达能力，优化错位路口确保交通顺畅，规划新增道路4条，优化道路3条，调整后片区路网密度显著提高。

项目保留塘头村独有的“环村水塘+背底山”生态本底原貌，系统整合公共绿地、水系水塘、开敞空间等景观资源，打造社区绿地、滨水绿地、街头公园、口袋公园等多层次的绿地空间。

同时串联周边天窿河、黄茅山等景观节点，塑造山水相融、蓝绿交织的生态格局，为居民提供宜居宜游的自然休闲空间。

项目原址保护北帝古庙、钟氏二宗祠、典教祖祠等文保建筑，保留村民对现存宗祠、山体、风水塘等传统空间的场所记忆。

规划配置公共服务与市政公用设施80处，涵盖教育、医疗、养老、文体等方面，总建筑面积10.81万平方米，占住宅总建筑面积比例11%以上。

其中，新增一所九年制学校（54班小学+24班初中），占地约3.44公顷，以缓解片区中小学学位压力。

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塘头村旧改项目用地面积约33公顷，规划总建筑面积约121万平方米。项目复建+融资总的居住用地（含商住用地），合计约116.91万平方米。

其中，融资住宅分为3个组团，容积率约5.0，超40层跑不了。

3个组团用地面积约11万平方米，计容总建筑面积约43.37万平方米。

黄埔区规自局公布的最新效果图显示，塘头村旧改规划建设20栋商品住宅，预计供货量超4000套。

商品住宅三个组团，位于风水塘外围北侧和东侧。回迁住宅区放在风水塘内侧，环山体公园布局。

通过风水塘、山体公园形成两道环形的布局，总体上是OK的，最大程度上提高了住宅楼栋的景观覆盖面。回迁区与商品住宅区，也各有优势。

商品住宅相对更安静，北向倚靠连绵青山，南向则是连片风水塘。因连串风水塘相隔，商品住宅与回迁区，大概会有近100米宽的间距。中高楼层前后视野、景观相当不错。

商品住宅3个组团中，2号组团位置最佳，安静，前有连片塘景，后有翠色屏障。户型如设计得当，比如边位的南北对流大户型，会相当舒适。

如何评价塘头村旧改项目？

我在前几天的推文《官方神操作，大壮名城真正对手来了》中说：

科学城核心区（神舟路至香雪），未来新增住宅用地的空间极为有限，其中靓地又极度稀缺。

真正拿得出手的靓地，大约四处：大壮名城三期（即大壮国际广场二期）、映日路北侧地块、暹岗新村改造、塘头村旧改，以及水西路凯达楼北侧山边地。

由于暹岗新村改造存在不确定性，塘头村旧改有望挤进科学城未来靓地前三。

关于塘头村旧改的价值分析，详见两年前的推文《王炸旧改获批，靠保利撑场面了》，此处不再重复。

基本结论如下：

塘头旧改能打的牌不少——

科学城核心地段+香雪商圈+近地铁+大型九年制配套+连片风水塘和背靠大山+央企保利操盘。

这个组合，想不火都难。

要说项目的缺点，我觉得最大的问题，是自驾出入不便。