好家伙，官方赶在清明假期前一天，悄悄发福利了。

4月3日，广州科学城映日路以北、开泰大道以东地块控制性详细规划修改方案在市规自局官网公示。

控规调整显示，地块用地性质由商业用地兼容商务用地（B1/B2）调整为二类居住用地兼容商业用地（R2/B1），容积率由4.0调整为3.0，同步调整建筑面积，其余指标延续原来地块指标。

同时结合用地性质，调整优化公共服务及市政配套设施，增加9班幼儿园、物业管理、居民健身场所、小区游园、邮件和快递送达设施各1处。

地块调整后，占地面积34822平方米，容积率3.0，计容建筑面积104467平方米，建筑密度40%，绿地率35%，建筑限高150米。

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这块地正是退地多年的原农商行总部地块。

2018年3月底，广州农村商业银行股份有限公司以底价73127万元拿下科学城KXC-I4-8地块，折合楼面地价4998元/㎡，拟用于建设广州农商行总部。

拿地半年后，广州农商行临时迁址科学城映日路9号（原科城假日酒店），正式迁入广州科学城。

不过好景不长，受房地产、批发零售业不良率攀升，以及高管接连被查而大“换血”等多重因素影响，这家万亿级农商行业绩增长陷入困局，颓势至今仍难言喜色。

受此拖累，农商行刚拿不久的科学城总部地块，还没焐热就悄然退地。

农商行退地后，该地块屡次摆上货架寻找接盘侠，但均无人问津。

在2025年广州经营性用地供地蓝皮书和广州建设用地供应计划中，这块地均赫然在列，不过用地性质仍为商地。

此次调规，应是为再次摆上货架做准备。如不出意外，这块地很有可能会在今年找到东家。

改成住宅用地，显然极大提升了地块的吸引力。因为，这块地实在太优秀了。

所以，文前我说这次调规是发福利。确切地讲，对于看好科学城或在科学城上班置业的高购买力群体，是一个巨大的福音。

周边企业机构的中高管、企业家群体，可以不用往天河东，也不用往长岭居，以及更远的知识城、增城跑，近在咫尺就能住上环境、配套更好的房子，何乐而不为？

我一直强调说，核心区的好房子不仅是留住本区高端人才的载体，同样还是虹吸周边区域高购买力群体的筹码。

一定程度上，拿出靓地盖好房子，配建好学校、品质商业，也是非常有力、实在的招商引资手段。

能拿出靓地，满足片区人才对高品质居住环境的需求，可见地方政府诚意和魄力，最重要是决策层思想解放。造好房子和引进硬核产业项目，一点都不冲突。

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此次调规，几乎也是官民共识。

在社交媒体，不少吃瓜群众拍手叫好——

“应该划多些居住用地，绿轴广场那一片都缺人气。”“这个区域早就应该这样啦！职住平衡才科学。”

“终于开窍了，科学城核心区太缺住宅了，没有住宅就没有人气，商业也发展不起来。”

观察君可能是最早呼吁这块地改住宅的。

在两年前的《散装的科学城亟需一个CBD聚拢人气》一文中，我就提议：

科学广场周边作为最初版科学城核心区，生态环境好，但人口密度低，交通疏导弱，一条地铁21号线高峰期现已饱和，未来新增地铁几无可能，且路面交叉口因涉及地铁21号线，导致立交化改造难度大。

所以，科学广场的人流导入和客流疏解，都不利于CBD打造。

科学广场环境这么好，恰是规划住宅的绝佳之处。比如，广州农商行退地的商务地块，既然无人接盘，干脆调规搞住宅好了，我敢保证，绝对抢破头。

综合区位、交通、人口、产业、土储等要素，科学城最适合打造CBD的地方，应该是萝岗枢纽站周边地块。

科学广场周边作为未来发展的储备用地，可以延续此前的升级改造优化方案，适当提高密度，增加居住人口，打造次一级商住区，与萝岗站核心商务区形成呼应。

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毫无疑问，映日路地块是科学城核心区非常难得的极为稀缺的靓地。

有多稀缺？

发展已趋于成熟的科学城核心区（神舟路至香雪），未来新增住宅用地的空间极为有限，其中靓地又极度稀缺。

大约四处：

一处是暹岗旧改（大壮名城）三期，即大壮国际广场二期地块。

另一处就是此次调规的映日路北侧地块。

还有两处挖潜的优质地块，是暹岗新村改造以及水西路凯达楼北侧、二中西侧山边地。

当然，香雪片区的塘头村旧改项目也不错，但相比上面这几处，还是逊色了点。

而大壮名城三期与映日路地块，综合来看可能又难分伯仲：

虽综合交通、商业、教育、医疗等因素，大壮三期更胜一筹。

但如果两个地块的开发商以及产品打造上拉开差距，映日路地块可能反而成为科学城的头牌。

映日路地块的素质，天然具备改善基因：

北侧、左右为多个公园环抱，南侧是广开控股改造升级的云汇天地商业广场，步行距离地铁21号线科学广场站仅四五百米。

周边又是科学城总部企业、科研机构、上市公司的集聚地，不缺优质客群。

环境、商业、地铁、产业/圈层，都有了。

唯一在教育配套上，欠缺了点。

地块较小，无配建中小学，大概率统筹摇号周边，比如军中军小？

不过，对于看中区位和环境的改善群体来说，书包是次要的。他们的钞能力以及渠道网络，可以有多种方式解决。而且，此类群体往往也不止一套。

事实上，书包不是真正改善盘的核心价值支撑，有当然更好，是锦上添花；没有，也没关系。

映日路地块要做出彩，做成引领科学城未来很长一段时间的标杆品质改善盘：

既取决于开发商的实力，如果能引进绿城、华润、中海、龙湖等头部房企，当属最佳。

也取决于产品力打造，包括项目定位、面积段、梯户比、园林绿化、外立面用材及设计。还应配有较好的物业。

尽管如此，映日路地块的户型面积段，我觉得也不宜做得太大，严控面积段和总价段，仍是科学城改善盘的一条红线。

比如，通过目前的户型新规利好，做到0飘窗、高赠送率，125-139平的标准大四至五房，六七百户体量的小区，也是非常舒适的。

定价上，大致对标周边大壮名城二期，保持在5万左右，总价控制在600-760万区间，市场接受度应该会不错。

楼栋布局方面，千万不要学长岭雅居那种“客家围屋”。梯户比方面，最好是两梯两户板楼，至少也得两梯四户或两梯三户的蝶形塔楼。

“十字型”或“T型”塔楼，应该丢进垃圾桶。

毫无疑问，一个好的开发商+出色的产品力+严控总价段，映日路地块如能走好这三步，科学城一哥的名分是可期的。