园区作为苏州楼市的标杆区域，一直是购房者心目中的首选。
近年来，随着园区土地资源的稀缺，其外溢板块如尹山湖、运东、甪直等地也成为了当时的置业焦点。
比如尹山湖房价曾全面上3万/㎡，运东凭借“不到200万买园区南”也曾红极一时，甚至甪直这样的板块也曾掀起过千人排队抢房热潮...
热潮退去，几个外溢板块的境遇不尽如人意，而断供一年多的甪直如今再度成为市场焦点，迎来了4个全新楼盘的入市。
但让人好奇的是，在当前市场环境下，甪直是否能再次让买房人买单？
01
园区飞地还能再飞？
/ 甪直板块热度再续 /
去年，官方发文“支持苏州工业园区适时扩区“，不少人猜测园区扩区第一站将会是甪直。
为什么是甪直，因为甪直在地理位置上与园区湖东、东沙湖板块接壤，车程不过二十来分钟，实在是太近了。
▌乘着园区东风的“甪端新区” ▌
甪直与园区的紧密联系，可以追溯到2021年3月，甪直正式纳入独墅湖开放创新协同发展示范区，并由园区负责产业托管运营。
也就是说，甪直开始享有园区产业全方位的政策和资源支持，也因此被打上了“园区飞地”的标签。
2022年11月8日，甪端新区规划正式发布，作为苏州市吴淞江科创廊道的重要组成，将以“东居西产”的规划格局，重点打造“5+1+1”7个功能组团。
▲图源吴中发布
而就在去年末，甪端新区项目推进大会在甪直镇举行，38个项目集中签约、开工、开业，总投资165个小目标。
▲图源吴中发布
▌不断兑现的规划和配套 ▌
的确能明显感受到，甪直与园区的合作关系这两年来日益紧密，板块发展也越来越给力。
产业方面，甪直积极与园区对接，目前“退二进三”战略已初见成效，为高端创新产业腾退资源和储备空间提供了有力支撑。
交通方面，规划中的地铁6号线延伸线将直达甪直核心，并且规划设有5站：东关村、长虹路、古成路、吴淞路、甪直。此外，苏州东站落户桑田岛，通苏嘉甬高铁计划2027年底通车，也便利了甪直与其他长三角城市的交通联系。
商业文体方面，未来甪直将增加更多商业、文体等方面布点（1座邻里中心、1座文化体育中心、2个邻里公园、2条商业水街）
教育资源方面，板块内公办九年一贯制学校——苏州市吴中区星泽实验学校，设计规模8轨72班，是工业园区与吴中区通力合作建设的代表性项目，去年9月已投用，无疑为甪直的教育事业注入新的活力。
▲图源苏州新闻
02
甪直价值再审视
/ 从抢房潮到理性回归 /
曾几何时，甪直也曾创下了苏州楼市的传奇。
2018年，南山维拉项目开盘时，千人抢房的盛况至今仍被业内津津乐道，当时项目均价约1.6万元/㎡，开盘即罄的场面让甪直一战成名，成为刚需购房者的热门选择。
▲南山维拉排队认筹，图源网络
然而随着市场调整，如今同小区二手房房源成交价已回落至1.1万/㎡，且成交周期明显拉长。
从曾经的"一房难求"到如今的"有价无市"，甪直楼市的变迁令人惋惜。
▲截图自链家
从最新链家数据显示，目前甪直板块有1531套二手房挂牌，挂牌均价约2.3万/㎡。
近3个月以来板块成交了78套房源，除了极个别房源成交单价超过2万/㎡，其余大多数房源成交均价都低于1.5万/㎡。
▲截图自链家
03
四大新盘蓄势待发
/ 科技住宅、四代宅、纯别墅 /
甪直板块断供一年多之后，今年终于迎来4个新房补仓，涵盖科技住宅、四代宅、纯别墅。
到底有哪些亮点？我们具体来看。
▌近园区首个科技豪宅 ▌
吴风宸樾府，位于甪直镇长虹北路东、海藏西路北，由建屋、斜港置业和朗诗合作，朗诗负责操盘，产品打造绿色科技住宅。
该项目配置为明代三启规制门庭+名谷会所+超级公区+星空顶地库+朗诗科技系统，可以说是板块天花板。
▲项目效果图
根据规划，项目拟建9栋14-26F住宅，户型建筑面积约112-185㎡。
左右滑动查看更多户型
▲项目户型图
▌创元打造洋房+小高层改善社区 ▌
熙和云起雅园，位于吴中区甪直镇南厍路南侧、吴淞路东侧，由创元金域置地拿下，成交总价82161万元，楼面价10000元/㎡，由创元金域置地打造。
▲项目效果图
项目整体规划11栋住宅，包括4栋8层洋房和7栋16-18层小高层，户型面积为125㎡-185㎡，涵盖三房和四房。
此前，项目公示了1、3、7、10#标准层平面图。
洋房和小高层均看一个户型：1#为8F洋房，1梯2户的设计，3开间朝南+入户玄关+大方厅；全屋带4飘窗+主卧套房设计。
▲项目标准层
7#为17F小高层，4房2卫设计；全屋多达6个飘窗，主卧套房设计，主卫朝南！客餐厅带“L”型观景阳台，视野无敌！
▲项目标准层
▌甪直上新叠墅+四代宅 ▌
苏地2023-WG-68号地块，位于吴中区甪直镇鸣市路南侧、经三路东侧，由斜港置业&吴城置业&甪直房产以67932万元总价竞得，成交楼面价10000元/㎡。
不久前，该地块规划公示，拟建13栋4-25F住宅，其中，高层部分将打造第四代住宅，4F住宅则规划为上下两叠的经典叠墅。
▲项目效果图
项目公示了4#、9#的户型标准层示意图。
下叠有院子，1层为客餐厅+中西双厨+卧室+卫生间，2层的客餐厅上空为挑空设计，南向卧室连通阳台，此外还有一个家政间和客卫。
▲项目标准层
上叠拥有超大露台，3层除客餐厅+中西双厨+卧室外，还有家政间和客卫，4层同样为挑空设计，南向主卧连通南向露台。
▲项目标准层
▌自带内庭院的纯墅区 ▌
苏地2024-WG-Z23号地块，位于吴中区甪直镇甫澄路西侧、南沙路南侧，是203年10月18日，斜港置业＆甪直房地产以底价54373万元竞得，成交楼面价12000元/㎡。
根据规划，项目拟建18幢3F联排、8幢6F叠墅，板块第一个真别墅盘来了。
▲项目效果图
此外，项目还同步公示了2#、15#、28#的一层平面图和立面图。
28#为2梯4户的设计，每户一层层高为3.25米，二层层高为3.05米。
▲项目立面图
从一层平面图来看，玄关旁有客卫；客厅+书房开间6.6米；还有一个客卧带飘窗，开间3.4米。
▲项目标准层
2#、15#均为联排，一层层高为3.6米，二三层高3.3米。
▲项目立面图
从一层平面图来看，每户自带一个内庭院。
其中，15#玄关旁有客卫，预留了电梯井；客厅开间6.6米，连接外庭院；还有一个客卧带飘窗，开间3.4米。
相比15#，2#多了一个储藏室和一个书房的空间；书房+客厅开间8.1米；还带有一个客卧套房，开间3.7米。
▲项目标准层
写在最后
甪直作为园区的飞地，因园区外溢红极一时，风光无限。
然而，市场的风向悄然变幻，随着城市建设的多点开花，因园区外溢而汹涌而来的热潮渐渐退去。
这些昔日备受追捧的 “园区飞地”，如今站在了发展的十字路口，就好比甪直面临着新的机遇与挑战。
今年，该板块迎来了4个新楼盘的补仓，无论是科技住宅、四代宅还是纯别墅，都为购房者提供了丰富的选择。
我们也期待，园区飞地甪直能再度腾飞 ~
